Ứng dụng công nghệ trong phát triển nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội, gắn với chính sách phát triển con người, giữ vai trò giảm bất bình đẳng, cải thiện chất lượng sống và đảm bảo công bằng trong tiếp cận các tiện ích đô thị. 

Văn kiện Đại hội XIII của Đảng đặt ra yêu cầu nâng cao diện tích nhà ở bình quân đầu người, thể hiện tầm quan trọng của nhà ở trong lĩnh vực xã hội và trong phát triển kinh tế. Chuyển đổi mô hình phát triển nhà ở từ phương thức cung cấp trực tiếp sang phương thức vận hành thị trường có định hướng thể hiện rõ thông qua chính sách khuyến khích mọi thành phần kinh tế cùng tham gia, đồng thời giữ vai trò điều tiết thông qua các biện pháp ưu đãi và quy hoạch hợp lý.

1. Chủ trương, chính sách phát triển nhà ở xã hội

Nghị quyết số 06-NQ/TW năm 2022 của Bộ Chính trị đề ra yêu cầu cụ thể về huy động nguồn lực tài chính, pháp lý và đất đai để phát triển nhà ở xã hội. Tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ tại các thành phố lớn đang làm gia tăng áp lực lên hệ thống an sinh. Cần lồng ghép chính sách nhà ở xã hội vào các kế hoạch phát triển đô thị theo hướng bền vững. Quy trình phê duyệt dự án cần được đơn giản hóa, thời gian chuẩn bị đầu tư cần được rút ngắn. Khó khăn của người dân không thể giải quyết khi hệ thống pháp luật vẫn rườm rà và thiếu linh hoạt.

Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2021-2030 xác định rõ nhà ở là trụ cột trong quy hoạch đô thị và đầu tư hạ tầng. Chính sách nhà ở xã hội không còn nằm ở rìa của cấu trúc chính sách đô thị. Chỉ số diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người trở thành công cụ đo lường hiệu quả của chính sách và năng lực phân phối nguồn lực của nhà nước. Nâng cao chỉ số thể hiện cải thiện về tiếp cận không gian sống của người dân. Chỉ thị số 34-CT/TW năm 2024 đặt mục tiêu xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội, đặt ra yêu cầu cao về thể chế, tài chính và năng lực điều hành. Thiếu phối hợp chặt chẽ giữa trung ương, địa phương và doanh nghiệp, chính sách sẽ gặp trở ngại. Chính sách cụ thể cần được ban hành với hành lang pháp lý đủ rộng để triển khai cơ chế thử nghiệm chính sách nhanh chóng và hiệu quả.

Luật Đầu tư công năm 2024 tại Điều 5 chưa có quy định rõ ràng về bố trí vốn ngân sách cho giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án nhà ở xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án. Luật Nhà ở năm 2023 có bước tiến trong hoàn thiện khung chính sách ưu đãi. Điều 4 quy định Nhà nước hỗ trợ tín dụng dài hạn, miễn giảm tiền sử dụng đất và hỗ trợ vốn công. Điều 83 giao trách nhiệm cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài ranh giới dự án để tạo điều kiện thi công và kết nối hạ tầng. Điều 94 của Luật Đất đai xác định rõ trường hợp chủ đầu tư ứng trước chi phí giải phóng mặt bằng sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tạo ra cơ chế trao đổi lợi ích minh bạch và có tính khả thi. Điều 85 khẳng định quyền miễn toàn bộ tiền sử dụng đất cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, tăng sức hấp dẫn của mô hình đầu tư trong bối cảnh giá đất ngày càng cao.

Nghị định số 100/2024/NĐ-CP đưa ra cơ chế hoàn trả hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất đã nộp với những chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp trước khi chuyển mục đích sử dụng, mở hành lang pháp lý để thu hút khu vực tư nhân tham gia sâu hơn vào phát triển nhà ở xã hội. Cơ chế tài chính và thuế linh hoạt giúp cân bằng vai trò giữa nhà nước và thị trường, tạo điều kiện đầu tư thuận lợi. Khi thị trường nhà ở xã hội hấp dẫn hơn, các chỉ tiêu phát triển có thể trở nên khả thi. Hiệu quả chính sách không nằm ở văn bản, mà ở tổ chức thực hiện, theo dõi và đánh giá liên tục. Khi hệ thống pháp luật vận hành hiệu quả, mô hình nhà ở xã hội có thể được triển khai rộng rãi tại nhiều địa phương có mật độ dân số cao và điều kiện kinh tế khó khăn.

