Mở đường thực hiện dự án nhà ở với "đất khác”: Hy vọng cởi trói nhiều dự án 

Ách tắc dự án vì thiếu... đất ở

Nhu cầu về nhà ở hiện nay rất lớn, nếu không mở rộng nguồn cung thì giá nhà sẽ còn tăng mạnh, giấc mơ an cư của người lao động ngày càng xa tầm với.

Tuy nhiên, một quy định khiến hàng trăm dự án nhà ở đang bị ách tắc là không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất không phải (hoặc không có) đất ở để làm dự án nhà ở thương mại. Không ít nhà đầu tư đã “gom” đất nhưng diện tích đất này không có đất ở nên không thể triển khai dự án.

Ông Phạm Thanh Tuấn, Giám đốc pháp chế Công ty cổ phần Phát triển và kinh doanh Bất động sản Weland cho hay, Điều 29 Luật Đầu tư quy định về các hình thức đầu tư (đấu giá, đấu thầu) và chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Luật Đầu tư này áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp và dự án, có nghĩa là cả dự án nhà ở.

Tuy nhiên, tại Điều 23 Luật Nhà ở 2014 lại quy định thêm điều kiện, khi nhận chuyển nhượng đất để làm dự án thì đất này phải có ít nhất một phần là đất ở. Như vậy, nhiều chủ đầu tư có sẵn đất, nhưng trong diện tích đất này không có đất ở thì doanh nghiệp cũng không được chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở, dù họ đáp ứng được các tiêu chí khác.

“Thậm chí, trong trường hợp có đất ở thì tỷ lệ đất ở đó là bao nhiêu luật pháp không quy định. Do đó, các địa phương không dám áp dụng hoặc áp dụng không thống nhất”, ông Tuấn nói.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Công ty Luật SBLaw cũng nêu, năm 2022, Quốc hội ban hành Luật sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở để triển khai dự án nhà ở thương mại, nếu đất này phù hợp quy hoạch. Điều này rất có ý nghĩa trong việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đầu tư nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 vừa thông qua lại không cho phép nhà đầu tư sử dụng đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại. Đây tiếp tục là vướng mắc lớn, kéo theo sự ách tắc của hàng trăm dự án nhà ở.

Trước thực trạng này, các doanh nghiệp đề nghị, cần có cơ chế để doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển nhượng đất (hoặc đang có đất khác) làm dự án nhà ở thương mại. Tránh trường hợp dự án phải có đất ở, dù là rất ít ỏi mới được làm nhà ở thương mại. Đây cũng là vấn đề được khá nhiều đại biểu quốc hội cũng như lãnh đạo các địa phương nêu lên tại diễn đàn Quốc hội vừa qua.

Đáp ứng mong mỏi này, mới đây, một thông tin rất đáng mừng với các doanh nghiệp là Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã có kết luận về việc triển khai trình Nghị quyết của Quốc hội về "Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác". Phó thủ tướng yêu cầu nêu rõ vướng mắc và nội dung thí điểm cần xác định rõ phạm vi, quy mô, tiêu chí, đối tượng...

“Cởi trói” cho nhiều dự án

Từng nhiều lần kiến nghị về vấn đề này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cho biết ông rất vui mừng trước động thái này. Ông cũng đánh giá cao việc Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án trình để Quốc hội ban hành Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác.

Theo ông Châu, vướng mắc lớn nhất với các doanh nghiệp chính là pháp lý, mà Luật Đất đai là một trong những vướng mắc lớn nhất. Với tín hiệu ban hành nghị quyết trên của Quốc hội, cơ bản vướng mắc này sẽ được tháo gỡ.

Theo đó, quy định này cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở. Điều này cũng tháo gỡ được vướng mắc đối với các trường hợp nhà đầu tư đang có đất (không phải đất ở) nhưng đất này phù hợp quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo ông Châu, về sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, trước đây ở Luật Đất đai 2013 quy định rất thông thoáng. Luật cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất. Trường hợp nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thì cần thêm văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc đang có quyền sử dụng các loại đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để thực hiện dự án đầu tư bao gồm dự án nhà ở thương mại.

Nhưng Luật Nhà ở 2014 lại chỉ công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với 1 trường hợp nhà đầu tư đang “có quyền sử dụng đất ở hợp pháp” hoặc “nhận chuyển quyền sử dụng đất ở” để xây dựng nhà ở thương mại. Chính điều này đã “vô hiệu hóa” các quy định thông thoáng tại Luật Đất đai 2013.

“Cũng vì vậy, trong suốt 5 năm kể từ ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực) đến ngày 1/1/2021 (ngày Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực), các nhà đầu tư, tổ chức kinh tế không còn được quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở”. Các doanh nghiệp đang có sẵn đất nhưng không phải đất ở thì dù phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng cũng không được quyền sử dụng đất này để thực hiện dự án nhà ở thương mại”, ông Châu nói.

Hệ quả là giai đoạn 2015-2020, cả nước có thể có đến hàng trăm dự án nhà ở thương mại không thể triển khai thực hiện, gây ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung dự án, thiếu hụt nguồn cung nhà ở thương mại, đẩy giá nhà tăng liên tục trong các năm qua.

“Điều này cũng góp phần tạo ra tình trạng “lệch pha” phân khúc thị trường, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm tỷ trọng “áp đảo” trên thị trường, chiếm đến trên dưới 70% thị phần và rất thiếu căn hộ nhà ở bình dân. Việc này cũng gây thiệt hại cho các doanh nghiệp đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để tạo lập quỹ đất này bị “chôn vốn” nhiều năm do không triển khai thực hiện được dự án nhà ở thương mại”, ông Châu nói.

Bày tỏ quan điểm về vấn đề này, đại diện Ủy ban Pháp luật Quốc hội cũng cho rằng, cần khẩn trương nghiên cứu, trình cấp có thẩm quyền xem xét, phê duyệt đề án thí điểm nêu trên. Việc thí điểm cần thực hiện ở một số thành phố lớn để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án, giải phóng nguồn lực to lớn từ đất đai./.