Dự báo thị trường nhà đất đầu năm Quý Mão 2023

Tâm lý thị trường tích cực

Rất nhiều nhà đầu tư bất động sản nuôi kỳ vọng rằng thị trường nhà đất sẽ phục hồi vào năm 2023. Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại, căn cứ vào các số liệu, chúng ta khó có thể dự đoán chính xác thời điểm thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Dù vậy, nhiều nhà đầu tư hiện vẫn âm thầm gom đất với kỳ vọng cơn sốt đất sẽ quay trở lại.

Trước đó, giới chuyên gia đã đưa ra dự báo rằng, những tháng cuối năm 2022 chính là thời điểm phù hợp để “bắt đáy” bất động sản giá hời. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư “tay ngang”, giới chuyên gia cho biết, nhóm nhà đầu tư này phải thật thận trọng vì thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhất là về mặt thanh khoản. Chưa kể, ở một góc độ nào đó, thị trường đất nền phân lô vẫn nằm trong tầm thao túng của các “tay to”.

Nhiều nhà đầu tư tay to vẫn âm thầm gom đất.

Theo giới đầu tư, thị trường bất động sản đột ngột chững lại vì tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ. Sau nhiều tháng gắng gượng đến nay, nhà đầu tư phải bán ra để thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Những trường hợp phải “cắt lỗ” là nhà đầu tư non tay “gãy đòn bẩy tài chính” hoặc tay ngang. Trong khi đó, rất nhiều “tay to” vẫn đang tranh thủ gom đất ở các khu vực bất động sản tiềm năng. Họ đây là một cơ hội tốt để gom bất động sản giá rẻ khi có sẵn tiền mặt trong tay.

Theo một vị chuyên gia trong ngành, vì có sẵn tài chính nên việc các nhà đầu tư kỳ vọng câu chuyện sốt đất lặp lại là điều bình thường. Có thể cơn sốt đất chưa diễn ra theo dự đoán của các nhà đầu tư nhưng sự kỳ vọng giá bất động sản bật tăng vẫn đang âm ỉ trong giới đầu tư địa ốc. Họ cũng là người nắm giữ tài sản lâu dài nên kỳ vọng về lợi nhuận của họ cũng cao hơn so với những nhà đầu tư ngắn hạn. Theo đó, nếu cơn sốt đất quay trở lại vào đầu năm 2023, nhóm nhà đầu tư này càng thắng thế vì đi trước một bước.

Bàn về thị trường BĐS năm 2023, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers (Việt Nam) cho hay: Là người trong ngành đã chứng kiến thăng trầm của thị trường, tôi đặt hai niềm tin lớn vào thị trường BĐS năm 2023. Đó là thị trường vốn (trái phiếu và chứng khoán) sẽ được cải thiện sớm nhất, đặc biệt khi Nghị quyết 01 mới ban hành có hiệu lực. Cùng với tín dụng, đây là hai kênh huy động vốn chính của thị trường. Do đó, khơi thông dòng tiền sẽ thúc đẩy giao dịch BĐS và đảm bảo dự án được tiếp tục triển khai.

“Tôi cũng tin rằng tâm lý thị trường sẽ ngày càng tích cực và niềm tin của nhà đầu tư phục hồi nhờ sự can thiệp kịp thời của Chính phủ. Nhìn chung, dư địa tăng trưởng của thị trường BĐS Việt Nam còn lớn nhờ các nền tảng mang tính dài hạn như tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ sở hạ tầng được hoàn thiện, và nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung hạn chế. Do đó, cơ hội đầu tư hiện diện ở hầu hết các phân khúc với tiềm năng lợi nhuận và tăng trị giá vốn cao”, vị này nhấn mạnh.

Ông David cho rằng, nếu để đánh giá triển vọng BĐS năm 2023 thì từ “chuyển đổi” là phù hợp. Bởi lẽ, đã đến lúc thị trường chuyển đổi sang hướng lành mạnh và bền vững hơn, với nhiều kinh nghiệm đã được đúc kết sau một năm 2022 đầy sóng gió. Đó là bài học về huy động vốn, vay mua, đầu tư BĐS một cách an toàn; là kiến giải về pháp lý, các hình thức đầu tư mới rõ ràng hơn.

