Đại biểu Quốc hội đề nghị bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” để tránh hiểu nhầm về quyền sở hữu

Đây là nội dung được các đại biểu Quốc hội thảo luận chiều 19/8 về định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023. Các đại biểu Quốc hội tập trung vào một vấn đề đang nhận được sự quan tâm lớn của người mua nhà, đó là thời hạn sử dụng chung cư và quyền tài sản khi công trình hết niên hạn.

Điểm đáng chú ý là nhiều ý kiến cho rằng vấn đề không nằm ở việc xác định niên hạn của công trình, mà nằm ở cách diễn đạt trong dự thảo luật. Việc sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” có thể khiến người dân hiểu rằng căn hộ cũng chỉ được sở hữu trong 50 hoặc 70 năm.

“Thời hạn sử dụng” không tương đồng với “thời hạn sở hữu”

Nêu ý kiến trong phiên thảo luận tại tổ, Thủ tướng nhấn mạnh thời hạn sử dụng chung cư phải gắn với niên hạn của công trình. Theo Thủ tướng, không có công trình nhà ở nào có thể bảo đảm an toàn vĩnh viễn, do đó khi đến thời hạn cần kiểm tra và đánh giá chất lượng. Nếu công trình vẫn đáp ứng các tiêu chuẩn kỹ thuật, việc sử dụng có thể được tiếp tục. Trường hợp không còn bảo đảm an toàn, công trình phải được cải tạo, xây dựng lại nếu khu vực đó vẫn được quy hoạch làm nhà ở.

Tuy nhiên, Thủ tướng nhấn mạnh điều này không đồng nghĩa với việc người dân mất quyền đối với căn hộ.

“Quyền tài sản đi kèm đó phải được pháp luật bảo vệ”, Thủ tướng nói, đồng thời cho rằng chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây mới theo quy định khi công trình phải xây dựng lại.

Theo định hướng này, việc xác định thời hạn sử dụng chung cư nhằm phục vụ yêu cầu quản lý chất lượng và an toàn công trình, thay vì đặt ra một mốc thời gian để chấm dứt quyền sở hữu căn hộ. Thủ tướng Lê Minh Hưng cho rằng quy định cần được thiết kế rõ ràng, công khai, minh bạch để người dân hiểu đúng và thị trường không phát sinh tâm lý lo ngại.

Từ góc độ quyền tài sản, đại biểu Trương Thị Bích Hạnh, Phó Chủ tịch thường trực Ủy ban Mặt trận Tổ quốc TP HCM, cho rằng dự thảo cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng của tòa nhà và quyền sở hữu căn hộ.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn”, tức chung cư được xác định thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2023 hiện sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng chung cư”.

Theo bà Hạnh, hai cách gọi này có thể tạo ra cách hiểu khác nhau. “Chung cư có thời hạn” dễ khiến người dân nghĩ rằng căn hộ chỉ được sở hữu trong một khoảng thời gian nhất định, chẳng hạn 50 hoặc 70 năm. Trong khi trên thực tế, thời hạn được xác định chủ yếu liên quan đến tuổi thọ và mức độ an toàn của công trình.

Nếu tòa nhà hết thời hạn theo thiết kế nhưng kết quả kiểm định cho thấy vẫn bảo đảm an toàn, công trình vẫn có thể tiếp tục được sử dụng. Chỉ khi không còn đáp ứng yêu cầu an toàn mới phải cải tạo hoặc xây dựng lại. Đây cũng là lý do bà Hạnh đề nghị bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn”, tiếp tục sử dụng cụm từ “thời hạn sử dụng chung cư” để tránh gây hiểu nhầm cho người mua nhà.

Theo bà, căn hộ là tài sản có giá trị lớn, nhiều gia đình phải tích lũy trong nhiều năm mới có thể sở hữu. Không ít người còn kỳ vọng để lại căn hộ cho con cháu. Vì vậy, chỉ một cách gọi thiếu chính xác cũng có thể tác động đến tâm lý của người mua.

Đại biểu Vũ Huy Khánh, đại biểu chuyên trách tại Ủy ban Quốc phòng, An ninh và Đối ngoại, cũng cho rằng cách sử dụng khái niệm trong dự thảo chưa thống nhất. Theo ông, phần giải thích từ ngữ sử dụng “chung cư có thời hạn”, trong khi các điều khoản phía sau lại dùng “thời hạn sử dụng chung cư”. Cách quy định này có thể khiến người dân hiểu rằng thị trường tồn tại hai loại chung cư: có thời hạn và không có thời hạn.

