Điểm sáng của Văn Phú - Invest trong năm 2023

Đi xuyên bão

Là năm khó khăn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong vòng một thập niên qua, 2023 đã ghi dấu sự sa sút của hầu hết doanh nghiệp bất động sản ở mọi quy mô, địa bàn, phân khúc. VPI cũng không phải là một ngoại lệ. 4 quý của năm 2023 là một sự đi xuống dần đều trong kết quả doanh thu của doanh nghiệp này: 863 tỷ đồng, 664 tỷ đồng, 269 tỷ đồng và 134 tỷ đồng.

Quý IV là quý có doanh thu thấp nhất trong năm 2023 cũng là thấp nhất trong vòng 15 quý trở lại đây của VPI. Lợi nhuận sau thuế quý này chỉ đạt 25 tỷ đồng, giảm tới 81% so với cùng kỳ năm trước và cũng thấp nhất trong vòng 15 quý qua.

Sự "hụt hơi" trong quý IV đã ảnh hưởng mạnh tới kết quả cả năm khi tổng doanh thu thuần 2023 của VPI đạt 1.877 tỷ đồng - thấp nhất trong vòng 5 năm qua.

Biểu đồ (HT)

Tuy nhiên, xét mặt bằng chung mà nói, 1.877 tỷ đồng doanh thu thuần, trong đó có 1.619 tỷ đồng (tương đương 86%) đến từ mảng kinh doanh bất động sản, hoàn toàn không phải là một con số tồi tệ. Ngược lại, đó là một con số khá ấn tượng, nếu như đặt trong bối cảnh khủng hoảng của thị trường bất động sản năm 2023. VPI đã bán hàng rất tốt ở Vlasta Sầm Sơn, The Terra An Hưng, Grandeur Palace Giảng Võ và phần nào là The Terra Bắc Giang.

Mặt khác, so với năm trước, kết quả doanh thu năm 2023 cũng chỉ suy giảm 13% và bằng 85% so với kế hoạch mà đại hội đồng cổ đông đã phê duyệt. Đó là 2 con số đáng khích lệ.

Một khía cạnh khác để nhìn nhận là lợi nhuận gộp năm 2023 đạt 1.310 tỷ đồng, tăng 12% so với năm trước, lớn hơn tới 57% so với năm đỉnh cao doanh thu 2019 và cao gấp đôi 2 năm doanh thu tốt 2020-2021. Điều đó cho thấy khả năng quản trị giá vốn khá ấn tượng của VPI.

Kết quả lợi nhuận sau thuế 2023 của VPI cũng là một điều đáng khen ngợi: 463 tỷ đồng, chỉ giảm 6% so với năm trước và bằng 84% kế hoạch năm. Có 2 điều đáng nói ở đây. Một là lợi nhuận này tới từ hoạt động kinh doanh chính - khác biệt với không ít doanh nghiệp bất động sản có lãi từ doanh thu tài chính (bán dự án, bán cổ phần công ty con) hoặc lợi nhuận khác (thanh lý tài sản, phạt vi phạm hợp đồng)... Điều này đồng nghĩa chất lượng lợi nhuận của VPI ở mức tốt. Hai là đặt trong một chu kỳ dài hơi, mức lợi nhuận năm 2023 đã đánh dấu năm thứ 7 liên tiếp lợi nhuận sau thuế của VPI dao động trong khoảng 300-500 tỷ đồng, phản ánh sự dẻo dai đáng kinh ngạc của doanh nghiệp này.

Như vậy, có thể nói không ngoa, VPI là một trong số rất ít doanh nghiệp bất động sản đã “đi xuyên bão” thành công.

Điểm sáng trên bảng tài sản

Bên cạnh kết quả kinh doanh, VPI cũng gây ấn tượng với giới quan sát khi tiếp tục duy trì một bảng tài sản có chất lượng khá tốt trong năm 2023. Cụ thể, tại ngày 31/12/2023, tổng tài sản đạt 12.532 tỷ đồng, tăng 13% so với đầu năm.

Cơ cấu tài sản ghi nhận hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất với 29,5%, đạt 3.701 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: The Terra Bắc Giang (1.478 tỷ đồng), Vlasta Thủy Nguyên (1.727 tỷ đồng), Song Khê - Nội Hoàng (201 tỷ đồng)...

