Lực đẩy giúp bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường

Một năm “vượt bão”

Bất động sản công nghiệp đã lội ngược dòng trong năm vừa qua giữa lúc thị trường bất động sản nhà ở cho thấy khó khăn kép về pháp lý dự án, dòng vốn đầu tư. Nhiều doanh nghiệp có lãi tăng trưởng mạnh, thậm chí tăng bằng lần so với năm trước, thiết lập đỉnh mới.

Tính cả năm 2023, doanh thu của “ông lớn” như Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex IDC) đạt 8.204 tỷ đồng, tăng 25% so với năm 2022, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 2.314 tỷ đồng, tăng 34%. Hay có thể kể đến Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên hiện đang quản lý 3 khu công nghiệp ở thị xã Tân Uyên, Bình Dương với diện tích đạt gần 970 ha, cũng ghi nhận lợi nhuận cao nhất trong nửa thập kỷ gần nhất, khoảng gần 300 tỷ đồng.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc là một doanh nghiệp lớn khác tại phía Bắc có doanh thu thuần 5.645 tỷ đồng, tăng gần 6 lần so với năm trước. Nguồn thu lớn đến từ việc cho thuê đất và cơ sở hạ tầng. So với năm trước, lợi nhuận sau thuế đạt 2.218 tỷ đồng, tăng gần 41%. Tiếp đà tăng đó, công ty của ông Đặng Thành Tâm còn có kế hoạch lãi năm nay đạt 4.000 tỷ đồng.

Công ty cổ phần Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam ghi nhận quý IV/2023 lãi lớn trong 1 thập kỷ gần đây, đạt 198 tỷ đồng và gấp hơn 4 lần cùng kỳ nhờ việc cho thuê đất tại Khu công nghiệp Cộng Hòa - Chí Linh (Hải Dương), ghi nhận doanh thu 1 lần.

Vừa qua, ngành bất động sản công nghiệp đã đón nhận nhiều tín hiệu khả quan, từ làn sóng chuyển dịch đầu tư và kỳ vọng thúc đẩy tăng cường hợp tác đầu tư với các doanh nghiệp quốc tế. Số liệu từ Bộ Kế hoạch và đầu tư cho thấy, cả nước có 416 khu công nghiệp đã thành lập tính đến cuối năm 2023. Tổng diện tích đất công nghiệp là khoảng 89.200 ha, tăng gần 2% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ các khu công nghiệp đã đi vào hoạt động đạt hơn 72%.

Phân khúc bất động sản này phát triển một phần nhờ thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài gia tăng. Tổng cục Thống kê cho biết vốn FDI đăng ký năm 2023 đạt 36,6 tỷ USD và vốn FDI giải ngân đạt 23 tỷ USD, tăng tương ứng 32% và 4% so với năm trước. Ngành kinh doanh bất động sản đã đón sự quan tâm đầu tư lớn với dòng vốn FDI, xếp thứ 2 trong số các ngành hấp dẫn đầu tư với gần 4,7 tỷ USD, chiếm tỷ trọng gần 13% và tăng gần 5%.

Tổng cục Thống kê cho biết vốn FDI thực hiện trong 2 tháng đầu năm nay ước tính là 2,8 tỷ USD, tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất của 2 tháng đầu năm trong 5 năm qua. Trong năm nay, Việt Nam tiếp tục là điểm đến thu hút giới đầu tư nước ngoài và ngành bất động sản công nghiệp theo đó cũng được kỳ vọng tăng trưởng tốt. Thế nhưng, nhiều vấn đề nội tại của ngành vẫn cần được cải thiện để có thể phát huy hơn các giá trị, xứng đáng là ngôi sao sáng cho thị trường bất động sản bước vào chu kỳ mới.

Lực đẩy để bất động sản công nghiệp phát triển

Các chuyên gia cho rằng dòng chảy FDI vào Việt Nam tăng trưởng khả quan tiếp tục là động lực lớn để thúc đẩy bất động sản công nghiệp trở thành phân khúc dẫn dắt thị trường, đặc biệt là sau khi trải qua giai đoạn khó khăn như năm 2023.

Trong tổng số 21 ngành kinh tế quốc dân và công nghiệp chế biến, chế tạo, dòng vốn FDI chảy vào 16 ngành đã lấy lại vị trí đứng đầu sau khi đi lùi xuống vị trí số 2 trong tháng 1/2024 để nhường ngôi cho bất động sản.

Trong tổng số vốn đầu tư là gần 2,54 tỷ USD, FDI rót vào ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 59,1% tổng vốn đăng ký và tăng 16,8% so với cùng kỳ. Ngành hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư đạt gần 1,41 tỷ USD, chiếm 32,7% tổng vốn đầu tư đăng ký, cao hơn gấp 3,5 lần so với cùng kỳ.

Đặc biệt, theo Thứ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Trần Quốc Phương nói về giải pháp đột phá để thu hút FDI thời gian tới, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo và giao nhiệm vụ cho các bộ ngành; trong đó Bộ Kế hoạch và Đầu tư đẩy mạnh thu hút vốn trong lĩnh vực khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo, chip bán dẫn và các ngành công nghiệp mới nhằm thu hút các dự án và nhà đầu tư lớn tới Việt Nam.

