Giá nhà đất ngoại thành có rẻ hơn khu vực trung tâm?

Chung cư ngoại thành liên tục “lập đỉnh”

Trước khi bàn đến chuyện giá chung cư ngoại thành tăng cao như thế nào, chúng ta hãy nhìn vào giá chung cư tại khu vực các trung tâm nội thành lớn như Hà Nội hay TP Hồ Chí Minh.

Nhìn rộng ra, trong vòng 3 năm gần đây, gia chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội có chiều hướng đi lên, ngay cả trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, giá nhà cũng đi ngang thay vì quay đầu giảm.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong 4 tháng đầu năm 2023, giá rao bán chung cư tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như đi ngang ở tất cả các phân khúc. So với cùng kỳ năm trước, giá rao bán chung cư Hà Nội tăng nhẹ từ 2% - 4% ở phân khúc bình dân và trung cấp, giảm 1% đối với phân khúc cao cấp.

Tại TP Hồ Chí Minh, chung cư bình dân không có bất kỳ thay đổi nào về giá rao bán, chung cư trung cấp có giá tăng 2%, trong khi chung cư cao cấp tăng giá 6%. Như vậy, giá chung cư tại các thành phố lớn đã trải qua nhiều tháng cầm chừng, không còn tăng nóng như trước đây nhưng cũng không giảm.

Trước đó, báo cáo quý I/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy 43% người có nhu cầu mua ở thực đang có tâm lý tiếp tục chờ bất động sản, trong đó có chung cư giảm giá để “xuống tiền”.

Thực tế, hiện nay quỹ đất khu vực nội thành ngày càng khan hiếm kéo theo nguồn cung các dự án mới cũng sẽ hạn chế. Theo đó, người mua nhà chỉ còn cách mua nhà đã qua sử dụng hoặc dịch chuyển qua các khu vực ngoại thành để mua nhà.

Theo đó, khu vực ngoại thành sẽ “hút” khách hơn bao giờ hết. Đây chính là động lực thúc đẩy giá nhà đất, mà cụ thể là giá chung cư khu vực ngoại thành tăng cao thời gian qua.

Chia sẻ về giá nhà đất tại các khu vực ngoại thành trong thời gian qua, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, nếu như 5 năm trước, suy nghĩ “giá nhà đất ngoại thành rẻ hơn trung tâm là hoàn toàn” đúng, nhưng đặt ở thời điểm này thì không.

“Điều này được chứng minh bằng giá đất, giá chung cư tại huyện Gia Lâm đang có giá rất cao, tương đương với các khu vực như Thanh Xuân hoặc Hoàng Mai. Tương tự, tại TP Hồ Chí Minh, giá đất, giá chung cư tại các huyện Bình Chánh, quận 12 cũng đang rất cao”, người này dẫn chứng.

Thực tế, tại quận Long Biên, nếu như cách đây 5 năm, mặt bằng căn hộ mới mở bán tại đây chỉ dao động trong khoảng 18 - 21 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên tối thiểu là 30 triệu đồng/m2. Một số dự án thuộc phân khúc trung và cao cấp có mức giá trên 35 triệu đồng/m2.

Hay như tại huyện Gia Lâm, dù chỉ đang rục rịch lên quận, nhưng giá căn hộ tại đây cũng lập mặt bằng trên 30 triệu đồng/m2.

Về nguyên nhân dẫn đến việc giá chung cư ngoại thành liên tục tăng giá, có thể nói đến như việc quỹ đất ở khu vực nội đô Hà Nội hoặc TP Hồ Chí Minh đều đang cạn kiệt. Nếu có, chủ đầu tư sẽ ưu tiên xây dựng các dự án chung cư cao cấp, để tăng lợi nhuận, thay vì xây các dự án thuộc phân khúc thấp hơn. Do đó, trong thời gian tới, các dự án trong nội đô sẽ rất cao.

Trong khi đó, quỹ đất tại ngoại thành tương đối thoải mái để phát triển các dự án khu đô thị có quy mô lớn. Theo thời gian, các dự án khu đô thị này sẽ dần hoàn thiện các tiện ích, điều này sẽ làm giá chung cư tại đây tăng tịnh tiến theo thời gian.

Giá chung cư khó giảm sâu

Các chuyên gia nhận định giá chung cư sẽ khó giảm sâu trong thời gian tới.

Một số chuyên gia nhận định sau 2 năm trỗi dậy mạnh mẽ, làn sóng đầu tư căn hộ chung cư bán lại kiếm chênh đang suy giảm khi mặt bằng giá căn hộ đã tăng cao và đang có chiều hướng chững lại thay vì nhảy giá như trước. Năm 2023, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ có chiều hướng ổn định, sự ổn định này sẽ khiến làn sóng đầu tư không còn mạnh mẽ. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ chung cư vẫn có khả năng tăng giá vì nguồn cung căn hộ mới vẫn hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

“Quỹ đất khu vực nội đô ở hai thành phố lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này ngày càng hiếm. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá căn hộ chung cư rất khó hạ. Ngoài ra, giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh” ông Đính nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định giá chung cư trong thời gian tới sẽ khó giảm sâu vì các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực vẫn đang là điểm sáng của thị trường bất động sản. Trong một cuộc khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn, 49% các nhà môi giới đánh giá căn hộ chung cư bán, cho thuê là loại hình bất động sản tiềm năng nhất năm 2023.

Một nguyên nhân khác mà các chuyên gia cho rằng cũng khiến giá chung cư khó giảm trong thời gian tới đó là việc nhu cầu thuê chung cư ngày càng tăng. Mặt khác, xu hướng đô thị hóa ngày càng cao dẫn đến nhu cầu thuê căn hộ chung cư cũng gia tăng, thị trường cho thuê sôi động hơn thời điểm trước.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh trong quý 1/2023 lần lượt là 4,9% và 4,4%/năm, chưa tính đến lợi nhuận nếu giá nhà tăng. Mức lợi suất này tuy đã cao hơn năm 2021 và 2022 nhưng vẫn thấp hơn mức trước dịch Covid. Cụ thể, năm 2019, lợi suất cho thuê chung cư ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh là khoảng 6%/năm.