“Sức cầu” phân khúc căn hộ vẫn lớn dù giá tăng cao

Phó tổng giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc Mai Việt - ông Nguyễn Thạc Cường cho biết, đang xuất hiện cơn sốt trên thị trường căn hộ, đặc biệt là ở Hà Nội. Ông Cường cho biết, ở nhiều khu vực thì dự án và giá bán thay đổi theo từng ngày. Phần lớn người có ý định mua nhà ở thời điểm này đều xuống tiền nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp, thay vì mất khá nhiều thời gian để cân nhắc, chờ đợi giá giảm thêm như ở giai đoạn trước. 

Ghi nhận, trước đây với số tiền 4-5 tỷ đồng, người mua có thể sở hữu cho mình một căn hộ chung cư diện tích 70-80m2 ở khu vực nội thành. Tuy nhiên thì hiện nay với tầm tiền này, việc mua được căn hộ ưng ý ở ngoài trung tâm là điều không đơn giản.

Ví dụ như ở dự án chung cư Khai Sơn City nằm ở quận Long Biên, các căn hộ diện tích từ 70-120 m2 có giá bán từ 4-6 tỷ đồng/căn, tương đương trung bình khoảng 50 triệu đồng/m2. Những căn penthouse có diện tích hơn 200 m2 đều có mức giá trên 10 tỷ đồng. 

Nếu như muốn mua chung cư với mức giá mềm hơn thì người mua nhà phải chấp nhận việc di chuyển ra xa hơn đến các dự án như là Bình Minh Garden Đức Giang hoặc Le Grand Jardin Sài Đồng... Tuy nhiên thì các căn hộ ở đây cũng không hề rẻ, mức giá phổ biến từ 3,2-4,5 tỷ đồng/căn hộ gồm 2-3 phòng ngủ. Còn những căn hộ có giá từ 1-2 tỷ đồng đang ngày càng vắng bóng ở khu vực ngoại thành. Thậm chí, những căn hộ cũ thuộc chung cư C2 phố Đỗ Nhuận, Xuân Đỉnh bàn giao từ thời điểm năm 2023 đến hiện tại chưa có sổ, vốn chỉ được rao bán 11-12 triệu đồng/m2 và hiện nay cũng vọt lên gần 30 triệu đồng/m2. 

Chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Lê Xuân Nghĩa cũng đưa ra dẫn chứng về sự chênh lệch giữa giá nhà cũng như thu nhập của người dân. Cụ thể là một lao động ở độ tuổi 30 trở xuống có mức thu nhập trung bình là khoảng 15 triệu đồng/tháng, trừ đi khoản sinh hoạt phí ở các đô thị lớn như TP.HCM hay Hà Nội thì còn dư khoảng 6 triệu đồng, như thế là cần ít nhất 20 năm mới có thể tích góp được 1,5 tỷ đồng. Còn đối với mức thu nhập 20-30 triệu đồng/tháng và muốn mua được một căn hộ 1,5 tỷ đồng cũng phải tích góp trong thời gian 10-15 năm. Mặc dù vậy thì vấn đề là dù có ngay 1,5 tỷ đồng lúc này thì cũng không thể tìm thấy dự án căn hộ nào ở Hà Nội, TP.HCM có mức giá bán như thế. 

Chủ tịch HĐQT GP-Invest - ông Nguyễn Quốc Hiệp cho biết, ở giai đoạn hiện tại, ai cũng đánh giá lãi suất thấp và kinh tế hồi phục là điểm mấu chốt, từ đó sức mua cũng tăng lên, tuy nhiên vấn đề cốt lõi của thị trường là có hàng hay không và đó chính là yếu tố đầu vào đối với thanh khoản cũng như giá, bởi thế mà vấn đề chi phối hiện tại đang nằm ở nguồn cung vô cùng thấp.

Cũng theo ông Hiệp, giá chung cư đã liên tục leo thang tuy nhiên vẫn có nhiều người tìm mua đã cho thấy được nhu cầu nhà ở là đang rất lớn. Và vướng mắc pháp lý cũng khiến cho dự án mới ra hàng quá ít, làm cho giá nhà càng tăng. Chính vì thế, điều cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư đang mong mỏi đó chính là các cơ quan quản lý tập trung trong việc tháo gỡ vướng mắc về mặt pháp lý để có thể nhanh chóng triển khai các dự án, đưa sản phẩm ra thị trường. 

Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com - ông Lê Bảo Long nhận định: “Việc mua nhà chung cư đang ngày càng xa tầm với của người lao động phổ thông khi mà tốc độ tăng thu nhập chẳng thể bắt kịp với tốc độ tăng của giá nhà. Trong tương lai thì các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao bởi chủ đầu tư đang phải tối ưu hóa lợi nhuận khi mà chi phí bị đẩy lên”. 

Thời điểm này có nên mua nhà không?

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) - TS. Nguyễn Văn Đính nói rằng, trong những tháng đầu năm, thị trường đã ghi nhận hiện tượng giá căn hộ chung cư, đất nền và thổ cư tăng nhanh ở một số khu vực. 

