Phân khúc nhà ở có nhiều khởi sắc, bất động sản công nghiệp duy trì sức hút

Trong cáo cáo Nghiên cứu Thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2024 vừa công bố, Avison Young cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến một số thay đổi về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy, chủ yếu trong phân khúc văn phòng. Phân khúc nhà ở có hoạt động khởi sắc hơn sau nhiều tháng trì trệ. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp duy trì sức hút khi Việt Nam đang trở thành một đầu mối liên kết trong giao thương toàn cầu.

Một số thay đổi cơ bản đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam, nhờ vào các cập nhật và điều chỉnh trong luật và quy định hiện hành, tác động đến niềm tin của người mua và chủ đầu tư...

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định: “Một số thay đổi cơ bản đang diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam, nhờ vào các cập nhật và điều chỉnh trong luật và quy định hiện hành, tác động đến niềm tin của người mua và chủ đầu tư; hay qua quá trình tái cơ cấu chuỗi cung ứng toàn cầu mà Việt Nam là một trong những thị trường hưởng lợi chính; hoặc sự thay đổi trong cách làm việc và mua sắm của xã hội, tất cả định hình nguồn cung bất động sản tương lai. Chúng tôi kỳ vọng càng về cuối năm các hoạt động thị trường sẽ tiếp tục tăng lên và giờ là lúc các nhà đầu tư kích hoạt lại dòng vốn vào thị trường.”

Thị trường vệ tinh phát triển, mức độ cạnh tranh sẽ gia tăng 

Theo Avison Young, khi nhu cầu thuê cao nhưng nguồn cung tại 3 trung tâm công nghiệp chính TP.HCM, Đà Nẵng và Hà Nội không đủ đáp ứng, các khu công nghiệp (KCN) mới ngày càng phát triển về hướng các tỉnh thành lân cận. Đồng thời, thị trường bất động sản công nghiệp đang chuyển mình, nhiều kế hoạch chuyển đổi các KCN truyền thống sang mô hình KCN hiện đại và thân thiện với môi trường đang được triển khai.

Tại phía Bắc, giá thuê hạ tầng trong KCN tại Hà Nội ở mức 214 USD/m2/kỳ hạn, tăng 1% so với quý trước, thấp dần về các khu vực xa Thủ đô, dao động từ 120 đến 165 USD/m2/kỳ hạn tại tỉnh Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên và Vĩnh Phúc. Một số địa phương như Hải Phòng, Quảng Ninh, Thái Bình và Hà Nam có tiềm năng trở thành điểm nóng công nghiệp tiếp theo, giá thuê dao động từ 90 đến 120 USD/m2/kỳ hạn tính đến cuối quý 1/2024.

Nhờ vị trí kề cận biên giới Trung Quốc, thị trường miền Bắc duy trì sức hút với các nhà đầu tư từ Trung Quốc, Hồng Kông và Đài Loan. Nhà sản xuất ô-tô Chery sẽ thiết lập nhà máy tại KCN Geleximco (tỉnh Thái Bình), nhà sản xuất chip Victory Giant đang đầu tư vào KCN VSIP Bắc Ninh II, hay nhà sản xuất quang điện GoodWe vừa khánh thành nhà máy mới tại Hải Phòng. Nhu cầu gia tăng thúc đẩy các nhà phát triển tăng tốc xây dựng cơ sở công nghiệp để cho thuê, như KCN Sông Công II (Giai đoạn 2) do Viglacera đầu tư hay VSIP Lạng Sơn dự kiến khởi công trong tháng 4/2024.

Còn tại Đà Nẵng, giá thuê không đổi so với quý trước ở mức 95 USD/m2/kỳ hạn và không có nguồn cung mới được ghi nhận trong quý I. 4/5 KCN hiện hữu tại Đà Nẵng đã cho thuê gần như toàn bộ, nhưng việc triển khai đầu tư 3 KCN mới (KCN Hoà Cầm giai đoạn 2, Hoà Ninh và Hoà Nhơn) còn vướng mắc. Trong khi đó, tỉnh Hà Tĩnh và Thừa Thiên - Huế sắp có thêm KCN VSIP Bắc Thạch Hà và KCN Gilimex, còn Khánh Hòa vừa phê duyệt chủ trương đầu tư cho dự án KCN Dốc Đá Trắng 288 ha trong Khu Kinh tế Vân Phong.   

Là vùng công nghiệp trọng điểm của cả nước, khu vực Đông Nam Bộ có 100 KCN và Khu chế xuất (KCX) với tổng diện tích đất công nghiệp đang được sử dụng cao nhất cả nước tính đến quý I/2024. Bên cạnh nguồn cung ổn định, giá thuê trung bình tại TP.HCM không thay đổi so với quý trước, ở mức 230 USD/m2/kỳ hạn. Tại Đồng Nai và Bình Dương, giá thuê bình quân trong quý I đạt 170-175 USD/m2/kỳ hạn, ổn định so với cuối năm ngoái. Tỉnh Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu dự kiến trở thành điểm đến tiếp theo cho đầu tư bất động sản công nghiệp nhờ giá thuê còn hợp lý ở mức 100-110 USD/m2/kỳ hạn. Mới đây, Suntory Pepsico Vietnam khởi công nhà máy lớn nhất Châu Á - Thái Bình Dương tại KCN Hựu Thạnh, tỉnh Long An.

