Giá nhà tăng cao tỷ lệ nghịch với chất lượng dịch vụ, tiện ích hạ tầng

Giá tăng không tương xứng với chất lượng

Từ năm 2018 đến hiện tại, những chính sách liên quan đến nguồn vốn và quyết định của cơ quan, ban ngành đưa ra để kiểm soát thị trường bất động sản khiến cho nguồn cung đã sụt giảm nhanh chóng không đủ để đáp ứng nhu cầu. Chính nguyên nhân này đã khiến cho áp lực đè nặng lên giá bán khiến cho thị trường liên tục lập những “đỉnh” mới. Đặc biệt là phân khúc căn hộ và chung cư tại Hà Nội trong quý I vừa qua vẫn liên tục tăng giá.

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng liên tục hàng chục quý chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong quý I/2024 chỉ số tăng giá căn hộ chung cư đã tăng 48% so với quý I/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Theo báo cáo của Savills, riêng quý I/2024 thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng 3% so với quý trước và tăng 14% so với cùng kỳ năm 2023. Đồng thời đã thiết lập một mặt bằng giá kỷ lục lên tới 59 triệu đồng/m2.

Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, hiện nay ghi nhận mức tăng giá căn hộ tại Hà Nội ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Thậm chí, những dự án chung cư đã được đưa vào khai thác, hoạt động từ 5-10 năm cũng được đẩy giá lên cao. Ngay cả những căn tập thể cũ tại Hà Nội dù đã sử dụng hàng chục năm nhưng cũng tăng đột biến.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS chỉ ra nguyên nhân chính khiến cho giá chung cư tăng chủ yếu là cơ sở hạ tầng được nâng cao bởi giá trị bất động sản sẽ tỷ lệ thuận với số tiền đầu tư. Tuy nhiên tỷ lệ đầu tư 1 nhưng lại tăng gấp 3, 4 lần là chuyện không hợp lý.

Đồng thời, việc nguồn cung khan hiếm mà nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng cao và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Ở một khía cạnh khác, dòng tiền lớn chảy vào bất động sản cũng đang hồi phục khi lãi suất ngân hàng lại quá thấp như hiện tại là điều dễ hiểu vào sự tăng giá.

Bên cạnh đó nhiều người có nhu cầu đầu tư căn hộ là để cho thuê với một khoản kinh tế ổn định hàng tháng. Vì trong bối cảnh hiện nay, nhu cầu lưu trú của khách du lịch quốc tế đến nước ta rất lớn, hay thế hệ sinh viên đến các thành phố lớn sinh sống và học tập ngày càng cao với nhu cầu duy trì ổn định.

Dự kiến đến năm 2025 dân số tại Hà Nội có thể đạt 9 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa dự kiến có thể đạt 62%. Nếu tính theo tỷ lệ này, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị có thể đạt khoảng 5.580.000 người, trong khi đó năm 2022 con số này mới là 4.138.500 người. Như vậy, dự kiến đến năm 2025 cần phải có hàng trăm nghìn căn hộ để đáp ứng với nhu cầu của 120.000 hộ gia đình thành thị tăng thêm hàng năm.

Hà Nội thiếu 50.000 căn hộ hàng năm

Trên thực tế, giới chuyên gia nhận định sự tăng giá của chung cư tỷ lệ nghịch với chất lượng, dịch vụ, tiện ích hạ tầng. Ví dụ một dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội đang rao bán căn hộ từ 50-80 triệu đồng/m2 (tùy từng tòa nhà), mặc dù trong khu vực đô thị đã được hoàn thiện tiện ích và hạ tầng nhưng để di chuyển vào trong thành phố làm việc vẫn khá bất tiện nên so với mức giá đó vẫn quá cao.

Hay như một số dự án tại Mỹ Đình, ban đầu chủ đầu tư bán ra với giá 28-32 triệu đồng/m2, thì đến nay thị trường tăng lên 57-60 triệu đồng/m2, trong khi đó những hạ tầng, tiện ích, dịch vụ xung quanh vẫn giữ nguyên không có gì mới mẻ so với trước đây. Thậm chí, có những khu vực hạ tầng đã xuống cấp do không được cải tạo thường xuyên.

Nhu cầu trên thị trường là thật nhưng với tốc độ tăng phi mã như hiện nay thì thế hệ trẻ sẽ rất khó để có thể sở hữu một ngôi nhà tại Hà Nội. Nếu theo tính toán trung bình một gia đình phải có thu nhập khoảng 50 triệu đồng/tháng thì mới có thể mua nhà trả góp thanh toán gốc và lãi hàng tháng cho ngân hàng trong vòng 30-35 năm.

Bên cạnh nhu cầu tăng cao thì việc đầu cơ của người dân cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà tăng nhanh như thời gian qua. Bởi lẽ những người có nhu cầu kinh tế trong giai đoạn hiện nay chưa biết đầu tư vào đâu nên khi thấy căn hộ chung cư có cửa sáng và có thể cho thuê để thu được nguồn thu nhập ổn định hàng tháng nên họ sẵn sàng bỏ một số tiền để mua.

Nhưng điều này cũng vô tình tạo ra hiệu ứng tăng giá khi những người có nhu cầu đầu cơ sẽ gom nhà để mua đi bán lại liên tục khiến giá bán có thể tăng lên 30-40%. Theo số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2022-2025 cho thấy tổng nguồn cầu là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ.

Ngược lại ở nguồn cung căn hộ lại liên tục sụt giảm ở hai thị trường lớn nhất là tại Hà Nội. Theo dữ liệu nghiên cứu từ VARS cho thấy, trung bình trong năm 2023, nguồn cung mới tại Hà Nội chỉ khoảng 11.000 sản phẩm chỉ bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022.

Nếu theo số liệu này thì từ nay đến năm 2025 mỗi năm Hà Nội sẽ thiếu khoảng 50.000 căn hộ để có thể đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà ở và số lượng người tăng lên. Trong khi đó, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép vẫn “dậm chân tại chỗ” liên tục sụt giảm. Thậm chí, những căn hộ giá bình dân cũng đã vắng bóng hoàn toàn trên thị trường./.