Chung cư là gì? Phân biệt các loại chung cư hiện nay

Chung cư là gì? Chung cư là thuật ngữ quen thuộc, đã xuất hiện từ lâu tại Việt Nam. Tuy nhiên, chung cư bắt nguồn từ đâu hay chung cư được chia thành bao nhiêu loại vẫn là thông tin mới mẻ đối với nhiều người. Người đầu tư, mua hay thuê chung cư đều cần trang bị những kiến thức về thị trường hay pháp luật của chung cư.

Chung cư là gì?

Chung cư là gì? Chung cư bắt nguồn từ Hán Việt, là nơi chung sống của nhiều người. Nhà chung cư là gì hay căn hộ chung cư là gì, là nhà ở bên trong chung cư Theo Luật Nhà ở 2014, chung cư là những tòa nhà cao tầng từ 2 tầng trở lên, bên trong gồm nhiều căn hộ, có thiết kế tương tự nhau; các cư dân sử dụng lối đi và cầu thang chung, có phần sở hữu riêng và chung, có hạ tầng cơ sở vật chất chung cho toàn bộ người dân. Chung cư được xây nhằm mục đích hỗn hợp, để ở hoặc kinh doanh.

Trong đó, chung cư sẽ được chia thành hai loại lớn, chung cư thấp tầng và chung cư cao tầng. Vậy chung cư thấp tầng là gì và chung cư cao tầng là gì? Chung cư thấp tầng là chung cư có quy mô nhỏ, từ 25 tầng trở xuống. Ngược lại, chung cư cao tầng là tòa có quy mô lớn hơn, từ 25 tầng trở lên.

Phân loại chung cư

Xét theo chất lượng, cấp hạng, chung cư được phân thành 4 hạng, do Nhà nước quy định.

Tiêu chí phân loại nhà chung cư

Tiêu chuẩn phân loại nhà chung cư đã được quy định rõ ràng trong điều 5 Thông tư 31/2016/TT-BXD, cụ thể như sau:

• Nhóm tiêu chuẩn quy hoạch - kiến trúc

• Nhóm tiêu chuẩn hệ thống, thiết bị kỹ thuật

• Nhóm tiêu chuẩn dịch vụ, hạ tầng xã hội

• Nhóm tiêu chuẩn chất lượng, quản lý, vận hành.

Phân loại các hạng nhà chung cư

Dựa vào 4 nhóm tiêu chuẩn trên, chung cư được chia thành 3 hạng, phân biệt bằng các chữ cái: Hạng A, hạng B, hạng C.

Chung cư hạng A - Chung cư hạng cao cấp

Quy hoạch - kiến trúc: 

• Vị trí: Nằm gần hệ thống giao thông thuận tiện, không cách xa đường chính quá 0.5km; cư dân có thể tiếp cận với hệ thống giao thông công cộng trong phạm vi 0.5km.

• Mật độ xây dựng: Không quá 45%

• Sảnh căn hộ: Sảnh chính của tòa nhà phải độc lập với lối đi vào khu để xe, khu dịch vụ, thương mại và các khu vực công cộng; sảnh có quầy lễ tân và bàn ghế tiếp khách.

• Hành lang: Rộng tối thiểu 1.8m

• Diện tích căn hộ: Diện tích sử dụng bình quân trên số phòng phải đạt tối thiểu 35m2

• Phòng vệ sinh: Tổng số phòng vệ sinh bình quân trên tổng số phòng ngủ là lớn hơn hoặc bằng 0.7

• Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ

• Chỗ để xe: Mỗi căn hộ phải có tối thiểu 1 chỗ để xe ô tô có mái che.

Hệ thống - thiết bị kỹ thuật:

• Nguồn điện: Có máy phát điện dự phòng hoặc hệ thống cấp điện để đảm bảo cung cấp đủ điện cho sinh hoạt của người dân và các thiết bị khác, trong trường hợp tòa nhà bị mất điện lưới, nguồn cấp điện bị gián đoạn.

• Cấp nước: Dung tích bể nước sinh hoạt phải đạt tối thiểu 1.600l/tổng số căn hộ, tương đương 200l cho một người, trong 2 ngày 2 đêm.

• Thông tin, liên lạc: Có dịch vụ truyền hình cáp, internet tốc độ cao và mạng điện thoại tới từng căn hộ.

• Phòng cháy chữa cháy: Đầy đủ hệ thống, thiết bị báo cháy và chữa cháy tự động, trong cả hai khu vực công cộng và căn hộ.

