Điều gì ẩn sau con số lợi nhuận của Phát Đạt?

"Bán con” để có lãi

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi cơn khủng hoảng, nhiều doanh nghiệp bất động sản chứng kiến kết quả kinh doanh sụt giảm thì Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) công bố mức lợi nhuận tăng trưởng mạnh mẽ.

Cụ thể, quý IV/2023, doanh thu thuần của công ty đạt 68 tỷ đồng, tăng 4,6 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu là doanh thu cung cấp dịch vụ. Đây cũng là một trong 3 quý có doanh thu thấp nhất kể từ năm 2018 trở lại đây.

Dù doanh thu thấp, nhưng điều an ủi là Phát Đạt không còn lỗ gộp như cùng kỳ. Lợi nhuận gộp đạt 59 tỷ đồng; biên lợi nhuận gộp đạt 86,61%.

Đáng chú ý, hoạt động tài chính quý này trở thành trụ cột chính khi mang về 421 tỷ đồng, tăng 26 lần so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu nhờ chuyển nhượng cổ phần công ty con là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Khu công nghiệp Phát Đạt (PDI). Đối tác nhận chuyển nhượng 99,8% triệu cổ phần của PDI là Công ty TNHH Phát Đạt Holdings. Bên cạnh đó, Phát Đạt còn ghi nhận khoản lợi nhuận khác 44 tỷ đồng, chủ yếu từ tiền phạt chậm trả.

Trong quý, Phát Đạt đã tiết giảm đáng kể các loại chi phí như: Chi phí tài chính giảm 60%, còn 88 tỷ đồng; chi phí bán hàng giảm 17%, còn 3,7 tỷ đồng; chi phí quản lý gần như không đổi (71 tỷ đồng).

Nhờ vậy, Phát Đạt kết thúc quý IV/2023 với lợi nhuận trước thuế 351 tỷ đồng, cải thiện vượt trội so với khoản lỗ 296 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước.

Điều ẩn sau con số lợi nhuận của Phát Đạt.

Dù đạt mức tăng trưởng lợi nhuận ấn tượng trong quý IV/2023, song chất lượng lợi nhuận của Phát Đạt lại là một vấn đề cần xem xét. Đây không phải lần đầu tiên Phát Đạt có mức tăng trưởng lợi nhuận nhờ việc bán công ty con. Gần đây nhất, quý III/2022, Phát Đạt cũng ghi nhận doanh thu tài chính tăng đột biến, đạt hơn 1.249 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng 46% vốn chủ sở hữu tại công ty con - Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn KL cho đối tác.

Trong phân tích tài chính, có ít nhất 7 trường hợp để xem đó là khoản lợi nhuận có chất lượng thấp. Một là, lợi nhuận đến từ đánh giá lại hàng tồn kho. Hai là, lợi nhuận đến từ việc thanh lý công ty con. Ba là, lợi nhuận đến từ việc bán cho công ty sân sau chưa thu tiền. Thứ tư là, lợi nhuận đến từ giao dịch thâu tóm và đánh giá lại công ty. Năm là, lợi nhuận tạo ra khoản đầu tư vào công ty sân sau. Sáu là, lợi nhuận tạo ra khoản trả trước nhà cung cấp là bên liên quan. Bảy là, lợi nhuận tạo ra khoản xây dựng cơ bản dở dang dự án đình trệ kéo dài.

Phát Đạt thuộc vào trường hợp thứ hai - “lợi nhuận đến từ việc thanh lý công ty con”.

Lũy kế cả năm 2023, doanh thu thuần của Phát Đạt đạt 617 tỷ đồng, giảm 59% so với năm trước. Đây cũng là năm có doanh thu thấp nhất từ 2016 tới nay. Lợi nhuận trước thuế 889 tỷ đồng, giảm 40% so với năm trước; lợi nhuận sau thuế 682 tỷ đồng, giảm 41% so với năm trước, thấp nhất từ 2019 tới nay.

