Có sẵn 700 triệu nên mua nhà hay ô tô: Chuyên gia mách kế hoạch cụ thể từng chi tiết

Hiện tại, Hoàng Anh (28 tuổi, Hà Nội) cùng chồng đang băn khoăn không biết nên mua nhà hay là mua ô tô. Vợ chồng trẻ cho biết, tổng thu nhập hàng tháng của cả hai là 38 triệu đồng. Sau khi trừ hết các loại chi phí cơ bản, mỗi tháng cặp đôi tiết kiệm được 12-13 triệu đồng.

Với số tiền 700 triệu hiện có, nếu mua nhà vợ chồng Hoàng Anh có thể vay thêm người thân mà không mất lãi, cộng thêm việc vay ngân hàng ít nhất 1,5 tỷ đồng. Còn nếu mua xe, cả 2 chỉ cần vay người thân, không cần vay ngân hàng. Gia đình Hoàng Anh hiện đang có nhu cầu về cả nhà và xe, nhưng không biết nên mua cái nào trước. 

Xác định nhiều yếu tố trước khi quyết định mua nhà hay mua xe

Với trường hợp này, chuyên gia tư vấn tài chính cá nhân Nguyễn Kim Liên đã có những chia sẻ chi tiết với Nhịp Sống Thị Trường. Theo chị Kim Liên, Hoàng Anh hiện tại cần làm rõ mong muốn cũng như mục tiêu tài chính dài hạn, năng lực tài chính của 2 vợ chồng trước khi nghĩ đến việc mua nhà hay mua xe.

Có 6 câu hỏi quan trọng mà vợ chồng Hoàng Anh cần suy nghĩ kỹ càng rồi trả lời, cụ thể như sau: 

1. Hai vợ chồng có sinh thêm con không? 

2. Hai vợ chồng mong muốn định hướng giáo dục con cái như thế nào ngoài chi trả cho các nhu cầu sinh hoạt cơ bản? Có muốn cho con đi du học, học trường quốc tế? Muốn con tự lập hay có khoản dư dả để hỗ trợ con cái?  

3. Kế hoạch nghỉ hưu của 2 vợ chồng ra sao? Thời điểm, mức sống, tổng tài sản khi nghỉ hưu… chi tiết?

4. Mong muốn hưởng thụ cuộc sống khác nếu có (như du lịch, hưởng thụ, mua sắm của cải vật chất) như thế nào? 

5. Trách nhiệm phụng dưỡng với 2 bên nội ngoại? 

6. Tiềm năng tăng trưởng thu nhập của ngành nghề hai vợ chồng đang làm trong tương lai? Mức độ rủi ro ảnh hưởng đến thu nhập hiện tại ra sao? 

Chị Kim Liên cho rằng, nhu cầu mua nhà, mua xe đều là những mục tiêu tài chính thiết yếu. Nếu xem xét việc thực hiện, mỗi người cần đặt thêm những mục tiêu khác để sắp xếp thứ tự ưu tiên cũng như mức độ quan trọng với gia đình trong từng thời điểm. Nhờ đó, mỗi người có được cơ sở để phân bổ tài sản cũng như lựa chọn kế hoạch tích lũy phù hợp với giá trị cốt lõi và mục tiêu chung.  

Theo chuyên gia này, có những mục tiêu có thể xem xét các lựa chọn thay thế mà vẫn giải quyết được nhu cầu, như thuê nhà thay vì mua nhà, thuê xe thay vì mua xe. Tuy nhiên, có những mục tiêu không có sự lựa chọn nào khác ngoài việc lên kế hoạch từ sớm như đầu tư cho con cái, hưu trí sau này, trách nhiệm với gia đình 2 bên…

Với trường hợp của gia đình Hoàng Anh, chị Kim Liên đã đặt thêm một số phương án tư vấn sát với thực tế để 2 vợ chồng có thể điều chỉnh.  

1. Gia đình chỉ sinh duy nhất 1 con.

2. Tiếp tục duy trì mức học phí hiện tại cho con đến khi con học xong đại học trong nước. Nếu đi du học cần phải có học bổng và con cái cần tiếp tục làm thêm ở nước ngoài để trang trải, gia đình chỉ hỗ trợ ở mức tối thiểu. 

