Xây dựng khuôn khổ pháp lý kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại

Ngày 6/8, tại Hà Nội, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hội Môi Giới Bất động sản Việt Nam tổ chức Hội thảo góp ý dự sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 tác động trực tiếp đến hoạt động đầu tư, kinh doanh, quản lý và vận hành thị trường bất động sản.

Qua quá trình triển khai thực hiện, bên cạnh những kết quả tích cực, thực tiễn cũng đặt ra một số vấn đề cần tiếp tục rà soát, đánh giá và hoàn thiện, nhằm bảo đảm sự thống nhất với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng; đồng thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho người dân, doanh nghiệp và các chủ thể tham gia thị trường.

Phát biểu khai mạc Hội thảo, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Ủy viên Ban Thường vụ Thành ủy, nguyên Phó Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội nhận định, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này diễn ra trong một bối cảnh đặc biệt. Đất nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới với yêu cầu tăng trưởng nhanh, bền vững, đổi mới mô hình tăng trưởng và hoàn thiện mô hình phát triển đất nước.

Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương đã xác định rõ yêu cầu tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan theo hướng đồng bộ, thống nhất, hiện đại, khả thi; khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn của hệ thống pháp luật; chuyển mạnh từ tư duy quản lý sang tư duy quản trị phát triển; giải phóng và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển đất nước.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, đây không chỉ là yêu cầu đối với Luật Đất đai mà còn là định hướng xuyên suốt đối với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và toàn bộ hệ thống pháp luật có liên quan.

“Vì vậy, theo chúng tôi, sửa Luật Kinh doanh bất động sản lần này không nên chỉ dừng ở việc sửa đổi các quy định kỹ thuật hay bổ sung thêm điều kiện kinh doanh, mà cần được tiếp cận như một bước hoàn thiện thể chế phát triển. Điều chúng ta cần xây dựng không chỉ là một đạo luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản, mà là một khuôn khổ pháp lý kiến tạo một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, hiệu quả, có khả năng huy động, phân bổ và sử dụng tối ưu các nguồn lực cho phát triển đất nước”, TS. Nguyễn Văn Khôi nói.

Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản mới nhất gồm 10 chương, 61 điều, dự kiến cắt giảm 22 điều so với Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nội dung sửa đổi tập trung vào 4 nhóm chính, gồm: Phân cấp, phân quyền; cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính; tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc từ thực tiễn; và thúc đẩy công tác chuyển đổi số.

Đối với nội dung phân cấp, phân quyền, Dự thảo luật sửa đổi theo hướng phân cấp thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ về UBND cấp tỉnh; Về cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính, Dự thảo luật cắt giảm 9 trong tổng số 31 điều kiện đầu tư, kinh doanh.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): “Dự thảo luật lần này đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định. Chẳng hạn, đối với khái niệm "nhà ở lưu trú", trên cơ sở tiếp thu ý kiến của các đại biểu, các cơ quan có thẩm quyền và người dân, chúng tôi đề xuất bỏ khái niệm này khỏi Luật Nhà ở và chuyển sang quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản để bảo đảm phù hợp”.

Về các hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng, trước đây luật quy định 3 loại hợp đồng. Dự thảo lần này mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng theo đó, cơ bản những hợp đồng trong luật đều có thể thực hiện chuyển nhượng. Trong đó, những dự án, công trình xây dựng đã hoàn thiện đưa vào sử dụng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được chuyển nhượng hợp đồng bất động sản hình thành trong tương lai.

Về giao dịch bất động sản và mã định danh, cơ quan soạn thảo đã tiếp thu ý kiến của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và đưa vào Dự thảo quy định về việc tạo mã định danh duy nhất cho từng bất động sản, được sử dụng xuyên suốt vòng đời của dự án.

Dự thảo cũng dự kiến bổ sung quy định về điều kiện đối với một số tổ chức thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản. Cụ thể, hiện nay nhiều địa phương đang thành lập quỹ phát triển nhà ở, tuy nhiên theo quy định hiện hành, các quỹ này chưa có chức năng kinh doanh bất động sản. Vì vậy, Dự thảo đề xuất bổ sung quy định cho phép quỹ phát triển nhà ở địa phương được thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mà không phải thành lập doanh nghiệp.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ được Quốc hội xem xét, thông qua theo quy trình tại hai kỳ họp. Kỳ họp thứ nhất bắt đầu từ ngày 3/8, dự kiến đến ngày 19/8 sẽ cho ý kiến lần đầu đối với dự thảo luật. Sau đó, cơ quan chủ trì sẽ tiếp thu, giải trình, hoàn thiện Dự thảo để trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026.