Năm 2023, Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 2.800 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 680 tỷ đồng. Như vậy, công ty mới chỉ hoàn thành 22% mục tiêu doanh thu và vượt 2 tỷ đồng mục tiêu lợi nhuận.

Không còn gánh nặng trái phiếu

Một điều đáng mừng trong năm qua là Phát Đạt đã thành công đưa dư nợ trái phiếu xuống 0 đồng, thông qua việc chi hơn 421 tỷ đồng để mua lại toàn bộ lô trái phiếu PDR12101 phát hành ngày 23/12/2021, kỳ hạn 2 năm (tổng giá trị phát hành 500 tỷ đồng), đồng thời chi 37,5 tỷ đồng để mua lại trước hạn toàn bộ lô trái phiếu PDR12204 phát hành vào ngày 25/3/2022, kỳ hạn 2 năm (giá trị phát hành 300 tỷ đồng). Tại ngày kết thúc quý IV/2023, tổng dư nợ vay của công ty đã giảm 30%, còn 3.104 tỷ đồng.

Nhìn lại đỉnh điểm dư nợ của Phát Đạt tại thời điểm cuối năm 2022, hơn 4.300 tỷ đồng, trong đó dư nợ trái phiếu khoảng 2.500 tỷ đồng thì kết quả trên là tín hiệu tích cực trong bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc còn gánh nợ trái phiếu, tái cấu trúc bằng nhiều hình thức.

Tại ngày 31/12/2023, tổng tài sản của Phát Đạt đạt 21.070 tỷ đồng, giảm 8% so với đầu năm. Hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản với 58%, đạt 12.199 tỷ đồng, tăng thêm 18 tỷ đồng so với đầu năm, chủ yếu là giá trị quỹ đất đã được bồi thường, tiền sử dụng đất đã nộp, chi phí san lấp mặt bằng, chi phí xây dựng và chi phí đầu tư khác của các dự án: The EverRich 2 (3.597 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.993 tỷ đồng), Bình Dương Tower (2.394 tỷ đồng), Phước Hải (1.526 tỷ đồng), The EverRich 3 (877 tỷ đồng), Trần Phú Đà Nẵng (636 tỷ đồng), khu dân cư làng nghề và trung tâm xã Hàm Ninh (400 tỷ đồng), khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (186 tỷ đồng), số 1 Ngô Mây (186 tỷ đồng), khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà (162 tỷ đồng)…

Như vậy, có tới 81% tài sản của Phát Đạt là các khoản phải thu và hàng tồn kho.

Về dòng tiền, dòng tiền kinh doanh năm 2023 của Phát Đạt âm 471 tỷ đồng, chủ yếu do giảm các khoản phải trả, chi trả lãi vay, nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Phát Đạt cân bằng bằng dòng tiền đầu tư dương 481 tỷ đồng, tới từ hoạt động thu hồi đầu tư góp vốn vào đơn vị khác.

Trong năm, công ty thu về 679 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu, nhận vốn góp của chủ sở hữu. Đáng khen là dòng tiền vay/trả cũng có sự suy giảm, lần lượt giảm 3% và 36%, còn 844 tỷ đồng/1.080 tỷ đồng.

Lưu chuyển tiền thuần cả năm dương 452 tỷ đồng, giúp tiền và tương đương tiền tại ngày cuối năm 2023 đạt 505 tỷ đồng, tăng 93% so với đầu năm, đại đa số nằm ở khoản tiền gửi ngân hàng.

Để vượt khó khăn về tiếp cận vốn vay ngân hàng, trong năm 2024, Phát Đạt đã lên kế hoạch huy động vốn trên sàn. Cụ thể, công ty dự kiến sẽ phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tối đa 134 triệu đơn vị, giá 10.000 đồng/cổ phiếu, để huy động nguồn triển khai các dự án bất động sản. Dự kiến tăng 8% vốn chủ sở hữu lên mức 9.300 tỷ đồng./.