Bất động sản cuối năm: Đất nền ảm đạm, giá chung cư tăng không ngừng

Giá đất nền giảm mạnh

Vốn là sản phẩm luôn chiếm "sóng" thị trường, nhưng lại đang rơi vào tình trạng ảm đạm kéo dài gần 1 năm qua. Hầu hết các khu vực xảy ra tình trạng sốt đất đầu năm 2021 và năm 2022 đến thời điểm hiện tại đều ghi nhận có sự cắt lỗ, giảm giá sâu.

Đơn cử tại Hà Nội, một số khu vực luôn là điểm nóng như Sơn Tây, Thạch Thất, Hoài Đức, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên... đã giảm từ 15-35% so với đầu năm 2022, tương tự đất nền trong dự án cũng giảm từ 8-15%.

Hay như tại tỉnh Bắc Ninh là địa bàn có giao dịch đất nền tương đối sôi nổi trong thời gian sốt đất, nhưng đến thời điểm này giao dịch chỉ xuất hiện ở những sản phẩm cắt lỗ từ 40-50%, như tại huyện Thuận Thành, mặc dù đã được nâng cấp hành chính cấp đô thị (từ tháng 4/2023 trở thành thị xã), nhưng trái ngược lại giá đất nền liên tục giảm sâu, thời điểm cao nhất ghi nhận đất nền trong khu dân cư từ 25-30 triệu đồng/m2, đến nay chỉ còn 13-17 triệu đồng/m2.

Trong khi đó tại khu vực miền Nam cũng không khởi sắc hơn là bao. Cụ thể, theo số liệu khảo sát từ Hội môi giới BĐS Việt Nam, mức giảm bình quân của sản phẩm đất nền toàn thị trường đạt 2 con số (khoảng 10%). Trong đó, một số địa bàn ghi nhận giảm giá sâu như TP. Thủ Đức (giảm 30 - 40%), huyện Hoóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ... 30-50%. Các khu vực lân cận: Đồng Nai, Bình Phước, Long An... đất nền khu dân cư giảm từ 25-30%, trong dự án 5-10%...

Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, thị trường đất nền giai đoạn 2021-2022 xảy ra nhiều đợt sốt nguyên nhân chính là do sự buông lỏng quản lý của chính quyền các địa phương. Nhìn nhận một cách khách quan, việc sốt đất xảy ra là do chính quyền không kiểm soát việc phân lô, tách thửa bất hợp pháp, trong đó có cả việc phân lô, tách thửa với cả đất nông nghiệp, đất trồng cây mà không phải đất ở đặc biệt là ở các khu vực ven đô thị. Sau một thời gian ngắn khiến thị trường rơi vào tình cảnh hỗn loạn, với việc kiểm soát chặt chẽ hơn từ cơ quan chức năng, đến nay đất nền đã hạ nhiệt, không còn hiện tượng sốt giá.

Theo nhiều chuyên gia đánh giá, sở dĩ thị trường đất nền giảm nhiệt thời gian gần đây là do sự kiểm soát chặt chẽ hơn từ phía cơ quan chức năng. Từ đó, xuất hiện tình trạng cắt lỗ đối với phân khúc đất nền khiến giá giảm sâu.

Số liệu thống kê của Batdongsan.com.vn đã chỉ ra, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những quý cuối năm nhưng thị trường vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản.

Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11 giảm 18% so với tháng 2. Đến quý IV, có 43% nhà môi giới được khảo sát cho biết giao dịch đất nền giảm mạnh (hơn 50%), 31% đánh giá giao dịch đất nền giảm 10-50%.

"Đất nền là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường bất động sản suy thoái trong năm qua. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng. Tuy nhiên, thanh khoản sản phẩm vẫn không mấy biến chuyển", đại diện Batdongsan.com.vn nhận định.

Giá chung cư liên tục "dựng đứng"

Trái ngược với giá đất nền thì giá phân khúc chung cư lại liên tục tăng giá trong thời gian qua, đặc biệt là giai đoạn cuối năm. Riêng tại Hà Nội, giá chung cư đã tăng liên tục trong vòng 5 năm qua.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, chỉ trong 4 năm gần đây, giá chung cư đã tăng tới 77%. Cụ thể, trong quý 3/2023, giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư đã đạt 54 triệu đồng/m2, tăng trong 19 quý liên tiếp và tăng hơn 77% so với quý 1/2019. Nói cách khác, giá một căn chung cư hiện tại đã đắt gần gấp đôi so với thời điểm đầu năm 2019.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư cuối năm 2023 đang ở mức rất cao. Tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2, tăng gần 7% theo quý (khoảng 3,6 triệu đồng/m2), 14% theo năm (khoảng 7 triệu đồng/m2). Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% (khoảng 800.000 đồng/m2) theo quý và 0,8% (250.000 đồng/m2) theo năm.

Tại TP.HCM, giá bán thứ cấp quý 3/2023 đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, nhất là các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức. Còn giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đã đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Bộ Xây dựng cho biết, đây là quý thứ 19, giá bán chung cư sơ cấp tăng liên tiếp.

Trong khi đất nền liên tục giảm giá thì giá chung cư lại tăng liên tục trong 5 năm qua (Ảnh minh họa)

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, dù giá căn hộ chung cư đã cao nhưng khả năng sẽ còn tăng nữa vì nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu ở thật tăng không ngừng. Do đó, việc mua căn hộ chung cư ngày càng khó đối với người dân có nhu cầu ở thực.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhu cầu về nhà ở của người dân ở các đô thị lớn vẫn rất cao, trong khi đó các dự án bất động sản khâu chuẩn bị đầu tư kéo dài khiến nguồn cung không thể ngay lập tức đáp ứng, nhiều dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý, cho nên giá căn hộ khó giảm mà có thể còn tăng.

Cũng theo ông Đính, sở dĩ giá căn hộ liên tục tăng cao là bởi mặt bằng bất động sản liên tục tịnh tiến trong những năm gần đây. Giá đất thiết lập mặt bằng mới, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí thu hồi, giải phóng mặt bằng, đền bù tăng… Tất cả cộng vào giá thành căn hộ được hình thành sau đó.

Một nguyên nhân quan trọng khác khiến giá căn hộ tăng cao là nguồn cung căn hộ Hà Nội trong những năm gần đây khan hiếm. Số lượng dự án đã được phê duyệt 1/500 và hoàn thành nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất vô cùng ít ỏi, trong khi lực cầu của thị trường liên tục gia tăng. Chất xúc tác lớn này đẩy mặt bằng giá căn hộ Hà Nội lên cao./.

AN NHIÊN