Tùy phân khúc và vị trí địa lý, thị trường BĐS được kỳ vọng ổn định trở lại ở mức hợp lý tương đối từ giữa năm 2023 trở đi. Với các chủ đầu tư trong nước, đây là cơ hội để tái cơ cấu nợ, củng cố năng lực tài chính và danh mục dự án, tái cấu trúc phát triển sản phẩm. Quan trọng nhất, doanh nghiệp BĐS đang quan sát chặt chẽ các động thái điều chỉnh thị trường của Chính phủ cũng như những sửa đổi luật và quy định trong thời gian tới.

Thị trường nhà đất 2023 khó đoán định

Thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang trong tình trạng khó đoán. Cũng giống như thời điểm cuối năm 2021, khi vừa trải qua đợt dịch bệnh Covid-19, người ta nghĩ rằng thị trường bất động sản sẽ gặp khó. Tuy nhiên, tới đầu năm 2022, thị trường nhà đất đã bật dậy thanh khoản và sức mua. Giá bất động sản ở nhiều nơi liên tục thiết lập mặt bằng mới và hoạt động mua bán diễn ra sôi động.

Tuy nhiên, bối cảnh thị trường bđs hiện nay có phần nặng nề hơn vì việc tiếp cận dòng vốn khá khó khăn. Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính cho biết, sang năm 2023, khi có hạn mức room tín dụng mới, thị trường bất động sản sẽ dần hồi phục nhưng không có chuyện “sốt đất” như đầu năm 2022. Thậm chí, thị trường nhà đất còn khó có tình trạng sốt nóng trong cả năm 2023.

Thị trường nhà đất năm Quý Mão khó đoán định.

Theo một vị chuyên gia khác trong ngành, tình trạng sốt đất cục bộ xảy ra ở một số địa phương là do nhiều yếu tố tạo thành như thông tin phân lô, tách thửa tràn lan, quy hoạch, hạ tầng mới,… Thế nhưng, trong năm 2022, các địa phương đã quản chặt việc phân lô tách thửa nên đầu năm 2023, yếu tố hạ tầng và quy hoạch không mạnh, cộng thêm việc vay tiền ngân hàng khó khăn, lãi suất tăng cao nên kịch bản là thị trường bất động sản 2023 sẽ còn khó khăn.

Đất nền vẫn là phân khúc đa dạng với nhiều sản phẩm và mức giá để phục vụ nhu cầu của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, nỗi lo là nhu cầu của các nhà đầu tư suy giảm và thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng tới cuối quý 4 năm 2023. Nhìn chung, giá đất nền năm 2023 ở khu vực vùng ven sẽ không tăng và vùng xa trung tâm có thể giảm nhẹ. Song đất nền vẫn có thể hưởng lợi ăn theo và giá tốt ở những khu vực có sự thay đổi về hạ tầng, giải ngân đầu tư hoặc các khu công nghiệp đang triển khai.

Theo một số chuyên gia địa ốc, đất nền vẫn bị ảnh hưởng trong thời điểm đầu năm 2023. Tuy nhiên, nếu nhìn về dài hạn, với một đất nước có sự tăng trưởng bền vững và kiểm soát tốt về kinh tế như Việt Nam, chắc chắn sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Do đó, khả năng là giữa hoặc cuối năm 2023, phân khúc đất nền sẽ khởi sắc hơn. Lý do là bởi thị trường đất nền luôn hấp dẫn vì có biên độ lợi nhuận cao nhất và chiều lòng được đa số nhà đầu tư.

Theo giới chuyên gia, những doanh nghiệp bất động sản có năng lực và quyết sách đúng vẫn có tín hiệu lạc quan. Bởi vì một số phân khúc thị trường vẫn có tính thanh khoản tốt như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vì nhu cầu đang rất cao. Hơn nữa, những phân khúc này có nhiều cơ hội phát triển trong năm 2023.

Thị trường bất động sản 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ hơn và những dự án đáp ứng nhu cầu thực, đầy đủ pháp lý mới được chào bán, cũng như được khách hàng quan tâm, xuống tiền đầu tư. Điều này giúp thị trường nhà đất phát triển bền vững hơn. Vì vậy, doanh nghiệp nên nghiên cứu kỹ sản phẩm để có đầu ra và phải thay đổi chính mình, cũng như tạo mục tiêu kế hoạch rõ ràng.

