Giá mua bán bất động sản nhà ở Việt Nam gấp hơn 20 lần thu nhập

Theo số liệu thống kê giá nhà trung bình ở Việt Nam hiện nay đang cao gấp 23,7 lần thu nhập trung bình hàng năm của mỗi hộ gia đình, đã nhích nhẹ so với năm 2023 là 23,5. Đây là tỷ số giá nhà trên thu nhập mới được cập nhật vào hồi đầu năm 2024 đối với nền tảng dữ liệu chi phí sống mà nền tảng Numbeo đưa ra.

Tỷ số giá nhà trên thu nhập được tính bằng cách chia giá nhà trung bình trên thị trường cho thu nhập bình quân hàng năm của hộ gia đình. Theo như cách tính này thì kết quả cho thấy giá nhà trên thị trường đang gấp 24 lần so với thu nhập trung bình của một hộ gia đình người Việt. Còn các chuyên gia đánh giá chỉ số này sẽ lý tưởng nếu như giá nhà chỉ gấp 5-7 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình.

Theo Bộ Xây dựng, phương pháp tính tỷ số giá nhà trên thu nhập đã trở nên phổ biến hơn và được sử dụng rộng rãi trên thế giới khi đánh giá về mức độ hợp lý về giá đối với nhà ở. Ngân hàng Thế giới và Liên Hợp Quốc cũng tích cực khuyến khích các quốc gia sử dụng chỉ số này để tính toán.

Numbeo không công bố dữ liệu đầu vào để tính toán nhưng một số nguồn dữ liệu gần đây đã được sử dụng để tham khảo. Ví dụ như “Khảo sát mức sống dân cư năm 2022” của Tổng cục Thống kê cho thấy mỗi hộ gia đình Việt Nam có trung bình 3,6 nhân khẩu. Trong đó, có 2,1 nhân khẩu là lao động chính để tạo ra thu nhập với mức thu nhập bình quân là 4,67 triệu đồng mỗi người mỗi tháng.

Nếu theo số liệu này ước tính thu nhập bình quân hàng năm của mỗi hộ gia đình trong năm 2022 là 117,6 triệu đồng. Theo Numbeo, HPR Việt Nam năm 2022 là 20,5. Khi sử dụng 2 số liệu này theo phương pháp kết hợp để tính toán cho thấy giá nhà trung bình vào năm 2022 khoảng 2,4 tỷ đồng mỗi căn (tính chung cho mọi loại nhà).

Con số này cho thấy sự bất hợp lý giữa giá nhà và thu nhập tại Việt Nam đang có sự tỷ lệ nghịch, khi giá nhà càng ngày càng tăng cao còn thu nhập chỉ tăng nhệ hoặc không tăng. Tuy nhiên, hãng dịch vụ bất động sản Avison Young Việt Nam đánh giá việc giá nhà ngày càng tăng cao vượt qua khả năng chi trả không chỉ diễn ra ở Việt Nam mà còn là thực trạng đang diễn ra ở nhiều quốc gia khác trên thế giới.

Giai đoạn 2019-2024, những quốc gia khác trong khu vực như Philippines, Indonesia đều có tỷ số giá nhà trên thu nhập tăng nhanh hơn Việt Nam, lần lượt là 23,69% và 36,83%. Ngược lại, một số nơi cũng đang có tốc độ tăng tỷ số giá nhà trên thu nhập thấp hơn Việt Nam như Thái Lan (20,76%) hay Hàn Quốc (13,21%). Thậm chí, tại những thị trường lớn có giá nhà đắt đỏ hàng đầu thế giới thì sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập thậm chí đã thu hẹp lại.

Ví dụ, năm nay giá nhà Singapore chỉ còn gấp 14,9 lần thu nhập năm nay, so với mức 21,56 vào 2019. Hoặc tại Hong Kong giá nhà từng cao hơn thu nhập đến 49,4 lần vào khoảng 5 năm trước thì hiện giảm còn 32,1 lần. Còn tại Trung Quốc đại lục, giá nhà đã cao hơn 29 lần thu nhập vào thời điểm năm 2019 còn hiện tại đang giữ nguyên trong năm nay.

Cũng giống với những quốc gia khác khi giá nhà ngày càng vượt qua khả năng chi trả thì những gia đình trẻ tại Việt Nam đã chuyển hướng đang đi thuê thay vì mua nhà như trước đây. Nhưng vì giá nhà tăng cao nên hoạt động cho thuê cũng bắt đầu có sự thay đổi, nhiều người cho thuê đã bắt đầu tăng giá khiến cho người đi thuê lại tiếp tục phải tìm hướng chuyển sang thuê các sản phẩm khác có giá thấp hơn.

Đặc biệt, ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, giá thuê nhà cũng như các chi phí liên quan đến nơi ở trên đà tăng trong 3 năm qua. Theo số liệu từ Tổng Cục Thống Kê tháng 2 cho thấy chỉ số giá nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng đã tăng nhẹ 0,43%. Cụ thể, giá vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 0,48% và giá dịch vụ sửa chữa nhà ở tăng 0,71%, ngoài ra một số giá dịch vụ như điện, nước cũng đã tăng từ đầu năm 2024.

Hiện nay chi phí mua nhà, thuê nhà và các chi phí sinh hoạt đều đang tăng và chưa có xu hướng dừng lại, trong khi nhu cầu ở thực vẫn đang tăng cao khiến cho hoạt động mua bán càng trở nên trầm lắng. Tính thanh khoản trên thị trường đang giảm mạnh trong khi nguồn cung vẫn chưa được khơi thông, tâm lý của nhà đầu tư vẫn đang chờ đến khi các bộ luật mới được áp dụng.

Giải pháp tốt nhất ở thời điểm hiện tại là giãn dân từ vùng lõi đô thị ra vùng cận trung tâm hoặc ra các địa phương giáp ranh để người mua dễ tiếp cận hơn. Tuy nhiên, nếu như theo tốc độ đô thị hóa ở thời điểm hiện tại thì đến năm 2030 sẽ đạt tỷ lệ 50%, như vậy áp lực và bài toán về nhà ở sẽ còn khó khăn hơn vì phải có các phương pháp tiếp cận đa chiều.

Trong đó, việc cải thiện nguồn cung vẫn được xem là một trong những cách hữu hiệu để bình ổn giá mua và thuê trong thời gian sắp tới. Việc này cần sự phối hợp của các Bộ, Ban ngành và các doanh nghiệp bất động sản, tháp gỡ những vướng mắc để có thể đưa ra thị trường những sản phẩm vừa túi tiền trong thời gian sắp tới. Bên cạnh đó, mức thu nhập của mỗi cá nhân cũng cần được cải thiện để đảm bảo không có sự chênh lệch quá lớn giữa giá nhà và khả năng chi trả./.