Cổ phiếu bất động sản chuẩn bị bứt phá?

Theo nhận định mới đây của Mirae Asset, triển vọng mới/catalyst nếu xuất hiện sẽ sớm được phản ánh trong giá cổ phiếu bất động sản thời gian tới. Còn có điều chỉnh thì sẽ diễn ra rất nhanh.

Giá nhà ở Việt Nam thể hiện qua tỷ lệ giá nhà trên thu nhập đang ghi nhận ở mức cao. Tỷ lệ này đã sụt giảm nhờ tăng trưởng GDP trong 5 năm tiếp theo trước khi tăng dần trở lại trong 2 năm qua, sau khi đạt đỉnh điểm vào năm 2016-2017 do tình trạng đầu cơ bất động sản.

Tại Việt Nam, giá nhà ở trên thu nhập hộ gia đình đang ở mức cao. Trên thị trường sơ cấp, nguồn cung có dạng kim tự tháp ngược, với sản phẩm tập trung về phân khúc đất nền và cao cấp do mục đích đầu cơ cao. Thế nhưng, Việt Nam không phải là nước duy nhất đối mặt với trạng thái giá nhà và thu nhập hộ gia đình mất cân đối khi đa số các quốc gia đang phát triển đều trải qua điều này. Việt Nam hiện đang đứng ở giữa nhóm các quốc gia Châu Á với tỷ lệ 23,7x.

Vào tháng 12/2023 và tháng 1/2024, Quốc hội Việt Nam đã thông qua 3 Luật gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai. Những luật này đều trực tiếp ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Các luật này chưa có hiệu lực và các văn bản dưới luật vẫn chưa được ban hành.

Trong suốt 3 năm qua, ngành bất động sản tiếp tục suy giảm. Có 71 dự án nhà ở hoàn thành tính đến năm 2023, giảm 22% so với năm 2022, và 57% so với năm 2021. 

Tại Việt Nam, nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng mạnh nhờ lực lượng lao động trẻ và tốc độ đô thị hóa không ngừng gia tăng. Thế nhưng, nguồn cung trên thị trường sơ cấp thắt chặt 3 năm qua vẫn chưa đủ đáp ứng nhu cầu nên chung cư vẫn tăng giá mạnh.

Một số công ty đã cân bằng cơ cấu vốn với tỷ lệ nợ hợp lý, còn một số khác thì giảm đòn bẩy qua việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành nhằm đảm bảo về tỷ lệ nợ cân bằng. Một số khác vẫn đang xoay xở với gánh nặng nợ và đang tìm cách giải quyết vấn đề.

Hàng tồn kho là tài sản dễ bán nhất với một số nhà phát triển bất động sản. Những công ty như KDH, PDR, NLG và NVL có tỷ lệ hàng tồn kho/ tài sản cao nhất, dù những hàng tồn kho này tốt nhất nên được đánh giá ở cấp độ công ty hay từ góc độ dự án riêng biệt.

Kết quả kinh doanh của các công ty niêm yết gây nhiều thất vọng khi cả doanh thu và lợi nhuận ròng đều không đạt được như kế hoạch tài chính. Nhà phát triển bất động sản lớn nhất tại Việt Nam, VHM nổi bật so với các công ty cùng ngành vì đã vượt qua khó khăn trong năm 2023 với mức tăng trưởng tốt cả về lợi nhuận và doanh thu.

Nhìn chung, giá cổ phiếu chỉ dao động đi ngang từ đầu năm, mặt khác chỉ số VN Index tăng 10%. Thế nhưng, tuần vừa qua, giá cổ phiếu đã lấy lại đà tăng khi hầu hết đều tăng vượt trội so với chỉ số.

Mirae Asset cho biết, lợi nhuận sụt giảm đã khiến tỷ lệ PE lên giới hạn trên của độ lệch chuẩn với đa số các công ty đầu ngành.

Doanh thu và thu nhập chậm phản ánh trên BCTC. Thế nhưng, giá cổ phiếu bất động sản có xu hướng chiết khấu kỳ vọng về phát triển dự án tương lai và nhu cầu của người mua. Do đó, nếu bất kỳ triển vọng mới nào xuất hiện sẽ nhanh chóng được phản ánh vào giá cổ phiếu.

Mirae Asset nhấn mạnh rằng, nếu ở thời điểm hiện tại có sự điều chỉnh về giá cổ phiếu thì quá trình sẽ diễn ra nhanh và trong thời gian ngắn từ 15-20% bởi năm 2024 tạo tiền đề cho các nhà phát triển bất động sản chuẩn bị kế hoạch cho tương lai khi 3 Luật sửa đổi có hiệu lực thi hành./.