Cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có nhiều sức hấp dẫn?

Sở hữu nhiều lợi thế

Trong hơn 1 năm qua, phân khúc bất động sản khu công nghiệp ở cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận sức hấp thụ khả quan. Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ lấp đầy lớn, giữ ổn định ở mức 86% ở miền Bắc và 85% ở miền Nam. Năm 2024, phân khúc này được đánh giá là phân khúc vẫn có sự tăng trưởng tốt. Bởi đây là điểm tựa sản xuất kinh doanh mới của nhiều doanh nghiệp công nghệ, nhất là lĩnh vực công nghệ cao.

Trong hơn 1 năm qua, phân khúc bất động sản khu công nghiệp ở cả thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận sức hấp thụ khả quan.

Giai đoạn 2024-2026, nhiều chuyên gia dự báo nhu cầu thuê đất khu công nghiệp tại phía Bắc sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang, đặc biệt là ngành chất bán dẫn.

Với khu vực phía Nam, nguồn cung bất động sản khu công nghiệp sẽ tăng thêm tới 5.700 ha chủ yếu từ các tỉnh Long An, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Một “điểm cộng” của bất động sản khu công nghiệp đó là dòng vốn FDI vào Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực, khi Việt Nam vẫn có các chính sách ưu đãi thuế, hạ tầng giao thông đồng bộ, hiện đại, dịch vụ phụ trợ ngày càng cải thiện, cùng những cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng vào top đầu của khu vực.

Ngoài ra, trong bối cảnh cơn bão suy thoái quét diện rộng, thị trường bất động sản trầm lắng nhưng phân khúc bất động sản khu công nghiệp vẫn chứng minh được vị thế của mình. Nhiều doanh nghiệp có kết quả kinh doanh khá tốt.

Năm 2024, phân khúc này được đánh giá là phân khúc vẫn có sự tăng trưởng tốt. (Ảnh: KCN Hiệp Phước)

Báo cáo tài chính quý IV/2023, Becamex IDC đã ghi nhận doanh thu thuần cao gấp 6 lần cùng kỳ năm trước lên đến 5.170 tỷ đồng, trong đó, cơ cấu doanh thu bất động sản và bất động sản đầu tư cao gấp 20 lần, chiếm 4.670 tỷ đồng trong tổng doanh thu của doanh nghiệp. Sau khi khấu trừ các chi phí, Becamex IDC báo lãi cao gấp 20 lần so với cùng kỳ năm trước đạt 2.049 tỷ đồng. Lũy kế cả năm 2023, doanh thu thuần tăng 24% so với năm 2022, đạt 8.072 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng 35% đạt 2.324 tỷ đồng.

Tương tự, “ông lớn” Sonadezi (SNZ) tróng quý IV/2023 ghi nhận doanh thu tăng 22% lên 1.720 tỷ đồng, trong đó doanh thu kinh doanh khu công nghiệp chiếm hơn 603 tỷ đồng. Tính cả năm 2023, SNZ đạt mức doanh thu kỉ lục từ khi niêm yết với 5.647 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế của Sonadezi cũng tăng lên 1.387 tỷ đồng, tăng 24% so với năm 2022.

Có thể nói, kết quả kinh doanh tốt cũng là tiền đề cho chỉ số cổ phiếu của ngành bất động sản khu công nghiệp có những mức vượt trội.

Có thể nói, kết quả kinh doanh tốt cũng là tiền đề cho chỉ số cổ phiếu của ngành bất động sản khu công nghiệp có những mức vượt trội.

Chỉ số giá cổ phiếu năm 2023 của ngành bất động sản khu công nghiệp đã ghi nhận vượt trội hơn so với chỉ số VN-Index. Đi đầu là cổ phiếu SZC với thị giá tăng tới 100%. IDC cũng ghi nhận mức tăng 77%, ITA (Tân Tạo) tăng 60%, còn KBC tăng 29%...

Theo chuyên gia phân tích của Chứng khoán VPS, bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành có hiệu suất tích cực trong năm 2023. Bên cạnh đó, dòng tiền thông minh đang có xu hướng đầu tư vào các cổ phiếu của các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh tốt nhất là các doanh nghiệp có lợi nhuận tốt từ việc cho thuê khu công nghiệp và quản lý chi phí tốt.