2. Khó khăn, thách thức trong phát triển nhà ở xã hội

Hiện trạng thiếu quỹ đất sạch phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị bền vững đang tạo ra nhiều rào cản cho triển khai nhà ở xã hội. Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại các thành phố lớn đi kèm với áp lực gia tăng dân số khiến nhu cầu nhà ở trở nên cấp thiết. Quỹ đất phù hợp để triển khai nhà ở xã hội lại nằm ngoài tầm với do cạnh tranh gay gắt về mục đích sử dụng. Giá đất tại trung tâm thành phố tăng cao khiến các nhà đầu tư lo ngại về khả năng thu hồi vốn nếu tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội. Quy hoạch đất không dựa trên các dữ liệu dự báo dài hạn dẫn đến lệch pha giữa nhu cầu thực tế và kế hoạch phát triển. Nhiều địa phương không chủ động trong cập nhật quy hoạch, xác định rõ vùng ưu tiên phát triển, dẫn đến tình trạng phân bổ đất thiếu hiệu quả. Khi thông tin về quỹ đất không được công khai đầy đủ, quá trình lựa chọn và phê duyệt dự án bị đình trệ, ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ triển khai trên thực tế.

Công tác giải phóng mặt bằng đang là điểm nghẽn trong toàn bộ chuỗi hoạt động đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Khi chính quyền địa phương thiếu nguồn lực tài chính để ứng vốn cho giải phóng mặt bằng, tiến trình bồi thường và tái định cư bị chậm trễ. Khung giá bồi thường không nhất quán giữa các khu vực khiến người dân không đồng thuận, làm gia tăng xung đột lợi ích và phát sinh khiếu kiện kéo dài. Trong nhiều trường hợp, các nhà đầu tư phải tự thương lượng với từng hộ dân, không có hỗ trợ đủ mạnh từ chính quyền, khiến thời gian chuẩn bị dự án kéo dài bất định, gây lãng phí tài nguyên đất đai do không được sử dụng đúng thời điểm, đồng thời khiến doanh nghiệp nản lòng, từ chối tiếp tục triển khai. Những ách tắc kéo dài làm giảm lòng tin vào hiệu lực của chính sách phát triển nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Chính sách yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần diện tích đất cho nhà ở xã hội được thiết kế với kỳ vọng tạo nguồn cung ổn định. Thực tiễn triển khai cho thấy những mâu thuẫn giữa mục tiêu xã hội và lợi ích kinh tế của doanh nghiệp. Khi giá đất và chi phí xây dựng leo thang, nhiều chủ đầu tư tìm cách trì hoãn hoặc né tránh trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội. Phần đất được bố trí thường nằm ở rìa dự án, khó kết nối hạ tầng và không thuận tiện cho thiết kế tổng thể. Phân mảnh trong quy hoạch làm giảm chất lượng không gian sống, khó thu hút người mua và tăng gánh nặng cho hệ thống quản lý. Mô hình nhà ở xã hội nằm lẫn trong khu thương mại ảnh hưởng đến đồng bộ về tiện ích và dễ tạo ra cảm giác phân biệt, làm giảm hiệu quả xã hội chính sách hướng tới. Nhiều khu đất được dành cho nhà ở xã hội cuối cùng bị chuyển đổi mục đích sử dụng không đúng quy định, gây lãng phí và làm suy yếu niềm tin vào tính nghiêm túc của quy hoạch tổng thể.

Nguồn lực tài chính là yếu tố sống còn đối với khả năng triển khai các dự án nhà ở xã hội. Khi ngân sách nhà nước hạn hẹp, dòng vốn từ khu vực tư nhân cần được khuyến khích mạnh mẽ. Thực tế tiếp cận vốn vay còn gặp nhiều rào cản, từ lãi suất cao đến điều kiện khắt khe về bảo đảm tín dụng. Quá trình xét duyệt các dự án thường kéo dài, làm tăng chi phí vận hành và khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả đầu tư. Không ít dự án bị đình trệ vì thiếu dòng tiền, dẫn đến việc người dân phải chờ đợi nhiều năm mới có cơ hội tiếp cận nhà ở phù hợp. Khi giá thành bị đẩy lên do chi phí vốn cao, mục tiêu cung cấp nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp không thể đạt được, khiến chính sách nhà ở xã hội bị suy yếu cả về tính hiệu quả lẫn ý nghĩa xã hội.

