Đất nền sẽ quay trở lại “ngôi vua” trong năm 2024?

Phân khúc đất nền luôn thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư

PV: Báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản do Batdongsan.com.vn công bố mới đây cho thấy, có tới 65% số người tham gia khảo sát cho biết sẽ tiếp tục mua bất động sản trong năm 2024. Ông đánh giá như thế nào về kênh đầu tư này?

TS. Nguyễn Thế Điệp: Tôi đã rất nhiều lần nhấn mạnh về tiềm năng của thị trường bất động sản Việt Nam. Chúng ta đang ở giai đoạn vàng phát triển, do vậy thị trường bất động sản cũng chính là động lực của sản xuất, giúp các lĩnh vực khác tăng trưởng. Thời điểm hiện tại, thị trường chưa phục hồi nhưng về lâu dài bất động sản có tiềm năng phát triển tốt và là kênh đầu tư hấp dẫn.

Thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn nhất, việc tâm lý người mua, bán có tín hiệu tích cực hơn sẽ là cơ hội cho thị trường bất động sản năm 2024 phát triển.

TS. Nguyễn Thế Điệp

PV: Cũng theo báo cáo Tâm lý người tiêu dùng bất động sản do Batdongsan.com.vn, khoảng 1/3 số người quan tâm tới đất nền, dù đây là loại hình có lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Ông có thể lý giải về điều này?

TS. Nguyễn Thế Điệp: Thực tế, từ trước đến nay giới đầu tư luôn đánh giá đất nền là một kênh đầu tư “vua” do sự đa dạng về giỏ hàng (diện tích, khu vực), về giá bán (từ vài trăm triệu đến nhiều tỷ đồng) và cả đối tượng đầu tư. Tuy nhiên, thị trường đất nền rất dễ tham gia song đều có hai mặt. Khi thị trường tốt, thu hút nhà đầu tư, tạo thanh khoản tốt. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng thì tất cả đều chậm lại. Vì vậy đầu tư cần có chiến lược và tầm nhìn dài hạn.

Phân khúc đất nền luôn thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư bởi với tầm giá thấp là có thể sở hữu. Tôi lấy ví dụ, nhóm mặt hàng phổ biến ở phân khúc đất nền có giá dưới 2 tỷ đồng, trong khi đó chung cư có mức giá phổ biến dao động từ 2-4 tỷ đồng/căn, chung cư giá 2 tỷ đồng trở xuống ở Hà Nội, TP.HCM hầu như “biến mất”; giá phổ biến của nhà riêng, nhà phố cũng neo ở mức cao.

PV: Theo ông, phân khúc đất nền có trở lại là kênh đầu tư “vua” trong năm 2024?

TS. Nguyễn Thế Điệp: Năm 2023 là một năm trầm lắng của thị trường đất nền, bước sang năm 2024 theo đánh giá của tôi giao dịch ở phân khúc này vẫn chưa thể sôi động, đất nền tiếp tục gặp khó khăn.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/1/2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền khiến mức độ quan tâm đối với phân khúc này chưa thể tăng trưởng như kỳ vọng. Mặt bằng giá, nhu cầu mua đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất diện tích lớn. Ngược lại, tính thanh khoản sẽ được cải thiện với các lô đất nền có diện tích nhỏ và giá giao dịch thứ cấp dự báo tăng nhẹ so với năm vừa qua.

Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất nền và giao dịch sẽ tăng lên trở lại. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhiều người lựa chọn hàng đầu. Nhà đầu tư đang hướng đến những khu vực vùng ven của các thành phố lớn hoặc các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, tăng trưởng kinh tế, đầu tư phát triển mạnh về hạ tầng, có nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai. Tôi tin rằng, với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, đất nền vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

Nhà đầu tư cần lựa chọn thời điểm "xuống tiền"

PV: Như ông vừa nói, thị trường đất nền 2024 sẽ cần thêm thời gian để hồi phục và nhà đầu tư cần cân nhắc thời điểm “xuống tiền”?

TS. Nguyễn Thế Điệp: Đúng vậy! Từ nay cho đến nửa đầu năm 2024 được xem là bước khởi đầu của chu kỳ phục hồi và tăng trưởng tiếp theo của thị trường bất động sản. Phải từ giữa năm 2024 trở đi, sự phục hồi của thị trường đất nền mới rõ nét về sức cầu. Nhu cầu của nhà đầu tư đối với phân khúc đất nền vẫn rất lớn nhưng rào cản tâm lý, yếu tố rủi ro, biên lợi nhuận khiến họ phần nào e ngại, thận trọng khi đưa ra quyết định đầu tư. Từ năm 2025 trở đi, thị trường đất nền sẽ bước vào chu kỳ tăng giá.

Chuyên gia cho rằng, từ giữa năm 2024 trở đi, sự phục hồi của thị trường đất nền mới rõ nét về sức cầu.

Theo tôi, ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia thị trường đất nền. Với nhà đầu tư lớn có tiềm lực tài chính thì có thể tìm kiếm cơ hội. Theo đó, người mua cần tập trung vào căn hộ đã bàn giao, đầu tư đất nền ở các tỉnh có điệu kiện kinh tế phát triển, cơ sở hạ tầng tốt, chưa trải qua tình trạng thổi giá thì sẽ có cơ hội sinh lời trong năm 2024. Nhà đầu tư tránh mua đất nền theo thông tin quy hoạch hoặc nếu có đầu tư thì phải tính toán, cân nhắc kỹ lưỡng, lựa chọn vị trí, khu vực có triển vọng thực thi cao, có khả năng thanh khoản.

PV: Theo ông, đâu là kênh đầu tư an toàn thời điểm hiện tại?

TS. Nguyễn Thế Điệp: Thời điểm hiện tại, theo dánh giá của cá nhân tôi, chung cư là kênh đầu tư an toàn, có tiềm năng. Để nắm chắc phần thắng trong tay, người mua cần quan tâm đến tiềm lực, uy tín của chủ đầu tư và giấy tờ pháp lý là yếu tố quan trọng nhất mà người mua cần quan tâm. Tôi nhấn mạnh điều này, nhà đầu tư cần rà soát nhiều lần tính hợp pháp của dự án để tránh rủi ro (dự án vướng các yếu tố pháp lý hoặc bị thu hồi - PV).

Về tiềm năng dài hạn, tôi cho rằng đất nền vẫn là kênh đầu tư tốt, kênh đầu tư “vua”. Theo số liệu của Batdongsan.com.vn, lượng tìm kiếm giao dịch ở phân khúc đất nền có sự phục hồi tốt ở 6 tháng cuối năm 2023. Trong quý III/2023, mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản tiếp tục gia tăng. Cụ thể, thị trường Hà Nội ghi nhận tăng 6%, thị trường TP.HCM tăng 1% và cả nước tăng 3%.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!