Bất động sản qua thời “mua kỳ vọng, bán tương lai”

Đất nền giảm sâu sau những cơn sốt giá

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà câu chuyện “mua rồi chờ giá tăng” không còn dễ dàng như trước. Sau thời kỳ tăng nóng, mặt bằng giá đất nền tại nhiều khu vực ven Hà Nội và các tỉnh lân cận đã bước vào nhịp điều chỉnh rõ rệt. Tại một số khu vực từng tăng mạnh nhờ kỳ vọng về quy hoạch, hạ tầng và đầu cơ, giá hiện thấp hơn 50-65% so với đỉnh.

Dữ liệu trên Batdongsan.com.vn cho thấy tại khu vực xã Đoan Bái, huyện Hiệp Hòa cũ, nay thuộc tỉnh Bắc Ninh, giá đất nền phổ biến trong quý I và II/2026 khoảng 10 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 65% so với mức đỉnh 29 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý IV/2025.

Tại khu đấu giá Đoan Bái, một mảnh đất 90 m² hướng hồ đang được rao bán 1,92 tỷ đồng, tương đương 21,32 triệu đồng/m², thấp hơn khoảng 65,5% so với vùng giá đỉnh.

Ở Cẩm Trang, Mai Trung, một thửa đất rộng 400 m² được chào bán 2,5 tỷ đồng, tương đương 6,25 triệu đồng/m², giảm khoảng 58% so với đỉnh quý I/2026.

Tại Khu đô thị Aqua Garden, thuộc phường Thống Nhất, tỉnh Phú Thọ, giá đất nền phổ biến hiện khoảng 19,1 triệu đồng/m², giảm khoảng 55% so với mức đỉnh 42,8 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý II/2025.

Mức điều chỉnh đáng kể cũng xuất hiện tại Hà Nội. Tại Khu đô thị Minh Giang Đầm Và, khu vực Mê Linh, giá đất nền phổ biến trong quý II/2026 khoảng 30 triệu đồng/m², giảm 50% so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m² ghi nhận trong quý IV/2025.

Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh, giá đất nền tháng 6/2026 khoảng 41,5 triệu đồng/m², thấp hơn 31,1% so với mức đỉnh 60,2 triệu đồng/m² hồi tháng 8/2025.

Trong khi đó, tại khu vực Uy Nỗ, Đông Anh, giá đất nền tháng 6/2026 khoảng 133 triệu đồng/m². Dù vẫn tăng 25,5% so với cùng kỳ năm trước, mức giá này đã giảm 23,1% so với đỉnh 173 triệu đồng/m² hồi tháng 2/2026.

Tại Phú Cát, giá đất nền quý II/2026 khoảng 33 triệu đồng/m², giảm 15,4% so với cùng kỳ và mức đỉnh 39 triệu đồng/m² của quý II/2025.

Như vậy, mức điều chỉnh không đồng đều giữa các khu vực. Những nơi từng tăng nóng, giá bị đẩy lên cao trong thời gian ngắn hoặc phụ thuộc lớn vào kỳ vọng tương lai đang chịu áp lực mạnh hơn.

Giá giảm nhưng thanh khoản chưa trở lại

Đặc biệt, việc giá giảm chưa đồng nghĩa thị trường lập tức sôi động trở lại. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong nửa đầu năm 2026, điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp vẫn chủ yếu mang tính cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc mua vào tại vùng giá cao. Những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn có khả năng duy trì giao dịch.

Ngược lại, các bất động sản được định giá chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá, thông tin quy hoạch trong tương lai, triển khai chậm hoặc chưa hình thành nhu cầu ở thực đang gặp khó khăn hơn trong việc tìm người mua.