Hoạt động sản xuất tại Việt Nam khởi sắc trong 3 tháng đầu năm 2024, cải thiện niềm tin vào triển vọng cho năm tới và các nhà sản xuất hiện đẩy mạnh tuyển dụng. Đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục được bơm vào lĩnh vực sản xuất và bất động sản tại Việt Nam, mang lại tiềm năng tích cực lâu dài cho phân khúc bất động sản công nghiệp. Sự cạnh tranh thu hút FDI giữa các tỉnh dự báo sẽ cao hơn trong thời gian tới.

Tiêu chuẩn thị trường văn phòng thay đổi tác động đến nhu cầu

Nguồn cung văn phòng mới ở các thị trường trọng điểm tại Việt Nam tăng trưởng không đáng kể trong 3 tháng đầu năm. Tuy nhiên, thay đổi về giá thuê, tỷ lệ lấp đầy văn phòng, và số lượng tòa nhà văn phòng đạt chứng nhận xanh tăng lên phản ánh sự chuyển đổi đang diễn ra trong lĩnh vực văn phòng ở Việt Nam.

Tại TP.HCM, nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh từ nửa sau năm 2023, với khoảng 150.000 m2 diện tích văn phòng xanh, giúp đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng cao cấp của các doanh nghiệp lớn vốn thiếu hụt lâu nay. Tất cả dự án hạng A mới như tòa nhà Hallmark, METT, Nexus đều đạt chứng nhận bền vững, làm tăng tính cạnh tranh giữa các dự án mới và cũ. Một số dự án cũ tiến hành cải tạo và nâng cấp (mPlaza, Vincom Center Đồng Khởi) nhằm thu hút khách thuê mới và giữ chân khách hiện tại. Nhìn chung, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy của văn phòng hạng A tại TP.HCM duy trì ổn định ở mức lần lượt là 50,7 USD/m2/tháng và 89%.

Thị trường văn phòng Hà Nội lại phản ánh một bức tranh khác. Trong 3 tháng đầu năm 2024, có sự ganh đua giá thuê giữa các cao ốc văn phòng mới và hiện hữu, nhất là ở các quận trung tâm. Các dự án mới đưa ra các gói thuê cạnh tranh và điều khoản hợp đồng linh hoạt để thu hút khách thuê mới. Trong khi đó, các tòa nhà hiện hữu điều chỉnh giá thuê và chính sách nhằm giữ chân khách thuê. Sự cạnh tranh này khiến giá thuê văn phòng hạng A tại Hà Nội giảm nhẹ 2% trong quý I/2024 so với quý IV/2023.

Tại Đà Nẵng, sau 3 năm, thị trường sắp có thêm 30.000 m2 diện tích văn phòng từ dự án TTC Plaza khởi công vào tháng 1/2024. Giá thuê bình quân và tỷ lệ lấp đầy ở Đà Nẵng không thay đổi nhiều so với quý trước.

Những diễn biến ở thị trường văn phòng TP.HCM và Hà Nội trong quý I/2024 báo hiệu sự thay đổi cán cân lợi thế, khách thuê đang có lợi thế đàm phán trong ngắn hạn. “Tuy nhiên, giá thuê dự kiến tiếp tục tăng trong trung và dài hạn, vì vậy khách thuê cần có một chiến lược dài hạn về nơi làm việc, dù là thuê mới, di dời, mở rộng văn phòng, hoặc thậm chí đầu tư vào tòa nhà của riêng họ”, bà Nhung Vũ - Giám đốc Dịch vụ Văn phòng tại Avison Young Việt Nam nhận định.

Thị trường căn hộ Hà Nội sôi động đột ngột, tâm lý cải thiện ở TP.HCM

Báo cáo của Avison Young phân tích, sau Tết, hoạt động bất động sản tăng vọt tại Hà Nội, đẩy giá bán sơ cấp và thứ cấp tăng 3-6% so với quý trước và thậm chí cao hơn ở khu vực phía Tây. Một số dự án chào bán trong quý 1 gồm Masteri West Heights, Lumiere Evergreen và The Canopy Residences có mức giá dao động 2.500-3.200 USD/m2, tỷ lệ hấp thụ khoảng 65%. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường cao cho cả mục đích an cư và đầu tư tại thị trường Hà Nội. Trong giai đoạn 2019-2023, giá bán sơ cấp của dự án căn hộ cao cấp đến hạng sang tại Hà Nội đã tăng lần lượt 29% và 26% - nhanh hơn các phân khúc còn lại, đặc biệt trong 3 năm gần đây. Tuy nhiên, đà tăng giá bán chung cư tại Hà Nội vẫn chậm hơn TP.HCM.

