HoREA đề xuất cách tính mới về thời hạn sử dụng chung cư

Tối 4/8, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) đã có văn bản góp ý sửa đổi dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó tập trung vào quy định “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình” áp dụng đối với nhà chung cư xây dựng mới nhằm đảm bảo phù hợp với Nghị quyết số 21-NQ/TW của Hội nghị Trung ương 3 (khóa XIV) về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.

Theo HoREA, Nghị quyết số 21-NQ/TW đã xác định quan điểm, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp có tính chiến lược, định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024 và các luật có liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất. Trong đó, có nhiệm vụ sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 nhằm phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, an toàn, bền vững; bảo đảm quyền có chỗ ở hợp pháp của người dân; bảo đảm an sinh xã hội về nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở, đất ở; tăng nguồn cung nhà ở chính sách, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho thuê giá phù hợp và kéo giảm giá nhà ở thương mại về mức hợp lý.

Tuy nhiên, Nghị quyết 21-NQ/TW chỉ đề cập đến thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, không sử dụng khái niệm “sở hữu nhà chung cư có thời hạn”.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị cách gọi cần tập trung vào “thời hạn sử dụng nhà chung cư” để tránh cách hiểu rằng người dân bị giới hạn quyền sở hữu.

Bên cạnh đó, Hiệp hội cho rằng một tòa nhà chung cư không chỉ có căn hộ để ở mà còn bao gồm nhiều loại diện tích khác phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, lưu trú như khu thương mại, văn phòng (office), khu văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), khu căn hộ du lịch (condotel)...

Do đó, thời hạn sử dụng cần được tính cho toàn bộ công trình, bao gồm cả căn hộ và các diện tích chức năng khác, theo niên hạn xây dựng.

Hiệp hội cho rằng, các chủ sở hữu nhà chung cư xây dựng mới sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có thời hạn lâu dài. Đồng thời, HoREA đề nghị quy định thời hạn tối đa không quá 99 năm, phù hợp với thông lệ quốc tế, tương tự mô hình của Cơ quan Phát triển nhà ở (HDB) thuộc Chính phủ Singapore, nơi người dân được quyền sở hữu căn hộ trong thời hạn 99 năm.

Bên cạnh đó, HoREA đề nghị tiếp tục công nhận các trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài, trong đó có các trường hợp đất ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài theo các Luật Đất đai năm 1993, 2003, 2013 và 2024.

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất không áp dụng hồi tố đối với các chung cư xây dựng từ năm 1995 đến trước thời điểm Luật mới có hiệu lực. Theo HoREA, nhóm này cần được hưởng cơ chế cải tạo, xây dựng lại tương tự chung cư xây dựng trước năm 1994 để bảo đảm công bằng và tránh phát sinh nghĩa vụ pháp lý nặng hơn.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép chủ sở hữu được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư khi hết thời hạn sử dụng, đồng thời làm rõ cơ chế doanh nghiệp bất động sản tham gia góp vốn hoặc đầu tư cùng cư dân để phá dỡ, xây dựng lại chung cư. 

Trong trường hợp cư dân không đủ khả năng tài chính hoặc không lựa chọn được nhà đầu tư phù hợp, HoREA kiến nghị chỉ khi đó mới thực hiện phương án bàn giao đất cho Nhà nước để tổ chức đầu tư lại dự án, nhằm bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu.

Theo các chuyên gia, việc sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng xác định rõ thời hạn sử dụng công trình, thay vì tạo cảm giác "mất quyền sở hữu", có thể góp phần tháo gỡ tâm lý của người mua nhà cũng như tạo cơ sở pháp lý cho công tác cải tạo chung cư cũ trong tương lai.