Các khoản phải thu chiếm tỷ trọng 21,7% tài sản, đạt 2.720 tỷ đồng, giảm 10%.

Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn và chi phí xây dựng cơ bản dở dang chiếm tỷ trọng 21,4%, đạt 2.690 tỷ đồng, tăng 1,6%. Trong đó, chi phí xây dựng cơ bản dở dang gồm các dự án: Cồn Khương - Cần Thơ (307 tỷ đồng), Lộc Bình - Thừa Thiên Huế (140 tỷ đồng), Vlasta Sầm Sơn (233 tỷ đồng), Grandeur Palace Mỹ Đình (78 tỷ đồng...

Như vậy, tổng tỷ trọng của hàng tồn kho, các khoản phải thu và tài sản dở dang dài hạn là 72,6%. Đây là tỷ trọng khá cân đối đối với một doanh nghiệp bất động sản.

Về nguồn vốn, nợ phải trả tại ngày 31/12/2023 đạt 8.553 tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm. Trong đó, điểm tích cực là khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn đạt 1.018 tỷ đồng, tăng 76%. Đây là cơ sở khá vững chắc cho doanh thu năm 2024 của VPI.

Với vốn chủ sở hữu dày dặn, đạt 3.979 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm, hệ số nợ phải trả/vốn chủ sở hữu chỉ là 2,14 lần - hoàn toàn không đáng ngại đối với một doanh nghiệp đang trong giai đoạn đầu tư phát triển nhiều dự án cũng như phù hợp với đặc thù thâm dụng vốn của ngành bất động sản.

Tất nhiên, đâu đó trong bức tranh tài sản của VPI vẫn còn những điều đáng lưu tâm. Một là nợ vay năm qua đã tăng 16%, lên 4.627 tỷ đồng. Dẫu việc vay nợ này không tạo ra lo ngại nào đáng kể, song mặt trái là đẩy chi phí tài chính của VPI lên khá cao (năm 2023 đạt 465 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước). Chi phí tài chính lớn là một trong những nguyên nhân khiến lợi nhuận của VPI suy giảm.

Hai là hàng tồn kho năm qua tăng tới 92% so với đầu năm, khiến dòng tiền kinh doanh của VPI âm 754 tỷ đồng. Dòng tiền kinh doanh âm là nguyên nhân chính khiến VPI phải tăng cường vay mượn, dẫn tới chi phí tài chính lớn như nêu trên.

Ba là dù đã phải vay mượn nhiều, lưu chuyển tiền thuần cả năm vẫn âm 292 tỷ đồng, khiến tiền và tương đương tiền cuối năm giảm tới 60% so với đầu năm, chỉ còn 195 tỷ đồng. Điều này phần nào khiến VPI phải “đau đầu” xoay vốn trong thời gian tiếp theo.

Dù vậy, có thể thấy rằng 3 vấn đề trên không phải là điểm yếu phải lo ngại của VPI. Doanh nghiệp này vẫn đang cho thấy những bước đi khá chắc chắn trong chiến lược kinh doanh cũng như quản trị rủi ro mà kết quả kinh doanh năm 2023 là một biểu hiện rõ nét.

Năm qua, VPI đã lọt vào Top 500 doanh nghiệp lớn nhất Việt Nam (VNR500) - một xếp hạng do Vietnam Report thực hiện, đánh dấu năm thứ 4 liên tiếp góp mặt. Công ty cũng được trao tặng Huân chương Lao động hạng Ba đúng thời điểm kỷ niệm 20 năm thành lập.

Những thành quả về thương hiệu này cho thấy một VPI ngày một lớn mạnh hơn, với sức bền đã được kiểm nghiệm. Năm 2024, với việc các đạo luật nền tảng của thị trường bất động sản như: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản đã được thông qua, triển vọng cho những doanh nghiệp sẵn quỹ đất và dự án như VPI là khá lớn. Rất có thể, thị trường sẽ chứng kiến một VPI bật nhảy trong năm 2024, từ cả hoạt động kinh doanh chính lẫn từ việc bán dự án Vlasta Sầm Sơn mà chủ trương đã thông qua hồi cuối năm 2023./.

HẢI THU