Cũng theo ông Đính, không thể nào phủ nhận được việc tăng giá có xuất phát từ thực tế thị trường tuy nhiên trong bối cảnh nền kinh tế còn đang đối mặt với khó khăn thì thu nhập của người dân chưa thực sự ổn định trở lại như hiện nay mà giá bất động sản đã tăng mạnh chính là hiện tượng bất thường, có dấu hiệu bong bóng. 

TS. Nguyễn Văn Đính lưu ý: “Giá nhà tăng nóng trong thời gian ngắn chưa hẳn là dấu hiệu tốt mà đã gây ra tác động xấu, tạo dư địa cho những nhóm đầu cơ đẩy giá nhằm mục đích trục lợi. Chính vì thế, người mua cần phải tỉnh táo lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính cũng như pháp lý đảm bảo, tránh lao theo những cơn sốt và phong trào đám đông”. 

Còn theo ông Nguyễn Thạc Cường, nếu như có khoản tài chính tích lũy đủ lớn cùng với nguồn thu nhập ổn định thì người mua có thể xem xét vay mua nhà thời điểm này, khi mà mặt bằng lãi suất cho vay đã xuống thấp, các chủ đầu tư đang áp dụng cho mình nhiều chính sách ưu đãi bán hàng. 

Ông Cường nhận định: “Trong tương lai, khi mà thị trường bất động sản thực sự hồi phục, giá nhà nội đô chắc chắn sẽ tăng cao hơn và khi đó, người mua chỉ có thể dịch chuyển đến các khu vực lân cận Hà Nội thì mới có giá thấp hơn”. 

Cũng trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khu vực nội đô đang ngày một khan hiếm, giá bán ngày một tăng cao thì người mua nhà để ở Hà Nội có thể mua nhà tại những địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Giang, Bắc Ninh... những khu vực quanh các tuyến đường Vành đai 1, Vành đai 3,5... nhờ vào sự phát triển của hạ tầng giao thông ở nơi đây. Và trên thực tế, hạ tầng giao thông luôn được đánh giá là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc của giá trị thị trường nhà ở. Và việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng sẽ kéo các khu vực ngoại ô lại gần với trung tâm thành phố hơn, từ đó giúp thời gian di chuyển giảm được rút ngắn và hơn hết là ở khu vực ven đô, chủ đầu tư có thể sẽ tiếp cận quỹ đất với chi phí thấp hơn, từ đó cũng tạo ra nguồn cung nhà ở vừa với túi tiền. 

Cùng góc nhìn trên, Giám đốc Dịch vụ tư vấn, Savills Việt Nam - bà Đỗ Thị Thu Giang nói rằng, quá trình sở hữu nhà và tích lũy vốn thường bắt đầu từ những căn hộ có diện tích nhỏ, giá cả phải chăng và sau đó là khi gia đình tích lũy được tài sản thì mới chuyển đến sống ở căn hộ lớn hơn. Chính vì thế, việc mua nhà ở các vị trí tốt thường sẽ không khả thi đối với những người mua nhà trong lần đầu. 

Bà Giang phân tích rằng: “Thực trạng thiếu nhà ở vừa với túi tiền ở các khu đô thị lớn là chẳng thể nào phủ nhận, tuy nhiên điều này cũng là dễ hiểu bởi vì phân khúc nhà ở này không phải là ưu tiên của các chủ đầu tư. Nhất là khi chi phí đầu vào phát triển dự án cũng liên tục tăng. Và nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khu vực vệ tinh, khi hạ tầng được cải thiện thì khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố cũng sẽ được kéo gần lại”. 

TS. Nguyễn Văn Đính dự báo rằng, trong thời gian ngắn hạn, giá căn hộ ở trung tâm các đô thị lớn sẽ tiếp tục tăng, kể cả ở phân khúc bình dân cũng như trung cấp. Chính vì thế mà khả năng mua được nhà ở thương mại cũng sẽ ngày càng khó khăn đối với nhiều người dân tại thành thị. Bởi thế mà trong tương lai, nhà ở xã hội cũng chính là cứu cánh, giúp cho người dân có nhiều hơn cơ hội tiếp cận với nhà ở. 

Cũng theo đó, đến thời điểm giữa năm 2025, khi mà các sắc luật mới có điều chỉnh lĩnh vực bất động sản chính thức được thông qua với nhiều quy định mới đúng theo hướng gỡ khó cho chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân thì nguồn cung của phân khúc này nhiều khả năng sẽ tăng mạnh. Và đây cũng chính là câu trả lời cho bài toán sở hữu nhà của người dân có mức thu nhập thấp. Chưa kể đến khi nguồn cung nhà ở xã hội gia tăng cũng sẽ giúp hạ nhiệt giá nhà chung cư về với mức phù hợp hơn đối với những người có nhu cầu ở thực. 

Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nói thêm rằng, vấn đề hiện nay đó là việc phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vẫn đang gặp nhiều vướng mắc cần đến sự chung tay của cả Nhà nước cùng các doanh nghiệp để có thể thúc đẩy nguồn cung phân khúc nhà ở quan trọng này./.