3. Hai vợ chồng làm văn phòng công sở, có tham gia các loại bảo hiểm theo quy định nhà nước. 

4. Gia đình 2 bên nội ngoại có thể tự lo được cuộc sống cơ bản, không phụ thuộc vào 2 vợ chồng. 

5. Ngành nghề công việc của 2 vợ chồng đều là phổ thông, dễ dàng tìm được công việc khác thay thế. 

6. 2 vợ chồng hưởng thụ cuộc sống cơ bản, bình dân, đủ ăn đủ tiêu và không cần quá dư dả.

Với tổng tài sản hiện có là 700 triệu đồng, chi tiêu 26 triệu/tháng và tiết kiệm 12 triệu tháng, trước khi bỏ tiền để đầu tư hoặc mua sắm tài sản bất kỳ, gia đình Hoàng Anh cần đảm bảo luôn có sẵn 2 khoản:

Thứ nhất là quỹ khẩn cấp để phòng ngừa những rủi ro khẩn cấp không thể lường trước. Khoản này tương đương khoảng 6 tháng chi tiêu thiết yếu của gia đình, tương ứng khoảng 150 triệu. 

Thứ hai là quỹ dự phòng rủi ro lớn như bệnh hiểm nghèo, thương tật vĩnh viễn, mất khả năng thu nhập dài hạn… Khoản này sẽ tiêu tốn khoảng 25-36 triệu/năm (tương đương 2-3 triệu/tháng). Sau 15 năm, gia đình có thể tích lũy được 1 khoản khoảng 350-450 triệu, đến khi về hưu làm Quỹ dự phòng sức khỏe tuổi già cho 2 vợ chồng.

Điều này đồng nghĩa với việc, số tiền còn lại để dành cho 2 mục tiêu mua nhà và mua xe của vợ chồng Hoàng Anh còn khoảng 550 triệu đồng cùng khoản tiết kiệm 10 triệu/tháng.

Trường hợp 1: Mua xe ô tô trước và mua nhà sau

Sau khi mua xe ô tô, chi phí hàng tháng sẽ tăng lên, tùy theo nhu cầu sử dụng sẽ trong khoảng 3,5-5 triệu/tháng. Lúc này, khoản tiết kiệm của 2 vợ chồng chỉ còn 5-7 triệu/tháng.

Giả sử, vợ chồng Hoàng Anh vay người thân vay 200 triệu đồng để mua xe. Nếu trả nợ 6 triệu đồng/tháng, cả 2 cần 2,5-3 năm để trả hết khoản nợ này. Sau khi mua xe, 2 vợ chồng cần tiếp tục tiết kiệm để mua nhà. Giả sử căn nhà trị giá 2,5 tỷ đồng, hai vợ chồng cần có sẵn ít nhất 750 triệu (tương ứng 30% giá trị căn nhà), kết hợp việc vay ngân hàng và người thân 1,75 tỷ đồng.

Như vậy, dòng tiền trả nợ là khoảng 10 triệu đồng/tháng trong 5 năm đầu. Thu nhập của 2 vợ chồng lúc này phải tăng lên mức 42 triệu đồng/tháng mới có thể trang trải khoản nợ và duy trì mức sống như hiện tại. Ngoài ra, số vốn ban đầu cũng cần đến 6-7 năm để tích lũy mới có được (mức tiết kiệm là 10 triệu đồng/tháng).

Nếu mua xe trước và mua nhà sau, vợ chồng Hoàng Anh cần mất 10 năm để có được nhà và xe, cộng thêm 20-30 năm tiếp theo để trả nốt số nợ còn lại rồi mới bắt đầu tích lũy cho các mục tiêu tiếp theo.

Đây là trong kịch bản tốt, khi thu nhập gia đình tăng lên theo thời gian, giá nhà không tăng nhiều. Với kịch bản xấu, thu nhập cả 2 không tăng kịp, lãi suất biến động tăng, gia đình có thể phải bán bớt tài sản để trả nợ hoặc giảm mức chi tiêu hàng ngày. Trong trường hợp này, áp lực vay nợ là vô cùng lớn.

Chưa kể, căn nhà trị giá 2,5 tỷ đồng trong 10 năm nữa có thể không còn hợp với nhu cầu. Giá nhà tăng lên theo thời gian, có thể lên mức 4-6 tỷ thì áp lực càng nặng hơn.  

