Bất động sản công nghiệp đối diện nhiều thách thức mới

Duy trì mức tăng trưởng tốt

Báo cáo của CBRE Việt Nam về thị trường bất động sản công nghiệp quý I/2024 cho biết, trong suốt thời gian qua, dù nền kinh tế Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức nhưng phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn ghi nhận kết quả tích cực, bất chấp nhiều khó khăn và duy trì vị trí dẫn đầu trên thị trường bất động sản.

Cụ thể, phía Bắc, giá thuê đất công nghiệp các thị trường cấp 1 như Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng tăng 7,8% so với cùng kỳ, đạt trung bình 133 USD/m2 (khoảng 3,3 triệu đồng/m2) cho kỳ hạn còn lại. Do không có thêm nguồn cung mới, các khu công nghiệp ở những khu vực trên tiếp tục thu hút khách thuê với tỷ lệ lấp đầy đạt 83%.

Tại phía Nam, giá thuê đất công nghiệp tại một số thị trường như TP.HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Dương cũng tăng 2,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt 189 USD/m2 (khoảng 4,7 triệu đồng/m2). Do quỹ đất công nghiệp còn khá hạn chế, tỷ lệ lấp đầy ổn định ở mức 92%.

Bên cạnh đó, trong quý I/2024 vừa qua, vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) tiếp tục tăng mạnh đã tạo ra nhiều cơ hội cho phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục bứt phá.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế, bất động sản công nghiệp trong năm 2024 có nhiều triển vọng khởi sắc từ nhu cầu tích cực của dòng tiền công nghệ cao từ Châu Âu. Đặc biệt là sau khi Việt Nam và Mỹ nâng cấp quan hệ lên “Đối tác chiến lược toàn diện” đã giúp các nước phát triển trên thế giới tập trung về Việt Nam. 

“Đây vừa là lợi thế, vừa là cơ hội của bất động sản công nghiệp tại Việt Nam giúp cho phân khúc này có triển vọng phục hồi tốt nhất trong năm nay”, ông Phong nói.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhận định, Việt Nam đã rất tích cực tham gia ký kết các hiệp định thương mại quốc tế, cùng với đó, trong thời gian vừa qua, Chính phủ cũng cố gắng điều hành ổn định nền kinh tế. Đây là những yếu tố quan trọng để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài.

Ông Đính cho biết thêm, xu hướng đầu tư của các doanh nghiệp nước ngoài vào các khu công nghiệp tại Việt Nam tập trung chủ yếu nhóm ngành công nghệ cao và điện tử, với sự chuyển dịch tích cực địa bàn đầu tư của những doanh nghiệp, tập đoàn lớn. 

Bên cạnh đó, Chính phủ đang tích cực đầu tư mới, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như sân bay, cảng biển, cao tốc… sẽ giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp của Việt Nam đang có nhiều lợi thế sân nhà. 

Thách thức nào cho bất động sản công nghiệp 2024?

Hầu hết các chuyên gia đều đánh giá, bất động sản công nghiệp 2024 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt nhờ hàng loạt các yếu tố thuận lợi thúc đẩy như hạ tầng giao thông đồng bộ, dòng vốn FDI với chính sách ưu đãi thuế… Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường hết sức cạnh tranh như hiện nay, bất động sản công nghiệp cũng gặp không ít những khó khăn và thách thức.

TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, bất động sản công nghiệp Việt Nam gặp một số thách thức liên quan đến các tiêu chí, tiêu chuẩn của công nghệ xanh. 

“Các đại bàng lớn sẽ chỉ đậu nhưng nơi có tổ sạch, tổ xanh chứ không đậu những tổ lem nhem, do đó chi phí để xây dựng những tổ đạt chuẩn về quy chế, đặc biệt về tiêu chí xử lý rác thải. Đây sẽ là thách thức cho các nhà đầu tư muốn phát triển cơ sở công nghiệp cần chú ý đến”, ông Phong nói.

Nhận định những thách thức của bất động sản công nghiệp, TS. Nguyễn Văn Đính cho hay, cần sớm khắc phục những hạn chế, khó khăn về thủ tục hành chính phức tạp, đào tạo nhân lực chuyên sâu, phúc lợi xã hội đối với người lao động, bảo vệ môi trường… Với làn sóng đầu tư mạnh mẽ từ nước ngoài, bất động sản công nghiệp cần tích cực chuẩn bị đầy đủ nhân lực, các yếu tố hạ tầng để phát triển tốt hơn.

Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, bất động sản công nghiệp còn đang phải đối mặt với những thách thức về thể chế chưa có sự đảm bảo đồng bộ, thống nhất và đầy đủ.

Hoạt động của các khu công nghiệp liên quan đến nhiều ngành khác nhau, do đó sẽ phải chịu sự chi phối của nhiều bộ luật chuyên ngành. Chính vì vậy, việc đầu tư hạ tầng, quy hoạch khu công nghiệp hiện nay vẫn còn chưa bám sát thực tế, thiếu tầm nhìn tổng thể, dài hạn, sự kết nối của từng vùng, từng địa phương. 

“Doanh nghiệp không chỉ phải chịu chi phí đầu tư và xây dựng cao mà còn phải đối diện với những khó khăn về giải phóng mặt bằng, thủ tục bồi thường nhưng nguồn vốn hỗ trợ từ ngân sách Nhà nước trong đầu tư hạ tầng khu công nghiệp còn thấp hơn nhiều so với thực tế. Điều này làm ảnh hưởng nhiều đến tiến độ triển khai xây dựng các khu công nghiệp mới”, ông Lực nhận định.

Vị chuyên gia này chia sẻ thêm, bối cảnh kinh tế trong và ngoài nước vẫn còn nhiều khó khăn và thách thức, dự báo sẽ có thể làm giảm sức cầu, ảnh hưởng tiêu cực đến phân khúc bất động sản công nghiệp.

Bên cạnh đó, sắp tới, Luật Đất đai (sửa đổi) chuẩn bị chính thức có hiệu lực sẽ làm tác động đến giá bất động sản khu công nghiệp. Trong đó, quy định bỏ khung giá đất sẽ ít nhiều khiến giá đền bù đất bám sát giá thị trường hơn. Đối với những dự án chưa hoàn thành pháp lý cần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng để làm dự án, nắm bắt cơ hội trước khi Luật Đất đai mới được áp dụng./.