Chủ đầu tư hẹp dần cánh cửa dùng đòn bẩy nợ vay

Thực trạng “vốn mỏng” của doanh nghiệp địa ốc

Trong lĩnh vực bất động sản, bên cạnh vốn chủ sở hữu, vốn vay (từ ngân hàng, phát hành trái phiếu, cổ đông,…) luôn có vai trò quan trọng. Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam đều sử dụng nguồn vốn vay hay còn gọi là đòn bẩy tài chính ở nhiều mức độ khác nhau.

Trên thực tế, nhiều doanh nghiệp bất động sản của Việt Nam đều sử dụng nguồn vốn vay hay còn gọi là đòn bẩy tài chính ở nhiều mức độ khác nhau. (Ảnh: Báo Đầu tư)

Tuy không có quy định chính thức về tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trong Luật Đầu tư, tuy nhiên Nghị định 02/2022/NĐ-CP có quy định nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và không thấp hơn 20% vốn đầu tư với dự án có quy mô dưới 20 ha.

Trên thị trường bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy không còn quá xa lạ với các chủ đầu tư bởi nó mang lại những lợi ích rất lớn. Tuy nhiên, nếu không cẩn thận khi sử dụng, hoạt động không hiệu quả sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Trên thị trường bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy không còn quá xa lạ với các chủ đầu tư. (Ảnh: Tạp chí Tài chính)

Hiện nay, bên cạnh nhiều doanh nghiệp có nền tảng vốn cũng có không ít doanh nghiệp đang có tỷ lệ đòn bẩy cao trên 100%. Có thể kể đến CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (TDC), CTCP Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (VHD), Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB),…

Đơn cử TDC cuối quý IV/2023, vốn chủ sở hữu có hơn 800 tỷ đồng nhưng nợ cuối quý xấp xỉ 3000 tỷ đồng. Hay VHC tại quý IV/2023 cũng đang có tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cao lên tới trên 4.500 tỷ đồng, trong khi vốn chủ sở hữu chỉ hơn 210 tỷ đồng.

Hay Công ty Cổ phần Đầu tư Năm Bảy Bảy vốn chủ sở hữu tại cuối quý IV/2023 hơn 1.800 tỷ đồng nhưng tổng nợ hơn 5.000 tỷ đồng,…

Sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua vẫn chưa có nhiều cải thiện. (Ảnh: Tuổi Trẻ)

WiGroup trong một nghiên cứu mới công bố đã ghi nhận sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua vẫn chưa có nhiều cải thiện. Nhóm doanh nghiệp bất động sản dân cư vốn chiếm 70% tổng số doanh nghiệp bất động sản có nhiều dấu hiệu suy giảm về khả năng thanh loán lãi vay, hệ số thanh toán thấp cho thấy các doanh nghiệp đang chịu áp lực lớn về dòng tiền. Từ thực tế này, WiGroup đánh giá, các doanh nghiệp đang có xu hướng thận trọng trong việc mở rộng đầu tư và thị trường vẫn còn tiếp tục hạn chế về nguồn cung bất động sản. Sâu xa đó là việc chậm nhịp phục hồi bao gồm cả nhịp thúc đẩy trả nợ trái phiếu đáo hạn đúng hạn.

Cuộc thanh lọc mạnh mẽ

Quý IV/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đây là bước hoàn thiện khung pháp lý của Chính phủ cho thị trường bất động sản. Theo đó, các luật mới này sẽ giúp các chủ đầu tư có thể đạt được các phê duyệt pháp lý cần thiết trong việc phát triển các dự án mới, định hướng huy động vốn cho dự án, thương mại hóa dự án,… một cách thận trọng để mở rộng thêm nguồn cung, đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Nhận định về 3 luật mới có liên quan trực tiếp đến thị trường bất động sản, chuyên gia của VIS Rating nhận định, Luật Đất đai đã đưa ra cách tiếp cận mới theo định hướng của thị trường trong việc cung cấp hướng dẫn cũng như định giá đất để các chủ đầu tư thực hiện và đạt được các phê duyệt pháp lý dự án. Còn Luật Nhà ở mới sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng được thêm nhà ở xã hội, cải thiện được nguồn cung nhà ở để đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng tăng.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Trong khi đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ giúp hạn chế việc chủ đầu tư lạm dụng đòn bẩy và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trong giai đoạn triển khai dự án. Theo VIS Rating, khi nguồn vốn cho các dự án mới được huy động thận trọng sẽ giúp tâm lý người mua nhà sẽ được củng cố hơn. Từ đó thúc đẩy giao dịch, tạo dòng tiền ổn định hơn cho các chủ đầu tư. Theo các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, các chủ đầu tư cũng cần cẩn trọng hơn trong việc huy động vốn cũng như quản lý đòn bẩy và dòng tiền của mình khi triển khai dự án. Những cải thiện này sẽ giúp thị trường bất động sản tăng trưởng bền vững hơn.

Cũng theo VIS Rating, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ tỷ lệ nợ vay bao gồm cả vay và trái phiếu trên tổng vốn chủ sở hữu. Theo điều kiện mới, các chủ đầu tư có đòn bẩy cao sẽ phải điều chỉnh. Tham khảo chính sách đã áp dụng của Trung Quốc, VIS Rating cho biết, các chủ đầu tư sẽ bị hạn chế khả năng vay nợ nếu tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu trên 100%.

Như vậy, thay vì mức tối thiểu 20 tỷ đồng vốn chủ sở hữu như quy định trước đây thì nay, các chủ đầu tư sẽ phải tài trợ kinh phí đầu tư dự án với tối tiểu 15-20% tổng mức đầu tư và vốn chủ sở hữu.

Theo quy định mới, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi cung cấp cho người mua nhà như giới hạn tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% giá nhà hay thư bảo lãnh ngân hàng. (Ảnh: Kinh tế Đô thị)

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai trước khi cung cấp cho người mua nhà như giới hạn tiền đặt cọc trả trước ở mức 5% giá nhà hay thư bảo lãnh ngân hàng.

Đánh giá về việc luật mới có tác động tới thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, luật mới được đưa ra cũng bảo vệ quyền lợi của người mua nhà hơn trước. Người mua nhà sẽ được bảo vệ trong giao dịch với chủ đầu tư, ngăn ngừa rủi ro trong các giao dịch với chủ đầu tư như thu tiền đặt cọc vượt mức, dự án chưa đủ hồ sơ pháp lý, chậm tiến độ, chậm nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,…

Bên cạnh đó, ông Đính cũng cho rằng, với luật mới này sẽ giúp củng cố tâm lý người mua nhà và khôi phục nhu cầu nhà ở trong những năm tới./.