Thị trường căn hộ tại TP.HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong 3 tháng đầu năm 2024, do thành phố không có dự án bất động sản đủ điều kiện huy động vốn, cũng không có dự án nhà ở mới được bàn giao đất, theo Sở Xây Dựng. Tuy nhiên, thị trường vẫn ghi nhận giao dịch từ các dự án mở bán từ trước có tiến độ xây dựng tích cực, tiện ích nội khu và pháp lý hoàn chỉnh như MT Eastmark (Điền Phúc Thành), Horizon Phú Mỹ Hưng (Phú Mỹ Hưng) và One Verandah (Mapletree). Điều này khiến giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tăng nhẹ khoảng 2-5% theo quý, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản tại TP.HCM phục hồi và tăng trưởng nhẹ trong quý I.

Thị trường bắt đầu ấm lên sau Tết kỳ vọng giúp phân khúc nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM khởi sắc hơn trong những quý tiếp theo. Cùng với sự phát triển liên tục của hệ thống giao thông công cộng như các tuyến tàu điện ngầm, xe buýt điện..., mô hình TOD (phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) sẽ định hình thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM, không chỉ ở phân khúc dân cư mà còn cả bán lẻ và văn phòng. Giao dịch bất động sản kỳ vọng trở nên an toàn và minh bạch hơn khi các luật và quy định mới về bất động sản có hiệu lực. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở sẽ khó được cải thiện đáng kể trong thời gian ngắn, do đó giá bán tăng sẽ khiến giấc mơ sở hữu nhà tiếp tục ngoài tầm với của nhiều người trong thời gian tới.

Siêu thị và trung tâm thương mại đang dần chiếm ưu thế trên thị trường bán lẻ

Trong quý I, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường TP.HCM và Hà Nội không biến động đáng kể. Thiếu hụt quỹ đất trong khu trung tâm tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án mới tăng tốc phát triển ở các khu vực mới nổi, thu hút các tập đoàn lẫn thương hiệu bán lẻ nhanh chóng có mặt để chiếm lĩnh thị phần.

Tại TP.HCM, giá thuê ở trong và ngoài khu vực trung tâm đều tăng nhẹ, tỷ lệ lấp đầy thị trường ổn định trong quý I. Đầu tháng 4, thị trường ghi nhận 5.000 m2 sàn siêu thị trong trung tâm thương mại (TTTM) Cresent Mall (quận 7) đến từ Aeon Việt Nam. Từ nay đến cuối năm, có ít nhất 3 dự án TTTM mới ra mắt thị trường gồm Central Premium Mall, Parc Mall (quận 8) và Vincom Mega Mall Grand Park (TP. Thủ Đức).

Mặc dù kinh tế biến động trong 2 năm trở lại đây, các nhà bán lẻ trong và ngoài nước vẫn tiếp tục mở rộng tại Việt Nam.

Biên độ biến động tại thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội lớn hơn TP.HCM. Các dự án trong và ngoài trung tâm cạnh tranh nhau bằng giá thuê, cho thấy ngày càng nhiều nhãn hàng chú ý đến việc dịch chuyển ra các dự án xa trung tâm nơi có giá thuê tốt hơn và có nhiều lựa chọn hơn. Cụ thể, giá thuê mặt bằng bán lẻ trong trung tâm Hà Nội tăng 2% trong khi giá thuê ngoài trung tâm giảm đến 4% để thu hút khách thuê trong quý I so với quý IV/2023. Thị trường kỳ vọng có thêm dự án Aeon tại quận Cầu Giấy, Hà Nội vào cuối năm nay với tổng diện tích 12.000 m2.

Cùng với tốc độ đô thị hóa, loại hình siêu thị và TTTM sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng hàng năm của hai loại hình này từ năm 2018 đến 2022 đạt tương ứng 4,27% and 4,01%. Bà Đỗ Thị Xuân Trang - Trưởng phòng, Dịch vụ Bán lẻ tại Avison Young Việt Nam đánh giá: “Mặc dù kinh tế biến động trong 2 năm trở lại đây, các nhà bán lẻ trong và ngoài nước vẫn tiếp tục mở rộng tại Việt Nam. Xu hướng phát triển khu thương mại về hướng cận trung tâm đang tăng nhanh và chiến lược tinh gọn mô hình kinh doanh giúp họ tối ưu các quỹ đất khác nhau một cách linh hoạt. Bên cạnh đó, đối với loại hình nhà phố thương mại cao cấp (shophouse), các nhà phát triển bất động sản hiện cũng đang kết hợp với nhà đầu tư cá nhân để khai thác cho thuê hiệu quả hơn so với trước đây. Họ sẽ lên chiến lược tối ưu hóa mặt bằng cho thuê thông qua quy hoạch hợp lý, chiến dịch marketing rõ ràng, cùng với bài toán khai thác cho thuê dài hạn để tối ưu hóa tỉ suất lợi nhuận. Vì vậy, thị trường bất động sản bán lẻ Việt Nam dự báo sôi động với nguồn cung dồi dào và đa dạng hơn từ năm 2024 trở đi”./.