Giá giảm, giao dịch ảm đạm

Còn nhớ thời điểm cuối năm 2021 đến đầu quý II/2022, nhiều khu vực nông thôn huyện Hòa Vang rơi vào “cơn sốt” đất chưa từng có. Giá đất nền được đẩy lên vùn vụt cả triệu đồng/m2 mỗi ngày. Cò đất đi ra đi vào như con thoi, nhiều hộ dân tất bật “phân lô, bán vườn”.

Một môi giới tại khu vực này chia sẻ “thời điểm đó, có lúc tôi đón gần 30 lượt khách đến xem đất chỉ trong một ngày, gần như không có thời gian nghỉ. Thương vụ dẫn khách đỉnh cao là tại một lô đất rộng 245m2 ở xã Hòa Khương (Hòa Vang), giá gốc khoảng 300 triệu đồng cho khách đầu, đến khách thứ hai lên 550 triệu, khách thứ ba là 870 triệu đồng. Mọi chuyện xảy ra chỉ trong 2 tuần, tôi nhận “lót tay” gần 150 triệu đồng”.

Tuy nhiên, sau thời gian “sốt đất điên cuồng” thì mọi thứ lại đi vào quỹ đạo vốn có, thị trường rơi vào ảm đạm, môi giới cũng ngày một ít đi. Thậm chí, có nhiều nhà đầu tư lao vào cơn sốt đất ấy, còn chưa kịp thoát hàng, đối diện nguy cơ “chết trên đống tài sản”.

Về giá, khảo sát tại một số khu vực vốn sôi động như Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Cẩm Lệ, Hòa Vang cho thấy giá đất nền đang giảm sâu.

Đơn cử như đất nền khu vực Nam Hòa Xuân (phường Hòa Quý, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng) dao động từ 3 tỷ đồng/lô tùy vị trí và diện tích. Cụ thể, lô 120m2 mặt tiền đường 5m đã có sổ đang được rao 3 tỷ đồng. Hay lô đất 105m2 mặt tiền đường 5,5m rao giá 2,7 tỷ đồng. Ngay cả lô đất 110m2 có vị trí sát sông cũng chỉ rao 3,1 tỷ đồng. So với thời điểm giá đất thiết lập đỉnh vào năm 2019, đất Hòa Xuân giảm khoảng 500 triệu đồng đến gần 1 tỷ đồng/lô.

Một Giám đốc chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngũ Hành Sơn cho biết, tình hình giao dịch bất động sản trên địa bàn hiện rất ảm đạm, chỉ bằng 5 - 10% so với thời điểm sốt đất.

Một khu vực khác từng gây sốt đất ở Đà Nẵng là Golden Hill cũng chứng kiến thị trường ảm đạm. Dù giá đất giảm sâu nhưng giao dịch phát sinh rất ít, thậm chí “đóng băng”. Qua tìm hiểu được biết, giá đất tại đây khoảng 2 tỷ đồng/lô, tiếp tục giảm. Đơn cử như lô 112m2 đã có sổ, đường 7m rao bán với giá 1,9 tỷ đồng; lô 120m2 đường 7,5m giá 2,2 tỷ đồng; có nhiều lô 125m2 được gia chủ rao 1,6 tỷ đồng… Nếu so với năm 2019 thì giá đất tại đây giảm hơn 1 tỷ đồng/lô.

Đất nền tại nhiều vị trí ở Đà Nẵng giảm cả về giá và thanh khoản. (Ảnh minh họa)
Đất nền tại nhiều vị trí ở Đà Nẵng giảm cả về giá và thanh khoản. (Ảnh minh họa)

Trong khi đó, tại quận Cẩm Lệ, nhiều khu vực đất nền phân lô đang giảm 500 - 700 triệu đồng/lô so với thời đỉnh sốt. Giá phổ biến cho các lô đất có đường lớn hai ô tô tránh nhau vào khoảng trên dưới 3 tỷ đồng, một số nhà đầu tư có nhu cầu thoát hàng giảm còn 2,5 - 2,8 tỷ đồng/lô vị trí đẹp.

Đơn cử, tại khu vực Hòa Xuân (Cẩm Lệ), khảo sát cho thấy đang có nhiều lô đất mặt đường trên 7m được rao bán với giá dao động 2,6 - 5 tỷ đồng/lô. Nếu có 3 tỷ đồng tiền mặt, nhà đầu tư có khá nhiều sự lựa chọn - một điều hiếm thấy hồi đầu năm 2022.

