Nguồn cung, giao dịch ảm đạm, giá liệu có giảm?

Nguồn cung và giao dịch đều giảm mạnh

Cụ thể, theo thống kê của Savills, nguồn cung biệt thự và nhà liền kề trong quý IV/2022 cũng ghi nhận giảm mạnh. Thị trường chỉ đón nhận thêm 45 căn mới từ giai đoạn đầu của một dự án mới và giai đoạn sau của một dự án hiện hữu. Con số này giảm 91% so với quý III và giảm 82% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung sơ cấp đạt mức thấp nhất trong 5 năm với 926 căn từ 15 dự án.

Không chỉ nguồn cung giảm mà lượng giao dịch cũng ghi nhận thấp nhất trong các năm. Cụ thể, theo thống kê của Savills, tính riêng quý cuối năm 2022, chỉ có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Trong đó, loại hình nhà liền kề chiếm 85% lượng giao dịch. Nguồn cung mới đạt mức hấp thụ 51%. Trong năm 2022, có 1.458 giao dịch được thực hiện, mức thấp nhất kể từ năm 2015.

Nhìn nhận về nguồn cung đối với phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong thời gian tới, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, các chính sách hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn, phát triển cơ sở hạ tầng sẽ thúc đẩy sự phục hồi của thị trường năm 2023. Theo đó, sẽ có gần 1.600 căn từ 15 dự án dự kiến gia nhập thị trường. Trong đó, huyện Hoài Đức sẽ cung cấp 20% nguồn cung tương lai, theo sau là huyện Thanh Trì với 16%, quận Long Biên với 15%.

Đặc biệt, khi hoàn thành, các dự án đường vành đai 3,5 và vành đai 4 sẽ hỗ trợ sự phát triển của hơn 80 dự án (trên 2.900 ha đất) tại các quận/huyện lân cận các tuyến đường này, gồm Hoài Đức, Mê Linh, Hà Đông, Đan Phượng, Thường Tín.

“Khi nguồn cung hiện hữu đang có giá cao và không hấp dẫn với người mua, Hà Nội sẽ cần những dự án chất lượng tốt với giá hợp lý, đặc biệt khi nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đang chịu sự cạnh tranh mạnh mẽ từ các dự án ở những tỉnh thành lân cận như Hưng Yên , Bắc Ninh với hạ tầng đang phát triển”, đại diện Savills nhìn nhận.

Giá liệu có giảm?

Savills cũng cho biết, trong bối cảnh khó khăn hiện nay, theo ghi nhận của Savills, một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh giá bán, giá sơ cấp đối với sản phẩm biệt thự trong quý IV đã giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 130 triệu đồng/m2. Giá liền kề giảm nhẹ 1% xuống còn 172 triệu đồng/m2, shophouse giảm 10% còn 189 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, năm 2022 chứng kiến sự tăng trưởng lớn về giá theo năm, chủ yếu tại các quận nội thành với quỹ đất hạn chế cùng với sự tự tin của người mua nửa đầu năm. Tuy nhiên, quý vừa qua, biệt thự và nhà liền kề có giá thứ cấp giảm lần đầu tiên theo quý từ năm 2019, trong khi giá shophouse tiếp tục giảm từ quý III/2022.

Nói về giá biệt thự và nhà liền kề có thể thấy trong vòng 3 năm qua, giá nhà biệt thự, liền lề liên tục tăng giá mạnh, nhất là trong thời điểm thị trường bất động sản lên cơn “sốt nóng” như thời gian nửa đầu năm nay. Nguyên nhân khiến giá biệt thự, liền kề tăng là do nguồn cung khan hiếm.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn Savills Hà Nội cũng từng nhấn mạnh, trong Quý I/2018, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự hạng A Hà Nội là 65 triệu đồng/m2 nhưng đến nay ghi nhận giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự Hà Nội đạt 134 triệu đồng/m2, thậm chí xuất hiện mức giá cao kỷ lục là 569 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, nửa đầu năm 2022 đã chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp. Trong đó, giá biệt thự tăng 37%, shophouse tăng 22% và giá liền kề tăng 20%. Đáng chú ý, so với năm 2018, giá bán biệt thự Hà Nội đã tăng gấp đôi, giá liền kề cũng ghi nhận tăng 67%.

Ông Matthew Powell cũng từng nhấn mạnh, giá bán hiện ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.