Chuyên gia VPS cho biết, nếu tính từ tháng 11/2022 đến nay, giá cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp có diễn biến tích cực, tăng khoảng 46%. Bên cạnh đó, cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp cũng nhận được sự quan tâm đặc biệt bằng việc mua ròng cả nghìn tỷ đồng từ đầu năm 2023 đến nay.

Trong năm 2024, theo đánh giá của chuyên gia VPS, nhóm cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp vẫn có nhiều tăng trưởng tích cực.

Vẫn kèm rủi ro

Vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế cũng tiếp đà tăng. (Ảnh: VnBusiness)

Báo cáo thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo năm 2024 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, bất động sản khu công nghiệp sẽ duy trì vị trí đầu bảng trong cả năm 2024. Trong 10 năm tới, bất động sản khu công nghiệp dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115 nghìn ha đất với khoảng 558 khu công nghiệp gấp gần 1,5 lần so với hiện nay.

Bên cạnh đó, vốn FDI trong khu công nghiệp, khu kinh tế cũng tiếp đà tăng. Dự kiến năm 2024, nguồn vốn FDI đổ vào phân khúc này sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng kí thêm của cả nước.

Theo báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp của Công ty Chứng khoán SSI, năm 2024 thị trường bất động sản khu công nghiệp còn nhiều dấu hiệu tích cực khi nhu cầu khu công nghiệp đang có xu hướng tăng. Bên cạnh đó, vốn giải ngân FDI vào Việt Nam năm 2023 đạt 23,2 tỷ USD, tăng 3,5% so với cùng kì năm 2022 và phần lớn tập trung vào lĩnh vực sản xuất.

Rủi ro của ngành bất động sản khu công nghiệp vẫn có khi nguồn cung đất khu công nghiệp dự báo vẫn còn hạn chế trong năm 2024. (Ảnh: Báo Bắc Giang)

Nhìn vào bức tranh tài chính của các doanh nghiệp cũng như các chỉ số dự báo của nền kinh tế có thể thấy phân khúc BĐS KCN còn rất nhiều dư địa để phát triển trong thời gian tới. SSI kỳ vọng, năm 2024, nguồn vốn FDI sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng, tập trung vào lĩnh vực sản xuất như các doanh nghiệp sản xuất, năng lượng tái tạo và chất bán dẫn.

SSI nhấn mạnh, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký biên bản ghi nhớ (MOU) với các khách thuê mới từ nửa cuối năm 2023 về việc cho thuê đất công nghiệp. Vì vậy, SSI cho rằng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức, có ghi nhận doanh thu trong năm 2024. Và đây là bước đệm rất quan trọng trong năm nay để cổ phiếu ngành bất động sản khu công nghiệp được hưởng lợi. Bởi giá thuê đất khu công nghiệp cũng dự kiến tăng trong năm 2024.

Tuy nhiên, nói về rủi ro của ngành bất động sản khu công nghiệp, SSI thông tin nguồn cung đất khu công nghiệp dự báo vẫn còn hạn chế trong năm 2024 do các vấn đề về định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng, đấu giá chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp,… còn gặp nhiều khó khăn.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế (Ảnh: Quốc hội)

Chia sẻ thêm về khó khăn của bất động sản khu công nghiệp, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế dự báo, năm 2024, hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài với ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ đối mặt với một số khó khăn nhất định. Bởi từ 1/1/2024, chúng ta áp dụng chính sách thuế tối thiểu toàn cầu với 15%. Theo đó, các quy định về thuế tối thiểu toàn cầu này đã được Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế (OECD) đề xuất và đi vào áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp của năm 2024. Với sự thay đổi này sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp. Trong khi trước đó khách thuê khu công nghiệp đang được hưởng chính sách ưu đãi gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động và giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo.

“Như vậy, việc chúng ta thay đổi môi trường thu hút vốn đầu tư nước ngoài trở thành một trong những yêu cầu bắt buộc. Những khó khăn trước mắt sẽ phần nào ảnh hưởng tới doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp nói chung và cổ phiếu bất động sản khu công nghiệp nói riêng”, vị chuyên gia nói./.