Chính sự “ảm đạm” cả về giá và người mua đã khiến nhiều doanh nghiệp, văn phòng môi giới bất động sản ở Đà Nẵng đóng cửa hàng loạt, cắt giảm nhân sự, ngừng hoạt động…

Khi nào phục hồi?

Nhiều chuyên gia cho rằng, một số tín hiệu tích cực có thể hậu thuẫn tốt cho sự hồi phục của thị trường thời gian tới là lãi suất cho vay mua bất động sản đang giảm mặc dù ít nhiều room cho vay còn hơi khó tiếp cận. Các chính sách tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý Nhà nước cũng bắt đầu có tín hiệu tốt.

Bên cạnh đó, thị trường sẽ sớm phục hồi khi mà mặt bằng giá bán bất động sản giảm đáng kể hơn một năm qua, nhiều bất động sản đã quay về mức giá hấp dẫn. Tác động lớn hơn là giải ngân đầu tư công tăng mạnh với nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm cả nước triển khai rầm rộ; tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định…

Nhận định về đà phục hồi của thị trường bất động sản Đà Nẵng, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho rằng, cuối năm 2023, chậm nhất nửa đầu năm 2024 đà hồi phục của thị trường bất động sản sẽ rõ nét hơn. Giá bán cũng như thanh khoản thị trường nhiều khả năng sẽ có những sự phục hồi nhất định, tuy nhiên sẽ khó có những đột biến trong ngắn hạn.

Cơ hội “bắt đáy” đất nền Đà Nẵng?

Nhiều người đánh giá, chính việc giá đất giảm cả trăm triệu đồng/lô đang tạo áp lực lớn lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, song cũng trở thành cơ hội cho nhiều “tay chơi” có tiềm lực mạnh.

Chủ một văn phòng môi giới tại khu vực Hòa Xuân (Cẩm Lệ) nhận định đây là thời điểm các nhà đầu tư sẵn tiền cân nhắc "rút hầu bao" với tầm nhìn 3 - 5 năm, kỳ vọng lợi nhuận 15 - 20%/năm, biên độ lợi nhuận sẽ cao hơn nếu có sốt. Cũng có thể chờ thêm, nhưng những lô đẹp, giá tốt có thể vụt mất.

Cơ hội bắt đáy của nhà đầu tư đất nền tại Đà Nẵng rõ ràng đang rất rộng mở. Với tốc độ đô thị hóa nhanh, giá nhà đất tại đây chắc chắn sẽ tăng rất nhanh, vấn đề chỉ là thời gian. Vì vậy, nếu chuẩn bị tốt về nền tảng tài chính, thời điểm phù hợp, nhà đầu tư sẽ nắm phần thắng.

Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi xuống tiền, nhà đầu tư cần cân nhắc 3 yếu tố. Thứ nhất là đầu tư các loại bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh, tính thanh khoản cao, vị trí gần trung tâm, hoặc kết nối thông thoáng về khu trung tâm. Thứ hai, chọn sản phẩm mà mình có kinh nghiệm đầu tư để dễ dàng mặc cả, mua vào giá tốt. Thứ ba, phải "săn" các sản phẩm của dự án có chính sách giảm giá nhiều bằng chiết khấu.

Một nhà đầu tư đất nền gần 10 năm tại Đà Nẵng cho biết, hiện đang sở hữu 7 nền đất trị giá trên 23 tỷ đồng và vẫn đang muốn gom thêm. Đầu tháng 2, anh xuống tiền bắt đáy một nền đất 200 m2, giá gần 3,3 tỷ đồng nằm trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Nam Dương, quận Hải Châu).

Theo người này, so với thời đỉnh sốt đầu năm 2022, giá đất quanh khu vực này đã giảm 25 - 30%. Lô đất anh vừa mua từng được rao 4,1 tỷ đồng, giá mua vào của chủ cũ năm 2019 vào khoảng 3 tỷ đồng.

“Đất phân lô ở Nam Dương thường có diện tích 110 - 125 m2, giá bình quân hiện tại vào khoảng 2,1-2,5 tỷ đồng/lô, thấp hơn so với trước khoảng 2,7 - 3 tỷ đồng. Lô đẹp hơn thì giá cao hơn, trong khi những lô yếu về vị trí, pháp lý có thể xuống dưới 2 tỷ đồng”, nhà đầu tư này nói.