Trường hợp 2: Mua nhà trước, mua xe sau

Nếu mua nhà ở thời điểm hiện tại, vợ chồng Hoàng Anh cần vay thêm người thân khoảng 500 triệu đồng để trả khoản mua nhà ban đầu (khoảng 1 tỷ đồng). Sau đó, 2 vợ chồng tiếp tục vay ngân hàng 1,5 tỷ đồng với thời hạn 30 năm. Trong 5 năm đầu, dòng tiền trả nợ khoảng 10-15 triệu/tháng tùy theo chính sách ưu đãi và ân hạn. Lúc này, gia đình không còn phải thuê nhà, nên dòng tiền dư ra hàng tháng đủ để trả nợ.

Sau 5 năm đầu, thu nhập của gia đình buộc phải tăng lên để dồn vào trả gốc trước hạn, giảm được chi phí lãi vay hàng năm và rút ngắn dòng tiền trả nợ. Vì thế, mục tiêu mua xe sẽ phải trì hoãn rất lâu mới có thể trả nợ. Hoặc gia đình phải có khoản thu nhập đột biến để vay trả góp mua xe. 

Dễ dàng thấy được, cả 2 phương án trên đều có rủi ro nhất định và áp lực trả nợ rất lớn, vượt qua mức thu nhập hiện tại của 2 vợ chồng. Chưa kể, cả hai còn phải mất rất nhiều năm để trả nợ, những mục tiêu tài chính khác không còn cơ hội để được thực hiện. 

Theo kết luận của chuyên gia, điểm mấu chốt trong trường hợp của vợ chồng Hoàng Anh là tổng tài sản hiện tại quá thấp so với nhu cầu. Vì thế, gia đình cần tham khảo những hình thức đầu tư khác để gia tăng hiệu suất tăng trưởng tài sản thay vì tham gia những kế hoạch vay nợ và mua sắm tiêu sản. 

Vợ chồng Hoàng Anh cũng cần làm rõ mục tiêu mua nhà và mua xe. Với việc mua xe, cần cân nhắc giữa nhu cầu và chi phí bỏ ra, bởi ô tô vốn là tiêu sản, sẽ phát sinh chi phí sử dụng thường xuyên, càng sử dụng nhiều thì chi phí càng lớn, giá trị xe giảm mạnh. Trừ trường hợp xe ô tô có thể góp phần gia tăng thu nhập, gia đình vẫn cần cân nhắc tới hiệu suất đầu tư hàng năm cùng thời gian thu hồi vốn. Nếu không, cả gia đình Hoàng Anh vẫn có nhiều phương án có thể giải quyết nhu cầu đi lại trong tương lai mà tiết kiệm hơn nhiều như đặt xe công nghệ hoặc thuê xe tự lái.

Với mục tiêu mua nhà ở, vợ chồng Hoàng Anh cần tìm hiểu kỹ càng xem tốc độ tăng giá nhà đang cao hay thấp hơn tốc độ tăng trưởng tài sản hiện nay của gia đình. Nếu gia đình Hoàng Anh chỉ gửi tiết kiệm thôi, cả hai tốt nhất nên mua nhà vì sẽ lợi hơn, nguyên nhân bởi tốc độ tăng giá nhà ở các khu đô thị lớn hiện tại vẫn cao hơn rất nhiều so với lãi tiết kiệm.

Nếu cần vay nợ, tổng chi phí cơ hội và lãi vay phải trả có thấp hơn tốc độ tăng của giá nhà hay không, nếu có thì mới vay tiền để mua nhà. Bên cạnh đó, nếu xác định căn nhà có thể đạt hiệu suất tăng giá trong khoảng 15-20%/năm, vợ chồng mới cân nhắc đến chuyện vay nợ để mua nhà.

Đặc biệt, dòng tiền được dùng để trả nợ hàng tháng khi mua nhà chỉ nên chiếm tối đa khoảng 30-50% tổng thu nhập, từ đó đảm bảo được khả năng trả nợ của 2 vợ chồng, cũng không ảnh hưởng quá nhiều đến mức chi tiêu và cuộc sống gia đình sau này./.