Lo tình trạng “con gà - quả trứng” khi thí điểm thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để xây nhà ở thương mại

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ngày 26/12 đã có văn bản gửi tới Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất một số nội dung của Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và biện pháp thi hành Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (dự thảo nghị định).

Tại văn bản trên, đơn vị này đề nghị cơ quan soạn thảo giải thích từ ngữ đối với từ “dự án” quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 1 Nghị quyết số 171/2024/QH15 để không xảy ra vướng mắc tại các địa phương trong quá trình thực thi pháp luật, triển khai thực hiện thí điểm.

Theo HoREA, điểm c khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 171/2024/QH15 quy định: Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục dự kiến thực hiện thí điểm do HĐND cấp tỉnh thông qua, có nghĩa là khu đất, thửa đất này do tổ chức kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện sẽ nằm trong danh mục các dự án thí điểm mà tại thời điểm tổ chức kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện thì khu đất, thửa đất này mới chỉ có “dự án” do doanh nghiệp lập nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư.

Do đó về mặt pháp lý, các dự án nhà ở thương mại trên có thể do tổ chức kinh doanh bất động sản lập nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư hoặc đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư.

Cụ thể, tại thời điểm đề xuất được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì tổ chức kinh doanh bất động sản chưa có quỹ đất nên dự án mới ở bước đề xuất do tổ chức kinh doanh bất động sản lập nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư.

Tại thời điểm tổ chức kinh doanh bất động sản được UBND cấp tỉnh cho phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất cho đến lúc tổ chức kinh doanh bất động sản đã hoàn thành việc thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, tạo lập được quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì tổ chức kinh doanh bất động sản còn phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư nên dự án cũng vẫn ở bước đề xuất do tổ chức kinh doanh bất động sản lập nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận đầu tư…

Do vậy, nếu dự thảo nghị định không giải thích từ ngữ đối với từ “dự án” thì có thể dẫn đến vướng mắc tại các địa phương trong quá trình thực thi pháp luật, triển khai thực hiện thí điểm trong trường hợp cán bộ, công chức, viên chức nhà nước yêu cầu “dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất” phải là dự án phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư mà không thừa nhận dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất là dự án do nhà đầu tư lập, đề xuất, chưa được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, để tránh xảy ra tình trạng “con gà - quả trứng”.

Ngoài ra, đơn vị này cũng đề nghị dự thảo quy định thời hạn nhà đầu tư phải hoàn thành thỏa thuận với người sử dụng đất để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và quy định trách nhiệm của tổ chức kinh doanh bất động sản khi thực hiện dự án thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

“Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm phải hoàn thành thỏa thuận với người sử dụng đất trong thời hạn tối đa không quá 24 tháng kể từ ngày được UBND cấp tỉnh chấp thuận thực hiện dự án thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất và định kỳ phải báo cáo kết quả thực hiện đến Sở Tài nguyên và Môi trường theo quyết định chấp thuận thực hiện dự án thí điểm thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất này.

Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận ghi trong văn bản chấp thuận quy định tại khoản này mà tổ chức kinh doanh bất động sản chưa hoàn thành việc thỏa thuận thì được giải quyết theo quy định tại Điều 61 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP”, HoREA đề nghị./.