Đất dự án là gì? Kinh nghiệm đầu tư đất nền dự án an toàn

Đất dự án là gì là thắc mắc chung của nhiều người, đặc biệt với những nhà đầu tư mới trong lĩnh vực bất động sản. Với khả năng sinh lời cao cùng giá thành hợp lý, các khu đất dự án đang là “điểm gây chú ý” với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, phân khúc trên vẫn tồn tại nhiều rủi ro về mặt pháp lý mà người mua/bán hay chủ thầu cần lưu ý.

Đất dự án là gì? Phân biệt giữa đất nền và đất thổ cư

Đất ở dự án là gì? Đất dự án hay được gọi là đất nền, là dạng đất vẫn còn nguyên vẹn hiện trạng từ ban đầu, chưa có sự tác động nào từ con người. Hiểu theo cách đơn giản, đất dự án là những lô đất đang nằm trong diện quy hoạch của một chủ thầu, nguyên sơ và chưa khai thác.

Để đảm bảo về quyền đầu tư và phát triển của chủ thầu, đất dự án thường đều được duyệt về mặt pháp lý và có quy hoạch tại các khu trung tâm, nhiều tiện ích và đông dân. Hiện nay, hầu hết các khu đất nền thường có mục đích là xây khu dân cư, du lịch sinh thái, tòa nhà văn phòng hoặc nhà xưởng.

So với đất thổ cư, đất dự án được dùng với đa dạng mục đích hơn. Việc nên đầu tư vào đất thổ cư hay đất nền dự án còn phụ thuộc mục đích sử dụng của công trình.

Bảng phân biệt giữa đất nền dự án và đất thổ cư:

Cách kiểm tra tính pháp lý của đất dự án

Tính pháp lý là vấn đề cần được đặt lên hàng đầu khi quyết định đầu tư vào một dự án bất động sản, đất nền cũng không ngoại lệ. Để kiểm tra tính pháp lý của một khu đất dự án, bạn cần dựa những hồ sơ giấy tờ sau:

1. Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch của văn phòng kiến trúc sư trưởng

2. Hồ sơ xác nhận hoàn tất giải tỏa, đền bù với khu đất đó (trong trường hợp có trách nhiệm đền bù)

3. Hồ sơ chấp thuận từ Ủy ban nhân dân quận, huyện chuyển đến văn phòng kiến trúc sư trưởng, có văn bản phê duyệt quy hoạch từ kiến trúc sư trưởng

4. Văn bản thể hiện được khu đất nền đã được cơ quan nhà nước giao đất 

5. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với khu đất đó.

Bên cạnh các giấy tờ trên, người mua còn cần tìm hiểu về thông tin chủ thầu, đặc biệt là khả năng tài chính, nghĩa vụ thuế để có xác minh độ uy tín.

Đất nền có chuyển nhượng được không?

Theo quy định từ Luật Đầu tư, chủ thầu được phép chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án khi đang trong quá trình quy hoạch. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải đáp ứng đủ và đúng các điều kiện sau, theo thủ tục thay đổi:

• Dự án không nằm trong trường hợp bị chấm dứt hoạt động, chiếu theo khoản 1 điều 48 trong Luật Đầu tư năm 2014

• Dự án đất chuyển nhượng dưới hình thức phân lô phải thích hợp với quy hoạch của huyện/quận

• Chủ đầu tư đã hoàn thành quá trình xây dựng hạ tầng, gồm công trình dịch vụ, xã hội và kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã qua phê duyệt. Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần đảm bảo đã kết nối hệ thống hạ tầng chung của công trình, cung cấp đủ các dịch vụ thiết yếu cho người sử dụng sau đó mới được chuyển nhượng.

• Chủ đầu tư phải hoàn tất các nghĩa vụ tài chính về dự án: Tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, lệ phí

• Dự án thuộc khu vực được quyền chuyển nhượng dưới hình thức phân lô, bán nền theo khoản 2 điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ - CP.

Những lưu ý khi mua đất dự án

5 điều cần lưu ý để quá trình đầu tư bất động sản đất được suôn sẻ, an toàn và hiệu quả:

Nắm rõ về chủ đầu tư

Chủ đầu tư là yếu tố quan trọng, ảnh hưởng đến sự thành công của dự án đó. Chủ đầu tư có tầm nhìn xa, tiềm lực kinh tế tốt, tuân thủ tốt pháp luật trong khi thi công thì tỷ lệ xảy ra rủi ro sẽ giảm, đồng thời đảm bảo tiến độ cho dự án .

Khi xem xét về chủ đầu tư, bạn nên chú trọng nhiều tới những dự án thành công trước đó. Độ uy tín sẽ thể hiện trên những dự án thực tế.

Không nên mua theo sổ chung

Các nhà đầu tư cá nhân cần nhận được cam đoan đất có sổ riêng từ chủ đầu tư, tránh mua dự án sổ chung. Bởi nếu sau một thời gian có nhu cầu tách sổ, chuyển nhượng sẽ gặp nhiều khó khăn, do không thống nhất được với chủ đầu tư hoặc không đủ điều kiện về diện tích tách sổ theo quy định.

Có giấy tờ mua và bán rõ ràng

Giấy tờ mua bán nhà đất liên quan tới tính pháp lý của khu đất, do vậy cần sự minh bạch và rõ ràng. Theo Luật Kinh doanh bất động sản, từ năm 2007, toàn bộ giao dịch mua bán đất đai đều phải thực hiện thông qua sàn. Do chưa có chính sách quản lý thực tế hay thông tin cụ thể của cơ quan chức năng về vấn đề này, nên hoạt động mua/bán dễ xảy ra sai sót pháp lý. Lúc này, sự minh bạch của giấy tờ càng quan trọng hơn.

Hiểu về thủ tục mua/bán đất dự án

Thủ tục mua/bán dự án đất nền theo quy định tại điều 72 nghị định 43/2014:

1. Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp:

• 1 bộ hồ sơ đăng ký

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay người nhận nhượng quyền đất (có thể cung cấp hồ sơ cho đối tượng mua tự đi đăng ký).

2. Hồ sơ chuyển nhượng đất dự án gồm:

• Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

• Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo đúng quy định của pháp luật

• Biên bản bàn giao nhà, đất và công trình xây dựng.

Những loại đất nền dự án không nên đầu tư

• Đất ở các dự án chưa được cho phép phân lô

• Đất đang treo biển thanh lý, bán với giá rẻ

• Đất từ dự án "ma"

• Đất từ dự án đang cầm cố ngân hàng.

Như vậy, bài viết trên đã giải đáp đất dự án là gì. Cùng với đó, những thông tin cần biết xung quanh đất nền khi đầu tư cũng được cung cấp đầy đủ. Hy vọng những thông tin trên đây sẽ giúp ích nhiều cho bạn đọc!