Những ưu nhược điểm khi định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Những thay đổi cụ thể như bảng giá đất được cập nhật hàng năm, việc loại bỏ khung giá đất và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước Cùng với đó, quy định về phương pháp định giá đất giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.

Bước tiến quan trọng khi đề cao nguyên tắc thị trường

Theo Hội đồng Tiêu chuẩn định giá Quốc tế (IVSC) là “Giá trị thị trường của 1 tài sản là mức giá ước tính của tài sản tại địa điểm, thời điểm tiến hành thẩm định giá, giữa một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, trong một giao dịch có đủ thông tin, khách quan, độc lập, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.”

Luật Đất đai 2013, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất. Bên cạnh đó, là nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ việc sử dụng đất và giá trúng đấu giá.

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 được thông qua đã mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất khi nhiều nội dung tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhấn mạnh nguyên tắc thị trường.

Điều này có nghĩa rằng, giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất, qua đó giúp tăng tính minh bạch cho thị trường cũng như thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Có thể nói, giá trị thị trường đã phản ánh rõ sự hiểu biết của cả người bán và người mua trên thị trường. Khi đó, nhà đầu tư sẵn sàng trả mức giá cao nhất sẽ được giao đất. Cách tiếp cận này đã giúp thúc đẩy giao đất và sử dụng đất hiệu quả hơn. Tương lai, cơ sở dữ liệu về giá đất được hoàn thiện thì các thông tin mua bán chuyển nhượng lúc đó cũng sẽ được công khai. Lúc này, người bán và người mua có thể truy cập để tìm hiểu về các thông tin giao dịch. Từ đó sẽ có nhận thức rõ ràng hơn, giúp tăng cường tính minh bạch cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản cũng sẽ diễn ra dễ dàng hơn, giúp tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Một số điểm yếu của hai phương pháp định giá đất

Về phương pháp định giá đất cũng như các trường hợp, điều kiện áp dụng từng phương pháp định giá đất đã được quy định rõ ràng tại Điều 158 của Luật Đất đai 2024.

Trước đây, có 5 phương pháp định giá đất bao gồm: Chiết trừ, so sánh, thặng dư, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất. Tại Luật Đất đai sửa đổi đã thay đổi thành 4 phương pháp, trong đó chiết trừ được xem như là trường hợp đặc biệt của phương pháp so sánh.

Về phương pháp so sánh trực tiếp, đây là phương pháp khi cần xác định giá trị của tài sản cần định giá sẽ được thực hiện bằng cách so sánh giá giao dịch của các tài sản tương tự trên thị trường để định giá. Phương pháp này phù hợp với các tài sản như căn hộ hay nhà phố với nhiều dữ liệu giao dịch, tài sản so sánh tương đồng nhiều. Việc thực hiện so sánh giúp giảm thiểu tính chủ quan trong thực hiện điều chỉnh.

Bên cạnh đó, đây cũng là phương pháp dễ hiểu, đơn giản và tiết kiệm thời gian. Tuy nhiên, điểm yếu của phương pháp này nằm ở dữ liệu hạn chế và độ chính xác của dữ liệu. Một điểm nữa đó là phương pháp này yêu cầu thực hiện các bước điều chỉnh, điều này vô hình trung có thể mang tính chủ quan của người thẩm định. Đặc biệt là đối với dự án phát triển hỗn hợp thì việc tìm kiếm tài sản so sánh tương đồng với tài sản cần định giá là rất khó khăn, thậm chí là bất khả thi, do mỗi loại hình sử dụng đất có sự khác biệt về cấu phần.

Với phương pháp thặng dư là phương pháp đánh giá tiềm năng phát triển của một dự án. Phương pháp này được thực hiện bằng cách, ước tính doanh thu và trừ chi phí để xác định giá trị đất thặng dư. Khi thực hiện định giá bằng phương pháp này, thẩm định viên đồng thời sẽ đánh giá tính khả thi, khả năng sinh lời của dự án và hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư. Phương pháp thặng dư cũng cho phép các chủ đầu tư phân tích các kịch bản phát triển khác nhau để làm sao xác định kế hoạch sử dụng đất tối ưu, đồng thời đem lại giá trị cao nhất.

Tuy nhiên, phương pháp thặng dư cũng đòi hỏi mô hình tài chính khá phức tạp và hiểu biết về tài chính cũng như nắm rõ về dự báo thị trường bao gồm giá bán và chi phí cũng như kế hoạch phát triển dự án. Chính những yêu cầu này khiến phương pháp thặng dư cần nhiều thời gian do việc thu thập dữ liệu phải thực hiện trên thị trường rộng rãi.

Ngoài ra, một vấn đề rất quan trọng trong các mô hình định giá đất là sự phụ thuộc vào các giả định. Chính vì vậy đã khiến kết quả định giá bị tác động mạnh bởi các biến số như ước tính chi phí, dự báo doanh thu và thời gian dự án.

Như vậy, có thể thấy, mỗi phương pháp định giá đều có ưu và nhược điểm, đòi hỏi cách tiếp cận cân bằng khi hòa giải giá trị.

Tác động của điều chỉnh định giá đất với thị trường

Việc quy định giá đất cần phản ánh đúng giá trị thị trường. Việc phản ánh này sẽ có những tác động cụ thể.

Thứ nhất, giúp tăng cường tính minh bạch, hiệu quả cũng như thanh khoản thị trường bất động sản

Thứ hai, trong giải phóng mặt bằng cho các dự án, giá đất bồi thường sẽ tăng cao, dẫn đến tổng chi phí đầu tư ban đầu của dự án sẽ tăng. Sâu xa có thể dẫn đến giá bất động sản dự án tăng để quyền lợi nhà đầu tư được bảo đảm.

Thứ ba, do được tính dựa trên giá trị thị trường nên thuế thu nhập chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng, giúp tăng thu ngân sách Nhà nước, từ đó cung cấp thêm nguồn vốn cho phát triển hạ tầng./.