Cốt lõi của vấn đề là do thiếu nguồn cung giá rẻ

Một thực tế cho thấy, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chỉ xảy ra ở một số khu vực, phân khúc nhất định. Theo đó, trong khi khu vực nông thôn, các vùng ven của các đô thị hàng đầu hoặc tại các đô thị loại III, IV đang có đủ, thậm chí dư thừa nguồn cung thì khu vực thành thị đang phải đối mặt với áp lực quá tải do nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Nhìn trên diện rộng, trong khi nguồn cung bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp đang và nhiều khả năng sẽ tiếp tục thiếu hụt trong tương lai thì loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, giá trị lớn lại đang hiện hữu trên danh mục hàng tồn kho của hầu hết các ông lớn bất động sản.

Điều này đã được chỉ ra ở các kỳ báo cáo thị trường bất động sản của một số công ty nghiên cứu thị trường. Ông Hoàng Hải – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cũng cho biết, thị trường bất động sản hiện không thiếu nguồn cung về nhà ở, nhưng khan hiếm nguồn cung về nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội. Tình trạng lệch pha giữa cung và cầu đã làm giảm sức mua của người dân, góp phần gia tăng khó khăn cho thị trường.

Điều này thể hiện rõ qua việc giá bất động sản, nhà ở và đất nền đã tăng từ đầu năm 2021. Đến cuối năm, giá căn hộ chung cư tăng trung bình khoảng 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong các dự án tăng 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với cuối năm 2020.

Theo lý giải của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng lên gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Dữ liệu của VARS cho thấy, trong 10 năm qua, giá địa ốc đã tăng mạnh. Riêng năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai chữ số. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Đơn cử như tại TP. Hồ Chí Minh, tốc độ gia tăng dân số diễn ra mạnh mẽ khiến nhu cầu về nhà ở gia tăng nhưng nghịch lý diễn ra khi thiếu hụt về nguồn cung ở thực. Kể từ đầu năm tới nay, TP không ghi nhận thêm nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc bình dân, với giá bán dưới 20 triệu đồng/m2 được đưa ra thị trường. Như vậy, từ năm 2021 đến nay, TP. Hồ Chí Minh chưa có bất kỳ căn hộ bình dân nào được mở bán ra thị trường. Điều này cho thấy tình trạng lệch pha cung cầu nhà ở tại khu vực này đang ngày càng nghiêm trọng hơn. Trong khi đó, hầu hết đối tượng có nhu cầu nhà ở thực đều nhắm vào phân khúc bình dân, nhưng họ gặp trở ngại khi đối diện với tình trạng không có sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền.

Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh, ngay cả những dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành cũng chưa có dự án nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây cũng là yếu tố khiến người dân rụt rè khi đăng ký mua nhà ở xã hội.

Cần giải quyết đồng thời các nút thắt về nhà ở bình dân

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đã đưa ra quan điểm rằng cần phải tìm lời giải cho tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng về nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân nhằm đáp ứng nhu cầu cơ bản của người lao động.

Ông Thịnh nhấn mạnh, việc đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá rẻ là một nhu cầu cấp thiết mà xã hội cần và đang gặp khó khăn. Mặc dù đã có các dự án nhà ở xã hội được triển khai, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức. Do đó, việc phát triển nhà giá rẻ là mục tiêu quan trọng để đáp ứng nhu cầu thực sự của đa số người lao động và cần tiếp tục được thúc đẩy. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đã quyết liệt chưa từng thấy để giải quyết các khó khăn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả pháp lý và thanh khoản. Trong đó, có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội. Tuy nhiên, kết quả hiện vẫn chưa cao.

Cần giải quết các vấn đề vướng mắc về nhà ở giá rẻ
Cần giải quết các vấn đề vướng mắc về nhà ở giá rẻ. (Ảnh minh họa)

Ngoài ra, việc áp dụng các chính sách để mua nhà ở xã hội cũng cần được nới lỏng để người dân có nhiều cơ hội tiếp cận với nhà ở.

Theo TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia chỉ ra 3 vướng mắc lớn ảnh hưởng tới chủ trương này. Vướng mắc thứ nhất - cũng là quan trọng nhất, đó là chưa nhất quán về quan điểm, cách hiểu và cách tiếp cận nhà ở xã hội, nhiều người cho rằng làm nhà ở xã hội như làm từ thiện, không phải là vấn đề thiết yếu. Vướng mắc thứ hai là cơ chế, chính sách, quy trình thủ tục và khâu thực thi. Vướng mắc thứ 3 là quy hoạch và quỹ đất, công tác đền bù và giải phóng mặt bằng rất khó khăn.

Trên thực tế, những vướng mắc trong trình tự phê duyệt, thẩm định dự án, điều chỉnh quy hoạch… được chỉ ra như là nguyên nhân chính khiến nhiều dự án nhà ở xã hội trên cả nước “dậm chân tại chỗ” hoặc chậm tiến độ kéo dài.

Trong khi đó, nhìn sang các thị trường lân cận như Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc, Singapore…, hệ thống nhà ở xã hội được xây dựng và vận hành với chi phí rất thấp dành cho đối tượng thu nhập thấp, mà vẫn đầy đủ các tiện nghi cơ bản.

Vì vậy, để tăng khả năng tiếp cận nhà ở an toàn với giá hợp lý cho người dân trong bối cảnh gia tăng dân số và đô thị hóa, cần giải quyết được mặt xích tăng giá bất động sản quan trọng nhất - thiếu nguồn cung, do đất đai chưa được sử dụng tối ưu. Đồng thời cũng phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.

Theo VARS, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch. Đồng thời, xóa các quy hoạch treo, xây dựng hành lang pháp lý riêng cho việc mua bán đất đai trong những khu đã quy hoạch. Và phải kiểm soát chặt chẽ kinh nghiệm quản lý, năng lực tài chính của chủ thầu để đảm bảo tiến độ dự án, tránh gây thất thoát tài chính, lãng phí tài nguyên.