Đâu là phân khúc đang được nhà đầu tư “săn lùng” khi đất nền vẫn “bất động”?

Nhà đầu tư không còn mặn mà với đất nền

Vốn dĩ là sản phẩm luôn chiếm sóng ở trên thị trường, tuy nhiên đất nền lại đang rơi vào trạng thái ảm đạm kéo dài trong suốt thời gian một năm qua. Theo đó, hầu hết các khu vực từng diễn ra tình trạng sốt nóng ở giai đoạn 2021-2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự giảm giá sâu hoặc cắt lỗ.

Trong báo cáo thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, thị trường đất nền không còn tình trạng “sốt nóng” như thời kỳ trước. Những sản phẩm đất nền cũng trải qua nhiều nhịp giảm giá, cắt lỗ từ 30-40% tuy nhiên vẫn khó thanh khoản. Mặc dù vậy, mức giảm này cũng được hiểu là so với đỉnh sốt vẫn chưa thực sự là tiệm cận với giá trị thực.

Theo ghi nhận thực tế cũng cho thấy, từ khi thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng trong thời gian gần 2 năm qua thì đất nền chính là sản phẩm chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Nguyên nhân là bởi thị trường đã đứt hẳn luồng khách đầu tư, trong khi đó nhu cầu thực thấp do loại hình bất động sản này không phục vụ cho nhu cầu ở ngay.

Đưa ra dự báo về sự phát triển của loại hình đất nền trong năm 2024, Viện Kinh tế xây dựng cho biết, tình hình giao dịch dự báo vẫn chưa thể sôi động được. Và khả năng thanh khoản thấp trong năm 2023 cùng với tâm lý của nhà đầu tư vẫn cần cẩn trọng trong việc đưa ra quyết định đầu tư sẽ khiến cho thị trường đất nền trong năm 2024 đã khó nay lại càng khó hơn.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - ông Lê Hoàng Châu cho biết: “Trong thời gian ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao, tuy nhiên về lâu dài sẽ giúp cho thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra trong thời gian nhiều năm qua”. 

Căn hộ chung cư ở các tỉnh công nghiệp được “quan tâm”

Ngược lại với cảnh đất nền liên tục giảm giá thì giá chung cư lại liên tục tăng trong suốt từ năm 2023 đến nay và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Hay thậm chí, sau Tết Nguyên đán, giá chung cư tiếp tục bất ngờ lập mặt bằng giá mới. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá chung cư ở giai đoạn cuối năm 2023 vẫn đang neo ở mức cao đồng thời là quý thứ 19 giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp. Và theo dự báo, việc khan hiếm nguồn cung sẽ khiến cho đà tăng mặt bằng này chưa dừng lại.

Theo quan sát thực tế, hiện nay giá chung cư ở TP.HCM và Hà Nội đã tăng từ 50-100% trong thời gian 3-5 năm qua đẩy giá những căn hộ mới 2 phòng ngủ ở ngưỡng từ 2-5 tỷ đồng/căn, căn hộ có 3 phòng ngủ có mức giá từ 6-10 tỷ đồng/căn. Giá vốn tăng cũng khiến cho tỷ suất đầu tư chung cư ở các thị trường này chẳng còn hấp dẫn trong mắt các nhà đầu tư dù cho giá thuê tăng.

Và trong bối cảnh giá căn hộ chung cư ở Hà Nội và TP.HCM đang ngày càng tăng mạnh cũng chính là nguyên nhân khiến cho thị trường căn hộ chung cư các tỉnh phát triển công nghiệp hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Ghi nhận, xu hướng này từng diễn ra ở các thủ phủ chung cư như là Long An, Bình Dương... cách đây 3 năm và đến nay đã dần chuyển ra khu vực phía Bắc như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Vĩnh Phúc...

Vào năm 2018, anh Nguyễn Hải (trú tại Hà Nội) được giới thiệu cơ hội đầu tư vào một dự án căn hộ ở Bình Dương với mức giá mỗi m2 khoảng trên 20 triệu đồng, tầm 1,3-1,5 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ. Thời điểm đó, anh Hải được giới thiệu, nếu cho giới chuyên và người lao động cấp cao ở các khu công nghiệp xung quanh thuê thì tỷ suất lợi nhuận có thể đạt từ 12-15% mỗi năm. Tuy nhiên, thời điểm đó anh Hải cho rằng phân khúc căn hộ ở tỉnh phải từ 5-10 năm nữa mới có thể phát triển tốt cho nên anh chưa vội xuống tiền đầu tư. 