Theo VARS, thị trường vì vậy khó rơi vào một đợt suy giảm đồng loạt. Sự điều chỉnh nhiều khả năng tiếp tục diễn ra theo từng khu vực và từng nhóm sản phẩm, trong đó những tài sản có chất lượng thấp hoặc được mua ở vùng giá quá cao sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng cho thấy đất nền tiếp tục là một trong những phân khúc chịu áp lực thanh khoản lớn trong quá trình thị trường tái cơ cấu.

Các sản phẩm được giao dịch chủ yếu dựa trên thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá trong tương lai gặp khó khăn ngay cả khi giá đã được điều chỉnh đáng kể.

Điều này cho thấy một nghịch lý: giá càng giảm chưa chắc thanh khoản càng tăng, bởi người mua hiện không chỉ quan tâm đến mức chiết khấu mà còn đánh giá khả năng sử dụng, khai thác và giá trị thực của tài sản.

Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở tâm lý người mua. Trong giai đoạn sốt đất, thông tin về quy hoạch, đường mới, khu đô thị hay các dự án hạ tầng có thể nhanh chóng tạo ra mặt bằng giá mới. Nhà đầu tư chấp nhận mua ở mức giá cao với kỳ vọng sẽ có người mua sau trả giá cao hơn. Nhưng khi thanh khoản suy giảm, chiến lược này trở nên rủi ro hơn.

TS Trần Xuân Lượng, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam, lưu ý rằng tại nhiều nơi, mức giảm hiện nay chủ yếu mới là “cắt lãi”, chưa thực sự chuyển sang “cắt lỗ”.

Điều này có nghĩa giá chào bán đã giảm so với đỉnh nhưng vẫn có thể cao hơn đáng kể so với giá vốn của nhà đầu tư. Vì vậy, mức điều chỉnh hiện tại chưa nhất thiết đủ hấp dẫn để kích thích dòng tiền quay trở lại mạnh, đặc biệt từ nhóm người mua ở thực.

Khi mặt bằng giá vẫn neo cao, người mua có xu hướng tiếp tục quan sát, chờ mức giá phù hợp hơn thay vì vội xuống tiền. Đây cũng là lý do thanh khoản đất nền vẫn chịu áp lực dù giá tại một số khu vực đã giảm rất sâu.

Không chỉ đất nền, phân khúc chung cư cũng đang xuất hiện những tín hiệu cho thấy thị trường thứ cấp không còn duy trì trạng thái tăng giá liên tục như trước. Theo khảo sát của PropertyGuru Việt Nam, giá rao bán chung cư bình quân tại Hà Nội trong quý II/2026 giảm khoảng 2% so với quý trước.

Mức giảm bình quân không lớn, nhưng khi nhìn vào từng sản phẩm, mức điều chỉnh có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, thậm chí cả tỷ đồng.

Tại khu 19T Kiến Hưng, một căn hộ khoảng 70 m² từng được chào giá 4,4 tỷ đồng hiện xuống khoảng 2,8 tỷ đồng.

Tại khu đô thị Dương Nội, một căn hộ khoảng 55 m² được chào quanh 2,7 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 1,2 tỷ đồng so với mức giá trước đó.

Ở khu vực Ngoại Giao Đoàn, những căn hộ từng được chào trên 100 triệu đồng/m² cũng bắt đầu xuất hiện mức giá thấp hơn, tùy dự án và tình trạng từng căn.

Trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội, bao gồm cả khu vực Văn Giang, Hưng Yên, đạt khoảng 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm 2025. Phân khúc cao cấp chiếm khoảng 69% tổng nguồn cung.

Giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội lên khoảng 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ.

Như vậy, thị trường đang xuất hiện sự phân hóa rõ giữa hai mặt bằng giá. Giá sơ cấp tiếp tục neo cao, trong khi giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh ở một số dự án và khu vực. Khoảng cách giữa mức giá mà người bán kỳ vọng và khả năng chi trả thực tế của người mua vì thế ngày càng trở thành vấn đề lớn.