Thủ tục hành chính phức tạp, chồng chéo và thiếu đồng bộ giữa các cấp quản lý đang làm mất đi cơ hội phát triển nhanh, hiệu quả các dự án nhà ở xã hội. Khi doanh nghiệp phải trải qua quy trình tương đương với phát triển nhà ở thương mại mà không có hỗ trợ đặc thù, động lực tham gia bị suy giảm nghiêm trọng. Thiếu phối hợp trong cấp phép, phê duyệt và giám sát dự án khiến thời gian triển khai kéo dài bất thường. Chưa cho phép doanh nghiệp thuê lại nhà ở xã hội trong khu công nghiệp để bố trí cho công nhân gây ra lãng phí nguồn lực và làm giảm khả năng sử dụng linh hoạt của quỹ nhà ở hiện có. Hệ thống pháp lý chưa bắt kịp yêu cầu thực tiễn khiến những mô hình sử dụng mới không thể triển khai hiệu quả, cản trở mục tiêu phát triển bền vững.

3. Ứng dụng chuyển đổi số trong phát triển nhà ở xã hội

Ứng dụng công nghệ trong phát triển nhà ở xã hội góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và tạo điều kiện thuận lợi cho thực hiện các dự án có quy mô lớn. Số hóa dữ liệu liên quan đến quỹ đất, quy hoạch, thủ tục hành chính giúp cho cơ quan quản lý và nhà đầu tư có thể theo dõi, đánh giá tình hình một cách chính xác và kịp thời. Thông tin được cập nhật liên tục trên nền tảng số mang lại khả năng điều chỉnh chiến lược phát triển phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân. Các hệ thống công nghệ hỗ trợ minh bạch trong phân bổ đất đai và tài chính tránh sai phạm trong quá trình thực hiện dự án. Các dự án nhà ở xã hội do đó có thể triển khai nhanh hơn, giảm thiểu rủi ro về tiến độ và chất lượng.

Chuyển đổi số mang đến phương pháp quản lý tiên tiến trong lĩnh vực nhà ở xã hội. Các phân hệ quản lý quy hoạch, giải phóng mặt bằng, thủ tục hành chính và tài chính được tích hợp đồng bộ trên một nền tảng công nghệ giúp các bước xử lý thủ tục trở nên nhanh chóng và hiệu quả hơn. Nộp hồ sơ trực tuyến và xét duyệt đồng thời các thủ tục đánh giá kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng góp phần rút ngắn thời gian triển khai dự án. Chủ đầu tư có thể theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ theo thời gian thực để kịp thời điều chỉnh kế hoạch, giảm thiểu chi phí phát sinh do trễ tiến độ. Hệ thống quản lý công khai tạo điều kiện cho người dân và các bên liên quan giám sát quá trình thực hiện, tăng tính minh bạch và tin cậy của dự án.

Công nghệ số giúp giải quyết các vấn đề liên quan đến quỹ đất và nâng cao chất lượng sống trong các khu nhà ở xã hội. Ứng dụng các mô hình nhà ở thông minh tích hợp quản lý năng lượng, nước sạch, an ninh và xử lý rác thải hỗ trợ tiết kiệm chi phí vận hành, giảm giá thành sinh hoạt và cải thiện môi trường sống cho cư dân. Các giải pháp xây dựng theo công nghệ in 3D hoặc mô-đun lắp ghép giúp rút ngắn thời gian thi công, hạ thấp chi phí xây dựng và dễ dàng mở rộng quy mô. Sử dụng vật liệu thân thiện với môi trường đồng thời góp phần bảo vệ tài nguyên và giảm tác động tiêu cực đến thiên nhiên. Mô hình phát triển nhà ở xã hội nhờ vậy đáp ứng được yêu cầu về bền vững và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.

Hệ thống bản đồ số và công nghệ không gian địa lý GIS hỗ trợ xây dựng bản đồ phân bố quỹ đất, nhu cầu nhà ở và hiện trạng hạ tầng kỹ thuật tại từng địa phương. Tích hợp dữ liệu dân cư, giao thông và lao động trên nền bản đồ giúp cho công tác quy hoạch được thực hiện chính xác và phù hợp với điều kiện thực tế. Công nghệ GIS còn phục vụ giám sát tiến độ thi công, đánh giá tính tương thích của dự án với quy hoạch chung. Quá trình quản lý trở nên minh bạch hơn, các bên liên quan có thể dễ dàng truy cập và phản hồi thông tin, tăng cường tham gia của cộng đồng vào phát triển nhà ở xã hội.

