Nhà đầu tư vẫn đặt niềm tin vào cổ phiếu bất động sản

Lợi nhuận doanh nghiệp BĐS tích cực

Ở phiên giao dịch cuối cùng trong quý I, thị giá cổ phiếu NTL của Công ty CP Phát triển đô thị Từ Liêm đạt 39.300 đồng/cp, tăng 43,96% trong quý và giao dịch quanh vùng đỉnh lịch sử kể từ năm 2010. Trước đó, thị giá NTL đã tăng 91,78% trong năm 2023. Câu chuyện giữ vững được cơ cấu tài chính an toàn với nợ vay ở mức thấp, không có dư nợ trái phiếu, lợi nhuận tăng trong năm qua, danh mục dự án và quỹ đất chưa khai thác hết tiềm năng được đánh giá là các yếu tố thu hút dòng tiền đến với cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản miền Bắc này.

Song, đây chỉ là một trong số ít doanh nghiệp BĐS duy trì được tăng trưởng lợi nhuận, tạo chỗ dựa để cổ phiếu đi lên. Sau giai đoạn phát triển nóng, thị trường BĐS rơi vào hàng loạt khó khăn trong năm 2022 và 2023. Những chính sách siết chặt cho vay BĐS, huy động vốn trên thị trường trái phiếu, những khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án chậm được tháo gỡ, bối cảnh kinh tế nhiều khó khăn khiến cho thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng, không ít doanh nghiệp phải ưu tiên tiền trả nợ, đáo hạn trái phiếu hơn là hoạt động đầu tư.

Số liệu của Trung tâm phân tích - Công ty CP Chứng khoán Mirae Asset (MASVN) cho thấy, nguồn cung căn hộ chung cư mới năm 2023 tại Hà Nội giảm 32% so với năm trước đó, TP.HCM giảm 48%, đều ở mức thấp nhất trong thập kỷ qua. Tổng nguồn cung biệt thự/nhà liền kề/lô đất trên thị trường sơ cấp tại cả 2 thành phố cũng giảm mạnh lần lượt là 23% và 40% so với năm 2022. Trong bối cảnh ảm đạm, nhiều doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh tiêu cực. 

Công ty CP Phát triển BĐS Phát Đạt công bố doanh thu thuần năm 2023 giảm 59% so với năm trước đó, lợi nhuận sau thuế giảm 41,2%. Riêng quý II/2023, doanh thu chỉ đạt 2,45 tỷ đồng, nguồn lợi nhuận quan trọng nhất đến từ lãi thanh lý các khoản đầu tư. 

Công ty CP Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novaland) giảm 57% doanh thu thuần năm 2023, lợi nhuận sau thuế cũng giảm 68,6%. Sụt giảm lợi nhuận khiến cho NVL trở thành tâm điểm chú ý của cuộc khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp khi liên tục bị nêu trong danh sách chậm trả lãi và gốc trái phiếu.

Công ty CP Đầu tư Nam Long (mã NLG) báo cáo lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ trong năm 2023 đạt 484 tỷ đồng, đây là mức thấp nhất kể từ năm 2017.

Tổng công ty CP Địa ốc Sài Gòn (mã SGR) ghi nhận lợi nhuận sau thuế năm 2023 giảm 51,3%. Công ty CP BĐS Thế Kỷ (mã CRE) ghi nhận lợi nhuận sau thuế cả năm giảm tới 98,7%. Công ty CP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC) thông báo lỗ 365,7 tỷ đồng - mức lỗ đầu tiên sau hơn chục năm. Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức (mã TDH) cũng lỗ 48,3 tỷ đồng trong năm 2023…

Rủi ro và kỳ vọng cho thị trường địa ốc

Trái với sự ảm đạm trên thị trường BĐS, nhiều cổ đất trên thị trường chứng khoán vẫn được giao dịch sôi động. Kết phiên giao dịch cuối cùng của quý I/2024, thị giá cổ phiếu NLG đạt 43.350 đồng/cổ phiếu, tăng 18,28% trong quý I/2024 sau khi tăng 18,96% trong năm 2023. Cổ phiếu PDR tăng 14,36% trong quý vừa qua sau khi tăng 104,78% trong năm 2023. Cổ phiếu NVL của Novaland tăng 1,17% trong quý sau khi tăng 21,97% trong năm 2023…

Năm 2024, với sự phục hồi niềm tin từ nhà đầu tư, nỗ lực tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án từ cả phía cơ quan Nhà nước và chủ đầu tư, nhất là tiếp tục giảm lãi suất cho vay thấp - hiện đã chạm đáy nhiều năm giúp giảm bớt khó khăn cho các chủ đầu tư và phục hồi sức mua cho thị trường. Song, vẫn cần một khoảng thời gian nữa để phục hồi.

Đơn cử như vấn đề khung pháp lý, 3 luật liên quan đến lĩnh vực BĐS bao gồm: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024 đã được Quốc hội thông qua, kỳ vọng giúp đồng bộ hóa thể chế, khơi thông vướng mắc pháp lý. Tuy nhiên, dự kiến tới ngày 1/1/2025 (riêng Luật Đất đai 2024 được đề xuất có hiệu lực từ ngày 1/7/2024) các luật này mới có hiệu lực và phải chờ các văn bản dưới luật được ban hành.

Dù giai đoạn khó khăn nhất của thị trường BĐS đã đi qua, nhưng nhiều doanh nghiệp vẫn phải đối mặt với khó khăn về dòng vốn, nhất là các công ty đang chịu áp lực nợ trái phiếu lớn. Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) ước tính dư nợ gốc và lãi quá hạn trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp tới ngày 31/12/2023 là 192.801 tỷ đồng (từ 131 tổ chức phát hành).

Riêng BĐS vi phạm nhiều nhất với 127.387 tỷ đồng trả chậm, chiếm tới 66,1% tổng giá trị. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn năm 2024 tăng 19,7%, ở mức 239 nghìn tỷ đồng, lĩnh vực BĐS vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 41%.

MASVN nhận định: “Trong khi một số doanh nghiệp cân bằng cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ hợp lý (VHM, NLG, KDH), một số lại giảm đòn bẩy thông qua việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp (PDR) đang lưu hành nhằm đảm bảo tỷ lệ nợ cân bằng, thì một số khác phải xoay xở với gánh nặng nợ và loay hoay tìm hướng giải quyết vấn đề”. 

Năm 2024, các doanh nghiệp dự báo lợi nhuận chưa thể phục hồi mạnh, nhưng thị giá cổ phiếu trên thị trường vẫn tăng đáng kể cho thấy các nhà đầu tư vẫn kỳ vọng cao vào tương lai phục hồi của doanh nghiệp trong ngành. Tuy nhiên, bên cạnh kỳ vọng thì vẫn có rủi ro khi dòng tiền đầu tư cổ phiếu BĐS sẽ gặp trở ngại là định giá nhiều cổ đất đã ở mức cao lịch sử./.