Condotel gần như “đóng băng” không có giao dịch

Trong báo cáo thị trường mới đây, DKRA Group (một đơn vị dịch vụ địa ốc với 13 năm kinh nghiệm) đánh giá bất động sản nghỉ dưỡng chưa thể thoát đáy, nhất là phân khúc condotel vẫn gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản. Trong ba tháng đầu năm nay, cả nước có tổng cộng hơn 4.800 căn mở bán chủ yếu ở khu vực miền Trung nhưng trên thực tế chỉ có khoảng 64 căn giao dịch thành công, tương đương với 1%.

DKRA cho biết thêm khoảng 90% các dự án condotel đã không có giao dịch trong quý I năm nay. Nguồn cung sơ cấp chủ yếu là những dự án tồn kho và lượng sản phẩm mới gần như không có. Trong đó, 5 địa phương có tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Bình Định, Quảng Nam, Khánh Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Thuận. 

Các đơn vị nghiên cứu thị trường cho biết tình trạng thanh khoản kém của condotel trên thị trường sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới. Trong báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong quý I thị trường đã có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng được mở bán chiếm đến gần một nửa là condotel. Tuy nhiên, số lượng tiêu thụ lại khá thấp và số lượng giao dịch chốt thành công là con số khiêm tốn.

Chính việc thanh khoản thấp đã khiến cho mức giá sơ cấp của condotel cũng rất ít biến động nhưng lại neo ở mức cao. Theo số liệu thống kê của DKRA, tại miền Trung giá bán căn hộ nghỉ dưỡng cao nhất 180 triệu đồng mỗi m2, còn miền Bắc và Nam giá bán cũng dao động trong khoảng 140-155 triệu đồng.

Để tăng tính thanh khoản nhiều chủ đầu tư đã sẵn sàng đưa ra các chính sách hỗ trợ dòng tiền nhưng không đủ để kích cầu thanh khoản như mong đợi. Đặc biệt, các chính sách này đã tạo điều kiện tối đa cho người mua nhưng những rủi ro tiềm ẩn của condotel vẫn khiến nhiều người muốn thăm dò hơn là xuống tiền mua.

Ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels khu vực Châu Á - Thái Bình Dương đánh giá, trong giai đoạn 2016-2019 phân khúc condotel đã tăng trưởng nóng với 12.000 sản phẩm mới được tung ra thị trường mỗi năm. Tuy nhiên, những dự án này chỉ chú trọng vào việc bán nhà hoặc cung cấp phòng chứ không chú ý đến trải nghiệm của khách hàng khiến cho việc thanh khoản bị kém đi theo thời gian nhất là ở Phú Quốc.

Theo vị này, việc chọn được mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện của thị trường sẽ giúp cho dự án địa ốc thành công. Trong khi đó, tại Việt Nam, condotel là hình thức vẫn còn kém hiệu quả vì chất lượng dự án chưa cao, thủ tục pháp lý phức tạp, thiếu bền vững. Thậm chí, shophouse nghỉ dưỡng tại nước ta cũng có xu hướng phát triển tương tự.

Ví dụ tại Phú Quốc mô hình này vẫn được khai thác nhưng kém hiệu quả vì nguồn cung nhiều nhưng lại chưa được đưa vào để kinh doanh, khai thác. So với những thị trường khác trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, Malaysia…, thì thị trường Việt Nam vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.

Trong đó, điểm yếu lớn nhất của sản phẩm này là việc khung pháp lý thiếu minh bạch, rõ ràng. Việc bùng nổ ở giai đoạn trước là do những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao của chủ đầu tư nhưng không thực hiện được và “vỡ trận” khiến cho những sản phẩm này rơi vào tình trạng tồn kho liên tục.

Cùng quan điểm, ông Trần Vũ Trọng là người đồng sáng lập Công ty SPE.R, đơn vị nghiên cứu và khảo sát thị trường bất động sản miền Trung cho biết trên cả nước và tại Đà Nẵng condotel gần như đã mất thanh khoản sau thời kỳ hoàng kim. Ông Vũ cho biết thời gian qua lợi nhuận ròng từ khai thác, vận hành sản phẩm này chỉ dao động từ 1,8-2,7%, và gần như không có dự án nào vượt quá 5%, thậm chí nhiều dự án không lợi nhuận.