Trí tuệ nhân tạo được ứng dụng để phân tích dữ liệu nhân khẩu học và dự báo nhu cầu nhà ở theo từng khu vực, góp phần hỗ trợ hoạch định chính sách nhà ở phù hợp với biến động dân số và xu hướng di cư. AI giúp xác định những điểm nóng về thiếu hụt nhà ở, cảnh báo kịp thời để chuẩn bị quỹ đất và hạ tầng kỹ thuật. Kịch bản dự báo được xây dựng dựa trên các mô hình dữ liệu đa chiều, góp phần nâng cao khả năng dự báo chính xác, từ đó giúp các cơ quan quản lý đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả, phù hợp với từng giai đoạn phát triển.

Hệ thống quản lý tài chính số hóa mang lại tính minh bạch trong vận hành Quỹ Phát triển nhà ở xã hội, giúp kiểm soát dòng tiền và tránh thất thoát. Các thủ tục cấp vốn, xét duyệt và giải ngân được thực hiện đồng bộ trên nền tảng số, hỗ trợ theo dõi chi tiết các khoản chi, đảm bảo nguồn vốn được sử dụng đúng mục tiêu. Phối hợp dữ liệu tài chính với tiến độ xây dựng và kiểm soát chất lượng dự án góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Các nhà đầu tư nhận được các báo cáo thời gian thực hỗ trợ điều chỉnh kịp thời nhằm tăng cường hiệu quả và khuyến khích đầu tư từ khu vực tư nhân.

Công nghệ blockchain có thể áp dụng để quản lý hồ sơ cấp quyền sở hữu nhà ở xã hội, bảo đảm tính minh bạch và chống gian lận trong quá trình đăng ký, xét duyệt hồ sơ. Sử dụng hệ thống đăng ký trực tuyến giúp thực hiện ưu tiên đúng đối tượng theo các tiêu chí đã được công bố, loại bỏ các yếu tố thiên vị hay can thiệp không minh bạch. Chuỗi hoạt động đầu tư, xây dựng và phân phối nhà ở xã hội trở nên minh bạch hơn, tạo niềm tin cho người dân và nhà đầu tư. Giám sát liên tục và tự động hóa các quy trình giúp nâng cao chất lượng quản lý và giảm thiểu các rủi ro pháp lý.

Các nền tảng số hỗ trợ công khai hóa quy trình đầu tư và xây dựng nhà ở xã hội tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia. Hệ thống một cửa điện tử giúp theo dõi tiến độ cấp phép và quy hoạch, giảm thiểu các thủ tục hành chính phức tạp, tránh gây trì hoãn cho dự án. Công nghệ drone và camera AI được sử dụng để giám sát thi công, kiểm tra chất lượng xây dựng theo thời gian thực, cảnh báo kịp thời các vi phạm kỹ thuật. Liên thông dữ liệu giữa các ngành xây dựng, tài nguyên môi trường và tài chính tạo nên phối hợp hiệu quả, giảm trùng lặp công việc và nâng cao năng suất quản lý.

Ứng dụng công nghệ số trong truyền thông và giáo dục nâng cao nhận thức cộng đồng về quyền lợi nhà ở xã hội và quy trình đăng ký. Hệ thống tư vấn trực tuyến giúp cung cấp thông tin đầy đủ và đa dạng ngôn ngữ, phù hợp với đối tượng lao động phổ thông và nhóm dân cư di cư. Thiết bị di động phổ biến tạo thuận lợi cho tiếp cận dịch vụ nhà ở, hỗ trợ người dân dễ dàng tiếp cận các thông tin quan trọng. Hệ thống tương tác giúp phản hồi nhanh chóng các thắc mắc, góp phần tăng cường minh bạch và nâng cao hiệu quả quản lý trong lĩnh vực nhà ở xã hội.

Phối hợp giữa các công nghệ hiện đại như dữ liệu lớn, GIS, AI, blockchain và các nền tảng số tạo ra một hệ sinh thái công nghệ hỗ trợ toàn diện cho phát triển nhà ở xã hội. Quá trình xây dựng, quản lý, giám sát và vận hành các dự án nhà ở xã hội được nâng cấp lên một tầm cao mới với khả năng đáp ứng nhanh, chính xác và minh bạch. Người dân có thể tiếp cận nhà ở đúng nhu cầu, các nhà đầu tư được bảo vệ quyền lợi hợp lý, hệ thống quản lý phát triển bền vững hướng tới mục tiêu cải thiện chất lượng sống và giảm thiểu áp lực đô thị./.