Điều đáng nói là việc hiểu sai khái niệm có thể tác động không chỉ đến tâm lý người mua mà còn đến thị trường bất động sản. Ông Khánh dẫn thực tế giá chung cư tại Hà Nội trong 2-3 năm qua có nơi tăng 150-200%, trong khi khả năng chi trả của nhiều người vẫn hạn chế. Với một tài sản có giá trị lớn như căn hộ, người mua đặc biệt quan tâm đến khả năng sử dụng lâu dài và quyền tài sản sau khi công trình xuống cấp.

Đại biểu Dương Minh Tuấn, Phó vụ trưởng Địa phương 3, Ban Tuyên giáo và Dân vận Trung ương, cũng lưu ý hiện nay có căn hộ được sở hữu lâu dài và loại có thời hạn 50 năm, trong đó loại có thời hạn thường có giá thấp hơn.

Theo ông, người Việt thường có tâm lý mua nhà để ở lâu dài. Nếu luật đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn” mà không giải thích rõ bản chất, người mua có thể e dè với căn hộ và chuyển sang lựa chọn đất hoặc loại hình tài sản khác.

Đại biểu Nguyễn Thị Mai Phương, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường, cho rằng quy định về thời hạn sử dụng chung cư thực tế không phải vấn đề mới. Luật Xây dựng và Luật Nhà ở hiện hành đều đã có quy định liên quan đến tuổi thọ công trình.

Theo bà, vấn đề quan trọng là cách quy định phải giúp người dân hiểu rằng thời hạn sử dụng tòa nhà không phải thời hạn sở hữu căn hộ.

Bà cũng dẫn Nghị quyết 21 của Trung ương, trong đó định hướng đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, chủ yếu là chung cư, được giao ổn định lâu dài. Nghị quyết chỉ đề cập đến thời hạn sử dụng chung cư theo niên hạn xây dựng, không đặt ra khái niệm “chung cư có thời hạn”.

Hết niên hạn, quyền tài sản được giải quyết thế nào?

Một trong những vấn đề được người mua nhà quan tâm không chỉ là có mất quyền sở hữu hay không, mà còn là quyền tài sản sẽ được thực hiện như thế nào khi công trình buộc phải phá dỡ, xây dựng lại.

Theo định hướng được Thủ tướng nêu tại phiên thảo luận, quyền tài sản của chủ sở hữu vẫn được pháp luật bảo vệ. Khi công trình không còn bảo đảm an toàn và phải xây dựng lại, chủ sở hữu thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định để tham gia quá trình xây mới. Điều này cho thấy chính sách đang hướng tới việc tách bạch hai vấn đề: một bên là an toàn, tuổi thọ của công trình và một bên là quyền tài sản của người sở hữu căn hộ.

Đại biểu Trương Thị Bích Hạnh cho rằng đây cần là nguyên tắc xuyên suốt khi xây dựng quy định mới. Việc chung cư hết thời hạn sử dụng theo thiết kế không có nghĩa công trình lập tức bị phá bỏ, càng không đồng nghĩa quyền của chủ căn hộ tự động chấm dứt. Do đó, điều người dân cần được luật trả lời rõ ràng không phải đơn thuần là “chung cư có thời hạn bao nhiêu năm”, mà là sau thời hạn đó, nếu công trình vẫn an toàn thì xử lý thế nào; nếu phải xây dựng lại thì quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu được thực hiện ra sao. Một quy định rõ ràng về vấn đề này sẽ giúp tránh tình trạng người dân đánh đồng tuổi thọ công trình với thời hạn sở hữu tài sản.

Từ “phải sở hữu nhà” đến “có nơi ở lâu dài”

Bên cạnh câu chuyện thời hạn chung cư, Thủ tướng cũng nhấn mạnh một định hướng lớn trong chính sách nhà ở sửa đổi, từ “bắt buộc phải sở hữu nhà” sang “có nơi ở lâu dài”.

Theo Thủ tướng, để thực hiện mục tiêu này, Việt Nam cần phát triển mạnh nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Dự kiến chính sách sẽ phân định lại 4 nhóm gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Trong đó, nhà ở cho thuê được định hướng phát triển với nhiều hình thức, từ nhà ở do Nhà nước đầu tư đến nhà ở do tư nhân đầu tư, nhà lưu trú cho công nhân tại khu công nghiệp và nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động.

Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất, trực tiếp đầu tư xây dựng và tổ chức cho thuê hoặc huy động tư nhân tham gia. Với mô hình tư nhân đầu tư nhà ở cho thuê, Nhà nước có thể giữ quyền sở hữu đất, đồng thời tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận nguồn vốn dài hạn.

