Tháo “nút thắt” cho nhiều dự án nhà ở trên thị trường bất động sản

Vướng mắc chủ yếu là từ pháp lý

Trong hai năm trở lại đây, nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản đã bị sụt giảm mạnh. Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, trong năm 2023 tổng nguồn cung đối với những sản phẩm mới trên thị trường chỉ bằng 30% so với thời kỳ đỉnh điểm năm 2018. Theo các chuyên gia và doanh nghiệp bất động sản chỉ ra, nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng thiếu hụt nguồn cung chính là vướng mắc ở khâu pháp lý.

Vấn đề này đã tồn đọng và kéo dài trong suốt 10 năm qua kể từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, đáng chú ý là quy định về việc chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở, đồng thời phải có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải đất ở đều phải đáp ứng được những điều kiện đối với việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mới có thể thực hiện những dự án đầu tư nhà ở thương mại.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận xét, chính quy định này đã khiến cho các dự án nhà ở thương mại trên cả nước đều không có 100% đất ở hoặc 100% dự án là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp đều không được công nhận khiến cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại bị mắc kẹt, trong khi trước đó doanh nghiệp cũng đã bỏ ra một số tiền rất lớn tạo lập quỹ đất mà không thể triển khai đầu tư xây dựng theo đúng quy trình.

Mặc dù quy định này đã được các cơ quan liên quan đưa ra để phân tích, đề xuất, kiến nghị sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian qua nhưng trong dự án Luật Đất đai năm 2024 vẫn giới hạn về trường hợp nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận để nhận quyền sử dụng đất với một trường hợp đất ở, hoặc trong trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất với 2 trường hợp là đất khác và đất ở thì mới được thực hiện triển khai dự án nhà ở thương mại.

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, những dự án nhà ở thương mại đáp ứng được điều kiện có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1%, nhưng cũng chủ yếu là những dự án nhỏ có diện tích dưới 5.000 m2. Ngoài ra, những dự án là đất ở và đất khác chiếm đến 95% số lượng dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, những dự án này đều có diện tích và quy mô lớn, đáp ứng đủ tiêu chí về diện tích để phát triển hệ thống cơ sở  hạ tầng, tiện ích, đồng bộ…

Tính riêng ở hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM thì những vướng mắc đối với quy định chủ đầu tư phải có 100% đất ở hoặc đất ở và đất khác đều phải chuyển đổi mục đích sử dụng thì mới đáp ứng đủ điều kiện đề đầu tư. Chính điều này đã khiến cho hơn 200 dự án nhà ở thương mại phải “nằm im” một chỗ.

Thời gian qua sau khi Tổ Công tác đặc biệt của Thủ tướng Chính phủ được thành lập đã nhận hồ sơ của hơn 1.200 dự án vướng mắc, tính đến thời điểm hiện tại vẫn còn khoảng 500 dự án đang chờ được tháo gỡ. Đây là một con số tương đối lớn giữa lúc bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đang bị thiếu trầm trọng về mặt nguồn cung, nhất là nhóm nhà ở giá rẻ vừa túi tiền. Vì theo nguyên lý bình thường nếu như nếu như doanh nghiệp phải chi nhiều tiền để thực hiện thủ tục pháp lý thì toàn bộ những chi phí này đều được cộng vào giá bán. Đây là nguyên nhân quan trọng khiến cho giá nhà tăng mạnh trong thời gian qua.

Tháo gỡ vướng mắc pháp lý giúp các dự án khơi thông

Hiện nay, vấn đề vướng mắc pháp lý là vấn đề lớn nhất đối với các dự án, sau khi Luật Đất đai năm 2024 được thông qua, Quốc hội đã chỉ đạo và đưa ra yêu cầu cấp thiết để xây dựng và triển khai dự thảo “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác”. Bộ Tài Nguyên và môi trường là cơ quan chủ trì đã soạn thảo và hoàn thành dự thảo trình cho Chính phủ tổ chức lấy ý kiến rộng rãi, tạo sự thống nhất giữa các bộ, ngành, địa phương cũng như các hiệp hội liên quan.

Dự thảo Đề án được xây dựng dựa vào nội dung chỉ đạo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, tại Báo cáo số 729/BC-UBTVQH15 ngày 17/1/2024, đã nêu rõ: Trong trường hợp cần thiết, Chính phủ sẽ nghiên cứu, xây dựng Đề án thí điểm để trình Quốc hội xem xét, từ đó sẽ ban hành Nghị quyết hợp lý để cho phép thực hiện thí điểm một số dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định pháp luật. Bên cạnh đó, cần xác định nhiệm vụ, giải pháp thích hợp nhằm thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện xây dựng nhà ở thương mại.

Trên cơ sở đó vào ngày 11/3, Tổ công tác đặc biệt của Chính phủ đã tổ chức họp bàn vào ngày 11/3, để tìm ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản, trực tiếp đến 63 tỉnh, thành phố. Sau khi cuộc họp kết thúc, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã yêu cầu các địa phương cần tiếp tục đôn đốc, rà soát việc thực hiện, kiểm tra những vướng mắc để tháo gỡ kịp thời, tạo điều kiện cho các dự án bất động sản được tiếp tục triển khai.

Trước đó, tại Hội nghị toàn quốc lần thứ hai triển khai Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết của Kỳ họp thứ 6 và Kỳ họp bất thường thứ 5, Quốc hội khóa XV (ngày 7/3 vừa qua), ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội đã kiến nghị Chính phủ sẽ tiếp tục chỉ đạo, đẩy nhanh tiến độ khi phê duyệt các dự án phát triển nhà ở để khơi thông nguồn cung, sẵn sàng can thiệp nếu thị trường xảy ra tình trạng “ảo giá”, sốt đất.

Đồng thời, ông Tùng cũng nhận định, cần phải nhanh chóng phê duyệt Đề án thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đối với đất khác không phải đất ở, để khơi thông cho những dự án đã bị tắc nghẽn, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế - xã hội tránh để lãng phí đất. Quá trình thí điểm sẽ được thực hiện trước ở một số tỉnh, thành phố lớn có nhiều dự án nhà ở.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết, việc Luật Đất đai quy định dự án nhà ở thương mại phải có đất ở hoặc đất ở và đất khác mới đáp ứng điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất đã kìm hãm sự phát triển của những dự án nhà ở có quy mô lớn. Do đó, hàng trăm dự án nhà ở thương mại đã bị ách tắc không thể chuyển đổi được mục đích sử dụng đất.

Việc thay đổi và nỗ lực tháo gỡ cho các dự án đang bị hoãn thi công sẽ là yếu tố quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển và khơi thông nguồn cung nhà ở trong thời gian tới, giúp đưa giá nhà về mức bình ổn tiếp cận được người mua./.