Dịch vụ, hạ tầng - xã hội:

• Thương mại: Có siêu thị hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1km

• Thể thao: Có 2 tiện ích trong các tiện ích sau: Phòng gym, sân tennis/sân thể thao riêng, bể bơi; các tiện ích cần phải nằm trong tòa nhà, hoặc trong tổng thể quy hoạch, không quá 200m.

• Sân chơi: Có sân chơi riêng cho trẻ em nằm trong tòa nhà, hoặc trong tổng thể quy hoạch, không quá 200m.

• Y tế: Có phòng khám hoặc bệnh viện trong phạm vi 0.5km.

• Giáo dục: Có trường mầm non, tiểu học trong phạm vi 0.5km.

Chất lượng, quản lý vận hành:

• Về chất lượng: Các thiết bị thang máy, máy bơm, đèn chiếu sáng, máy phát điện, thiết bị báo cháy và chữa cháy, các thiết bị khác nếu có vẫn trong thời gian bảo hành của nhà cung cấp. Trong trường hợp chung cư đã hết hạn bảo hành, thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn, đồng thời thiết bị phải qua kiểm định chất lượng; công trình đã được hoàn thiện và đạt chất lượng cao.

• Về quản lý vận hành: Có đơn bị quản lý cao cấp chuyên nghiệp; chung cư thường xuyên được dọn sạch sẽ ở các khu vực công cộng, sân vườn, đường nội bộ đảm bảo vệ sinh và đẹp.

• Về bảo vệ an ninh: Có đội ngũ bảo vệ, hệ thống camera giám sát an ninh trong bãi gửi xe, sảnh, hành lang và cầu thang; người ra vào được kiểm soát bằng thẻ từ, mã điện tử hoặc vân tay,...

Chung cư hạng B - Chung cư hạng trung cấp

Quy hoạch - kiến trúc:

• Vị trí: Nằm gần hệ thống giao thông thuận tiện, không cách xa đường chính quá 0.5km; cư dân có thể tiếp cận với hệ thống giao thông công cộng trong phạm vi 1km

• Mật độ xây dựng: Không vượt quá 55%

• Sảnh căn hộ: Sảnh chính độc lập với lối đi vào bãi đỗ xe, khu dịch vụ, khu công cộng

• Hành lang: Rộng tối thiểu 1.5m

• Diện tích căn hộ: Bình quân diện tích sử dụng/số phòng ngủ tối thiểu là 30m2

• Phòng vệ sinh: Tổng số phòng vệ sinh bình quân trên tổng số phòng ngủ là lớn hơn hoặc bằng 0.5

• Thang máy: Mỗi thang máy phục vụ tối đa 50 căn hộ

• Chỗ để xe: Tối thiểu 1 chỗ để ô tô có mái che cho 2 căn hộ.

Hệ thống - thiết bị kỹ thuật:

• Cấp điện: Có máy phát điện dự phòng hoặc hệ thống cấp điện để đảm bảo cung cấp đủ điện cho sinh hoạt của người dân và các thiết bị khác, trong trường hợp tòa nhà bị mất điện lưới, nguồn cấp điện bị gián đoạn.

• Cấp nước: Dung tích bể nước sinh hoạt phải đạt tối thiểu 1.200l/tổng số căn hộ, tương đương 150l cho một người, trong 2 ngày 2 đêm.

• Thông tin, liên lạc: Có dịch vụ truyền hình cáp, internet tốc độ cao và mạng điện thoại tới từng căn hộ.

• Phòng cháy chữa cháy: Đầy đủ hệ thống, thiết bị báo cháy và chữa cháy tự động, trong cả hai khu vực công cộng.

Dịch vụ, hạ tầng - xã hội:

• Thương mại: Có siêu thị hoặc trung tâm thương mại trong bán kính 1.5km

• Thể thao: Có 1 tiện ích trong các tiện ích sau: Phòng gym, sân tennis/sân thể thao riêng, bể bơi; các tiện ích cần phải nằm trong tòa nhà, hoặc trong tổng thể quy hoạch, không quá 500m.

• Sân chơi: Có sân chơi riêng cho trẻ em nằm trong tòa nhà, hoặc trong tổng thể quy hoạch, không quá 500m.

• Y tế: Có phòng khám hoặc bệnh viện trong phạm vi 1km.

• Giáo dục: Có trường mầm non, tiểu học trong phạm vi 1km.