Bên cạnh việc làm nhà ở cho người giàu, cũng phải chú trọng tạo nơi an cư lập nghiệp cho những người có mức thu nhập trung bình. Đồng thời phải khai phá và làm đẹp hơn cho những vùng đất mới,… Dự đoán bất động sản 2023, giới chuyên gia địa ốc cho rằng, thị trường sẽ có tín hiệu tốt hơn vào cuối quý 2 năm 2023, tới quý 3 sẽ hồi phục rõ nét và hân hoan hơn vào quý 4.

Theo các chuyên gia, khó khăn hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản là cơ hội nhìn lại mình và nhìn về tương lai để lựa chọn, hoạch định hướng đi phù hợp, cũng như tạo ra doanh nghiệp bền vững hơn. Đây chính là điều quan trọng cho những năm tiếp theo.

Kịch bản thị trường lạc quan hơn 2022

Ông David Jacskon Tổng Giám đốc Colliers đã chỉ ra 2 kịch bản cho thị trường BĐS năm 2023.

Kịch bản thứ nhất, tình hình kinh tế vĩ mô khi ổn định sẽ kéo theo thị trường BĐS sôi động trở lại. Thị trường đang trải qua quá trình điều chỉnh để thiết lập mức giá mới, và khi thỏa mãn các điều kiện về trái phiếu, lãi suất, room tín dụng thì thị trường sẽ ấm lên. Khi đó, nguồn cung cải thiện, sức mua tăng lên, tâm lý thị trường được củng cố.

Kịch bản thứ hai, giả sử biến động kinh tế thế giới vẫn tiếp diễn (lạm phát tăng, đứt gãy chuỗi cung ứng dẫn đến sản xuất giảm và thất nghiệp tăng), thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục trầm lắng để chờ đợi diễn biến mới.

Vị này cho rằng, thị trường BĐS năm 2023 dự báo tiếp tục trầm lắng đến ít nhất vài quý đầu của năm 2023. Điều này do đặc thù của BĐS có tính thanh khoản thấp hơn các loại tài sản khác (đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian giao dịch lâu hơn). Đồng thời, BĐS liên quan mật thiết đến nhiều ngành nghề trong xã hội, do đó phụ thuộc lớn vào các tác nhân kinh tế vĩ mô. Ở trong nước, trường hợp thị trường vốn chưa cải thiện và niềm tin chưa được vực dậy, tình hình cung cầu và thanh khoản năm 2023 sẽ tiếp tục im ắng, “ngủ đông” đến khi có tín hiệu mới.

Giá bán sẽ tiếp tục giảm nhẹ dần nhằm thúc đẩy doanh số, tuy nhiên, giao dịch có thể không mấy khả quan khi người mua vừa khó tiếp cận đòn bẩy tài chính, vừa giữ tâm lý thận trọng. Giá thuê KCN và các BĐS thương mại (mặt bằng bán lẻ, văn phòng) sẽ tiếp tục tăng trong bối cảnh chi phí xây dựng và vận hành ngày càng đắt đỏ.

Tuy vậy, nếu so với năm 2022, thị trường BĐS năm 2023 có rất nhiều điểm sáng để kỳ vọng. Đó là nỗ lực của Chính phủ để giữ ổn định nền tảng kinh tế vĩ mô một cách khéo léo, được nhìn thấy qua việc điều tiết dòng tiền tín dụng sang các khối ngành sản xuất, tốc độ giải ngân vốn FDI nhanh và kiểm soát lạm phát tốt. Đó là con số gần 22,4 tỷ USD vốn FDI thực hiện trong năm 2022 – cao nhất trong năm năm qua. Ở góc nhìn tích cực, thị trường bắt đầu tăng trưởng đồng đều, hợp lý hơn.

Cùng với đó, theo các chuyên gia trong ngành, BĐS năm 2023 có 2 yếu tố quan trọng kì vọng sẽ vực dậy thanh khoản thị trường.

Thứ nhất, việc thông qua Luật Nhà Ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật đất đai (sửa đổi). 3 Luật rất quan trọng sẽ điều tiết thị trường BĐS trong thời gian tới. 3 luật này cũng sẽ tác động rất lớn đến thủ tục pháp lý và quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư trong thời gian sắp tới.

Thứ hai là lãi suất và room tín dụng ngân hàng - mạch máu cho toàn thị trường BĐS.