Chính việc các dự án vỡ cam kết lợi nhuận, chậm triển khai đã khiến cho khách hàng hoàn toàn mất niềm tin và họ không muốn tiếp tục đầu tư vào những dự án này. Các chuyên gia nhận định “mùa đông với condotel” sẽ còn kéo dài đến hết năm nay. Nhu cầu sẽ vẫn giảm và không thể phục hồi trong thời gian ngắn còn nguồn cung thì chỉ tăng nhẹ.

Giải pháp nào cho thị trường nghỉ dưỡng?

Trong 3 tháng đầu năm 2024, lượng khách quốc tế đến Việt nam ghi nhận khoảng 4,6 triệu lượt, tăng 72% theo năm và 3% so với cùng kỳ năm 2019. Trong đó, khách Hàn Quốc dẫn đầu với 1,2 triệu khách, tăng 150% theo năm. Tiếp đó là khách Trung Quốc với 890.000 lượt, cao gấp 6 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Một số du khách cũng đến từ các thị trường khác như Nhật Bản, Malaysia, Úc, Thái Lan, Campuchia, Ấn Độ và Mỹ.

Trong quý I/2024, dịch vụ thuê khách sạn đạt công suất lớn tới 65%, tăng 1 điểm % theo quý và 7 điểm % theo năm. Trong đó, giá thuê trung bình cũng tăng 2% theo quý và 11% theo năm.

Trong đó, doanh thu từ khách du lịch cũng có kết quả khả quan khi đạt 25.500 tỷ đồng, tăng 17,8% theo năm. Trong năm 2024, Hà Nội đặt mục tiêu sẽ đón khoảng 27 triệu lượt khách du lịch, tăng 9,2% theo năm. Cụ thể, ước tính lượng khách quốc tế đạt 5,5 triệu lượt và lượng khách nội địa đạt 21,5 triệu. Dự kiến doanh thu từ du lịch đạt 109.400 tỷ đồng, tăng 17,1% theo năm.

Theo số liệu thống kê trong năm 2024 có hai dự án mới gia nhập thị trường, từ năm 2024 đến năm 2026 dự kiến có khoảng 13 dự án được tung ra thị trường với khoảng 2.896 phòng đi vào hoạt động. Trong đó, có 9 dự asn 5 sao chiếm khoảng 76% thị phần nguồn cung tương lai, còn lại những dự án 4 sao sẽ chiếm 24% thị phần. Không có dự án 3 sao, 2 sao nào đi vào hoạt động trong khoảng 3 năm tới.

Trong đó, nguồn cung mới sẽ có khoảng 1.179 phòng đến từ sáu dự án nội địa, còn bảy dự án quốc tế sẽ cung cấp khoảng 1.177 phòng với những cái tên nổi tiếng đi vào vận hành như Hilton, Fusion. Đa phần những dự án mới cũng sẽ nằm ở khu vực nội thành với 1.732 phòng từ tám dự án mới trên thị trường.

Những số liệu trên cho thấy du lịch đang dần hồi phục theo chiều hướng khả quan với những tín hiệu tích cực nhất. Bàn về vấn đề này, ông Mauro Gasparotti đánh giá, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vẫn đánh giá cao tiềm năng của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam. Tuy nhiên, những vướng mắc về thủ tục pháp lý vẫn là một trong những rào cản rất lớn đối với thị trường.

Do đó, nhà đầu tư cũng đã chuyển hướng tìm những sản phẩm khác có chất lượng và tiềm năng hơn như dự án khách sạn, resort chất lượng, thuộc phân khúc 5 sao tại những đô thị trung tâm có thể kể đến như Hà Nội, TP.HCM. Tuy nhiên, tại các thị trường này sản phẩm cũng khá hiếm hoặc có mức giá rất cao.

Việc cải thiện cơ sở hạ tầng sẽ trở thành một tiền đề quan trọng để thúc đẩy cho du lịch nội địa phát triển. Bởi lẽ nguồn khách nội địa đóng vai trò quan trọng và chiếm lĩnh thị trường rất lớn. Bên cạnh đó, cần phải có sự thay đổi về những sản phẩm du lịch sao cho phù hợp nhất với thị trường và thị hiếu của người tiêu dùng./.