Thủ tướng cũng gợi ý phát triển các hợp đồng thuê dài hạn 10, 15, 20 năm hoặc lâu hơn, có cam kết rõ ràng để người thuê yên tâm sinh sống. Mục tiêu là hình thành quỹ nhà cho thuê đủ lớn, có hạ tầng đầy đủ, đáp ứng nhu cầu của công nhân, người lao động, học sinh, sinh viên, cán bộ, công chức và lực lượng vũ trang.

Ngoài ra, nhiều đại biểu đặt vấn đề là quyền mua, thuê và sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Bộ trưởng Bộ Nội vụ Nguyễn Tiến Hải cho rằng các quy định liên quan đến nhóm này cần được đánh giá kỹ hơn từ góc độ quốc phòng, an ninh. Nếu quy định không đủ chặt chẽ, người nước ngoài có thể tìm cách mua hoặc thuê nhà trong thời gian rất dài.

Ông lấy ví dụ một dự án chung cư có thời hạn sử dụng 50-70 năm. Nếu người nước ngoài được thuê nhà trong toàn bộ thời gian này, về thực tế họ có thể cư trú tại dự án trong một khoảng thời gian rất dài. Khi quyền mua, sở hữu hoặc thuê dài hạn đã được xác lập hợp pháp, việc điều chỉnh về sau sẽ khó khăn.

Bộ trưởng cũng đề nghị tính toán lại giới hạn số lượng căn hộ người nước ngoài được sở hữu. Theo quy định đang được thảo luận, cá nhân nước ngoài có thể sở hữu không quá 30% số căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Với dự án 1.000 căn, tỷ lệ này tương đương 300 căn.

Theo ông, ngoài số lượng căn hộ, cần tính đến số người có thể sinh sống, vị trí dự án và đặc điểm từng địa bàn, đặc biệt tại các khu vực trọng yếu về quốc phòng, an ninh.

Đại biểu Trần Vũ Khiêm, Phó Bí thư Thường trực Tỉnh ủy Quảng Trị, cho rằng chính sách cần phân tầng quyền về nhà ở đối với người nước ngoài dựa trên thời gian cư trú, mục đích làm việc và mức độ đóng góp.

Theo đề xuất này, người nước ngoài làm việc ngắn hạn nên được đáp ứng nhu cầu thông qua nhà thuê hoặc nhà lưu trú gắn với thời hạn làm việc. Quyền mua nhà có thời hạn có thể dành cho người cư trú dài hạn, có trình độ chuyên môn cao và đóng góp phù hợp với chính sách thu hút nhân lực. Các ý kiến không đặt vấn đề cấm người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, mà tập trung vào việc xác định rõ đối tượng, điều kiện, thời hạn và phạm vi sở hữu.

Bên cạnh sở hữu nhà và thời hạn sử dụng chung cư, đại biểu Tạ Thị Yên đặt vấn đề về khả năng vận hành Quỹ Nhà ở được quy định trong dự thảo. Theo đó, quỹ do UBND cấp tỉnh thành lập và có nhiều nguồn vốn. Ngân sách có thể bổ sung khi nguồn thu không đủ chi phí quản lý, vận hành. Trong khi đó, giá thuê được xác định theo nguyên tắc tính đủ chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, bảo trì, thuế và phí.

Đại biểu Yên cho rằng nếu tính đủ toàn bộ chi phí, giá thuê có thể vượt khả năng của nhóm cần hỗ trợ. Ngược lại, nếu ngân sách phải bù, luật cần quy định rõ trường hợp, mức hỗ trợ và trách nhiệm của địa phương.

Bà đề nghị bổ sung nguyên tắc xác định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của người được hưởng chính sách, đồng thời công khai tiêu chí và mức ngân sách hỗ trợ. Theo bà, hiệu quả của Quỹ Nhà ở cần được đánh giá bằng kết quả thực tế: có bao nhiêu căn hộ được tạo ra, bao nhiêu người có thể thuê nhà với mức giá phù hợp, thay vì chỉ nhìn vào quy mô vốn hoặc tài sản mà quỹ quản lý.

Dự án Luật Nhà ở sửa đổi sẽ tiếp tục được Quốc hội xem xét trước khi dự kiến thông qua vào cuối năm. Với vấn đề chung cư, điểm then chốt được đặt ra không chỉ là xác định tuổi thọ công trình, mà còn phải làm rõ ranh giới giữa thời hạn sử dụng của tòa nhà và quyền sở hữu tài sản của người dân.

Đặc biệt, việc lựa chọn khái niệm “thời hạn sử dụng chung cư” hay “chung cư có thời hạn” tưởng như chỉ là câu chuyện về ngôn ngữ pháp lý, nhưng có thể tác động trực tiếp đến cách người dân hiểu về tài sản, quyết định mua nhà và tâm lý của thị trường bất động sản.