Và chỉ thời gian sau 2 năm khi mà dự án đi vào hoàn thiện tỷ suất cho thuê của khu chung cư lên đến hơn 90%. Đáng chú ý, giá các căn hộ cũng tăng đến 50% so với mức giá bán ban đầu bởi không chỉ khách có nhu cầu thuê cao mà những người trẻ cũng muốn mua chung cư để sinh sống. Anh Hải nói rằng: “Tôi không nghĩ thị trường biến đổi nhanh như thế”. Anh cũng tiết lộ, hiện tại bản thân đang quan tâm đến một dự án chung cư ở thủ phủ công nghiệp Thái Nguyên.

Giám đốc bộ phận nghiên cứu của Savills - bà Nguyễn Thu Hằng đánh giá rằng, khu công nghiệp phát triển đã kéo theo nhu cầu nhà ở của các chuyên gia nước ngoài, lao động ở trong các khu công nghiệp ngày một lớn. Đáng chú ý, các chuyên gia nước ngoài thường ưa chuộng phân khúc căn hộ chung cư cao cấp với đầy đủ tiện ích thay cho việc ở nhà riêng lẻ. Khảo sát một vòng phân khúc căn hộ ở các thị trường khu công nghiệp miền Bắc có thể nhận thấy được rằng phân khúc căn hộ chung cư ở những vùng đất công nghiệp lớn đã bắt đầu có những tín hiệu vô cùng khả quan khi mà nguồn cung khá nhỏ giọt và giá lại tăng liên tục.

Còn khảo sát ở Bắc Ninh, dự án Vinhomes Bắc Ninh (ngã 6 Trần Hưng Đạo - Lý Thái Tổ) có khoảng giá thuê mỗi tháng là 10 triệu đồng đối với căn hộ 1 phòng ngủ, 15 triệu đồng cho căn hộ 2 phòng ngủ, 20 triệu đồng cho căn có 3 phòng ngủ. Và giá thuê này đã tăng khoảng 30% so với năm 2021. Xa hơn một chút đó là thị trường Thái Nguyên, căn hộ Tecco Elite City có mức giá cho thuê  là 10 triệu đồng/tháng cho căn hộ 2 phòng ngủ. Trong khi đó thì giá căn hộ này dao động ở trong khoảng 1,3 tỷ đồng. Như thế, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư căn hộ cho thuê ở trong khoảng 8-9%/năm. Không chỉ đầu tư cho thuê mà những căn hộ này cũng ghi nhận tăng khoảng 15-20% so với thời điểm mới mở bán trong năm 2021.

Có thể nói rằng, với mức giá phổ biến trung bình là từ 1,5-2,5 triệu đồng/căn thì các căn hộ chung cư ở những tỉnh công nghiệp cũng đang hút mạnh sự quan tâm của các nhà đầu tư. Bằng chứng là thời gian mới đây, dự án tháp chung cư VIC Grand Square ở Việt Trì mới ra mắt tuy nhiên đã hút được một lượng lớn khách hàng quan tâm, đặc biệt là những người mua đã có nhà Phú Thọ muốn đầu tư thêm căn hộ cho thuê, thậm chí xuất hiện cả những nhà đầu tư Hà Nội tìm cơ hội tại những thị trường tỉnh công nghiệp.

Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc - ông Vũ Cương Quyết nhận định rằng, làn sóng đầu tư bất động sản ở gần khu công nghiệp đang đứng trước cơ hội bùng nổ bởi nhu cầu phát triển công nghiệp của Việt Nam đang tăng mạnh theo đà thu hút FDI. Đáng chú ý, những khu vực mới như Phú Thọ, Thái Nguyên... cũng sẽ kéo theo hàng loạt yếu tố phát triển về hạ tầng, thương mại - dịch vụ - logistics... chính là thời cơ để cho các nhà đầu tư nhạy bén tìm được sản phẩm đầu tư sinh lời./.