Người mua quay về với giá trị thực

Sự điều chỉnh của cả đất nền và chung cư cho thấy thị trường đang chuyển từ cuộc chơi dựa nhiều vào kỳ vọng sang giai đoạn coi trọng giá trị sử dụng và khả năng khai thác hơn.

Nếu trước đây thông tin quy hoạch, hạ tầng tương lai hoặc kỳ vọng tăng giá có thể đủ để thúc đẩy một giao dịch, thì người mua hiện có xu hướng đặt ra những câu hỏi thực tế hơn: pháp lý có hoàn chỉnh không, hạ tầng đã hình thành chưa, có thể ở hay khai thác được không, khả năng cho thuê thế nào và mức giá giao dịch thực tế ra sao?

Sự thay đổi này khiến những bất động sản được định giá chủ yếu bằng kỳ vọng tương lai gặp khó khăn. Đất nền ở khu vực chưa hình thành nhu cầu ở thực, chưa có hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc phụ thuộc quá lớn vào một thông tin quy hoạch có thể chịu áp lực thanh khoản lớn hơn.

Trong khi đó, với chung cư, những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chất lượng vận hành ổn định và phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn có lợi thế hơn các sản phẩm được đẩy giá quá cao.

Theo VARS, thị trường hiện khó xuất hiện một đợt giảm giá đồng loạt. Thay vào đó, quá trình điều chỉnh sẽ tiếp tục phân hóa theo chất lượng tài sản, vị trí, pháp lý, hạ tầng và khả năng tạo dòng tiền. Điều này đồng nghĩa thị trường đang bước vào giai đoạn mà không phải cứ giảm giá là bán được, cũng không phải cứ bất động sản có tiềm năng là người mua sẵn sàng trả giá cho kỳ vọng tương lai.

Nhìn vào cả đất nền và chung cư, có thể thấy một xu hướng chung đang hình thành: thời kỳ chỉ cần mua bất động sản rồi chờ giá tăng đang trở nên khó khăn hơn.

Ở đất nền, mức giảm 50-65% tại một số khu vực cho thấy những vùng giá được hình thành chủ yếu từ kỳ vọng đầu cơ có thể đảo chiều rất nhanh khi thanh khoản suy yếu.

Ở chung cư, việc giá thứ cấp xuất hiện những trường hợp giảm hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng cho thấy ngay cả phân khúc từng được xem là có nhu cầu ở thực lớn cũng không hoàn toàn đứng ngoài quá trình tái định giá.

Tuy nhiên, đây không nhất thiết là dấu hiệu thị trường bước vào một chu kỳ giảm giá trên diện rộng. Quan trọng hơn, thị trường đang chuyển sang một giai đoạn phân hóa mạnh hơn.

Những tài sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện, có nhu cầu sử dụng thực tế và mức giá phù hợp vẫn có khả năng duy trì thanh khoản. Ngược lại, những sản phẩm được mua với mục tiêu chủ yếu là chờ tăng giá, sử dụng đòn bẩy cao hoặc phụ thuộc vào những kỳ vọng chưa thành hiện thực sẽ chịu sức ép lớn hơn.

Sau một thời gian dài giá bất động sản liên tục được đẩy lên bằng kỳ vọng, thị trường đang buộc người bán phải đối diện với việc người mua thực sự sẵn sàng trả bao nhiêu?

Và khi câu trả lời không còn nằm ở những dự báo về giá trong tương lai mà nằm ở pháp lý, hạ tầng, khả năng khai thác và dòng tiền, cuộc chơi bất động sản cũng đang chuyển sang một giai đoạn thực tế hơn.

“Mua kỳ vọng, bán tương lai” có thể vẫn còn đất sống ở một số thị trường ngách, nhưng không còn là công thức dễ dàng như trong những cơn sốt trước đây. Trong giai đoạn mới, giá trị thực và khả năng tạo dòng tiền mới là những yếu tố quyết định một bất động sản có thực sự bán được hay không.