Chất lượng, quản lý vận hành:

• Về chất lượng: Các thiết bị thang máy, máy bơm, đèn chiếu sáng, máy phát điện, thiết bị báo cháy và chữa cháy, các thiết bị khác nếu có vẫn trong thời gian bảo hành của nhà cung cấp. Trong trường hợp chung cư đã hết hạn bảo hành, thì không quá 10 năm kể từ thời điểm hết hạn, đồng thời thiết bị phải qua kiểm định chất lượng; công trình đã được hoàn thiện và đạt chất lượng cao.

• Về quản lý vận hành: Có đơn bị quản lý cao cấp chuyên nghiệp

• Về bảo vệ an ninh: Có đội ngũ bảo vệ, hệ thống camera giám sát an ninh trong bãi gửi xe, sảnh, hành lang và cầu thang.

Chung cư hạng C - Chung cư hạng bình dân

Chung cư hạng C sẽ là những chung cư không đạt tiêu chuẩn của hạng A và B. Chung cư bình dân hạng C vẫn cần đáp ứng được các tiêu chí phân hạng, theo quy định ở khoản 2 Điều số 03 của Thông tư số 31/2016/TT-BXD. 

Chung cư hạng C sẽ là những chung cư không đạt tiêu chuẩn của hạng A và B

Quyền sở hữu chung và riêng khi ở nhà chung cư

Chung cư là nơi chung sống của nhiều người, nên cư dân cần phân biệt rõ được khu vực được quyền sở hữu riêng và quyền sở hữu chung.

Quyền sở hữu riêng

Theo Luật Nhà ở 2014, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư được quy định như sau:

• “Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.

• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.”

Như vậy, phần sở hữu riêng sẽ bao gồm diện tích bên trong căn hộ, phần diện tích khác đã được công nhận quyền sở hữu riêng, các hệ thống hoặc trang thiết bị gắn liền vs diện tích sở hữu riêng.

Quyền sở hữu chung

Theo Luật Nhà ở 2014, phần sở hữu chung trong nhà chung cư được quy định như sau:

“Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.

Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.

Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.

Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.”

Quy định về thời gian sở hữu nhà chung cư

Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư phụ thuộc vào hạng cấp của công trình, cùng kết luận kiểm định về chất lượng cho cơ quan nhà nước cấp tỉnh thực hiện. UBND sẽ sắp xếp kinh phí để kiểm định.

Khi nhà chung cư đã hết thời hạn sử dụng theo quy định về xây dựng, hoặc nhà bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ gây mất an toàn cao thì cơ quan quản lý cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng công trình theo quy định sau:

1. Trong trường hợp căn hộ chung cư còn bảo đảm được về chất lượng và độ an toàn thì chủ sở hữu vẫn được sử dụng tiếp theo đúng thời hạn trong kết luận kiểm định (ngoại trừ trường hợp trong quy định ở khoản 2, khoản 3 điều 110 Luật Nhà ở 2014).

2. Trong trường hợp nhà bị hư hỏng nặng, gây mất an toàn cho cư dân thì cơ quan quản lý cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm định lại chất lượng công trình, sau đó báo cáo lên UBND cấp tỉnh và chủ sở hữu bằng văn bản; nội dung sẽ được thông báo công khai trên Cổng thông tin điện tử UBND, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, phương tiện thông tin đại chúng thuộc địa phương.

Chủ sở hữu có trách nhiệm cải tạo, xây dựng lại chung cư hoặc giao cho cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo quy định sau:

• Nếu khu đất vẫn hợp lệ với quy hoạch xây dựng nhà ở, thì chủ được phép cải tạo và xây dựng lại

• Nếu khu đất không còn hợp lệ với quy hoạch xây dựng nhà ở, chủ sở hữu phải bàn giao lại cho cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ, xây dựng lại công trình khác

• Nếu chủ sở hữu không chấp hành đúng phá dỡ, bàn giao công trình thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh có quyền quyết định cưỡng chế phá dỡ, cưỡng chế di chuyển

• Chủ sở hữu các căn hộ chung cư sẽ được giải quyết chỗ ở theo Điều 116 Luật Nhà ở 2014

• Nếu chung cư được phá dỡ để xây dựng lại thì chủ sở hữu vẫn có quyền tiếp tục sử dụng đất; trường hợp chung cư bị phá dỡ để xây công trình khác thì quyền sử dụng đất cần được xử lý theo quy định luật đất đai.

Như vậy, chung cư là gì, là nơi chung sống của nhiều hộ gia đình, thường được hiểu là tòa nhà cao tầng và có nhiều căn hộ bên trong. Chung cư là mô hình bất động sản phổ biến tại Việt Nam, đã được quy định rõ ràng trong pháp luật nên có tính pháp lý cao, thuận tiện cho cả việc mua, bán, thuê hay đầu tư./.