Ngoài ra, Thứ trưởng Trần Quốc Phương cũng nêu rõ một trong 3 lĩnh vực quan tâm nhất của giới đầu tư nước ngoài khi tới Việt Nam là đất đai và hạ tầng. Với các dự án lớn, nhu cầu về đất đai rất lớn, vì vậy nhà đầu tư đặt ra những yêu cầu rất cao về hạ tầng. Do đó, đối với lĩnh vực hạ tầng và đất đai thì giải pháp là tiếp tục hoàn thiện, thúc đẩy tiến độ các dự án kết cấu hạ tầng quy mô lớn và hướng dẫn triển khai Luật Đất đai (sửa đổi) với nhiều điểm mới giúp tháo gỡ khó khăn và đẩy mạnh khu vực đầu tư.

Những yếu tố này được coi là lực đẩy quan trọng để bất động sản công nghiệp Việt Nam đi lên trong thời gian tới. Công ty CBRE Việt Nam phân tích, nhu cầu khả quan từ các nhóm ngành công nghiệp sẽ giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê tại nhiều nơi thời gian tới, trong đó dự kiến giá thuê đất công nghiệp sẽ tăng từ 5-9%/ năm tại miền Bắc và từ 3-7%/ năm tại miền Nam.

Nhu cầu khả quan từ các nhóm ngành công nghiệp giúp đẩy mạnh tăng trưởng giá thuê tại nhiều khu vực. Mặt khác, giá thuê của nhà xưởng xây sẵn, nhà kho được cho là sẽ tăng nhẹ từ 1-4%/ năm trong 3 năm tới.

Sau khi thị trường trải qua bão khó khăn trong năm 2023, có thể thấy tỷ lệ hấp thụ tại các thị trường đất công nghiệp cấp 1 vẫn được giữ ở ngưỡng tích cực.

Ở cả hai khu vực, các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ. Điều này chỉ ra rằng sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực và xu hướng khả quan đối với thị trường công nghiệp Việt Nam.

Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy ở khu vực phía Bắc đạt trung bình 81%, còn khu Nam là 92%. Đặc biệt, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc ghi nhận mức cao nhất trong 5 năm qua, vượt 800 ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Ở thị trường miền Nam, diện tích hấp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước, đạt khoảng 500 ha do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế.

Thế nhưng, các chuyên gia chỉ rõ một điểm mới là ngoài các nhà sản xuất về ô tô, điện tử, phụ kiện thì các khách thuê từ ngành mới trong lĩnh vực cao như bán dẫn, sản xuất xe điện hay vật liệu xanh cũng chú ý tới Việt Nam.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, trong năm 2023, Việt Nam đã đón dòng vốn đầu tư từ lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện. Với sự định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, dự tính rằng ngành công nghiệp này sẽ đẩy mạnh nhu cầu trong tương lai.

Đáng chú ý, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản này với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn. Thế nhưng, Việt Nam cũng cần tăng cường chuẩn bị về hạ tầng, con người và sản phẩm công nghiệp chất lượng để tận dụng cơ hội.

Ông Phạm Vũ Thăng Long - Trưởng Bộ phận Kinh tế vĩ mô Công ty Chứng khoán HSC cũng có cùng quan điểm khi đánh giá rằng Việt Nam thành công khi thúc đẩy các quan hệ quốc tế khi đã có nhiều hiệp định hợp tác với các nền kinh tế được ký kết, quan hệ song phương với Trung Quốc, Nhật Bản, Hoa Kỳ… đều được cải tiến và mang lại các cơ hội tốt.

Việt Nam có thể nhân cơ hội này học hỏi mô hình của Nhật Bản và vươn lên phát triển trở thành “con hổ của Châu Á”. Đơn cử như GDP của Việt Nam đã vượt qua Philippines sau 34 năm kể từ khi chỉ bằng ⅙ GDP của Philippines vào năm 1989. Hiện nay, Việt Nam cũng đang dần tiến tới bắt kịp các nước phát triển hơn trong khu vực.

Bên cạnh đó, các tín hiệu rất tích cực khi cam kết vốn đầu tư từ Trung Quốc ngày càng mạnh mẽ. Phát triển về chuỗi cung ứng, Việt Nam không chỉ là trung tâm sản xuất hàng điện tử mà còn là nơi tiềm năng về sản xuất chất bán dẫn khi chiếm tỷ trọng trên 20% trong xuất khẩu hàng điện tử hiện nay. Do đó, Việt Nam sẽ có nhiều bước tiến dài trong thu hút đầu tư những năm tới và bất động sản công nghiệp sẽ hưởng lợi lớn từ điều đó.

Bất động sản công nghiệp năm 2024 tiếp tục được cho là phân khúc có sự tăng trưởng tốt nhờ hàng loạt yếu tố thuận lợi, đặc biệt là khi dòng vốn đầu tư nước ngoài vẫn khả quan với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuê. Bất động sản khu công nghiệp vẫn tiếp tục là điểm sáng trên thị trường khi hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với sự cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng nằm trong top đầu ở khu vực./.