Đề xuất dỡ “rào cản” để người có công tiếp cận nhà ở xã hội

Nhu cầu về nhà ở xã hội rất lớn

Chia sẻ tại Hội thảo, ông Trần Hồng Quảng - Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp của thương binh và người khuyết tật Việt Nam cho biết, chăm lo đời sống cho người có công với cách mạng luôn là chủ trương lớn, xuyên suốt của Đảng và Nhà nước, thể hiện đạo lý “uống nước nhớ nguồn” tốt đẹp của dân tộc. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay, khi Luật Nhà ở 2023 đã mở ra những cơ chế mới mang tính đột phá nhằm hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách.

Cũng theo ông Quảng, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách quan trọng để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH), nổi bật là việc triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 và đã đạt được một số kết quả tích cực.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.633 căn NƠXH, vượt khoảng 2% so với kế hoạch (100.275 căn). Lũy kế đến hết năm 2025, quy mô các dự án NƠXH đang triển khai đạt khoảng 657.395 căn, tương đương 62% chỉ tiêu của Đề án. Trong số 19 địa phương được dự báo sẽ hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu NƠXH do Thủ tướng Chính phủ giao, cả 2 thị trường có nhu cầu lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều được xác định sẽ hoàn thành chỉ tiêu năm 2025, lần lượt với 5.158 căn vượt 10% và 13.040 căn đạt 100%. Cùng với đó, một số địa phương ghi nhận kết quả vượt trội như Thái Nguyên đạt 390%, Nghệ An 175%, Phú Thọ 154%, Hưng Yên 137%, Hải Phòng 123%, Bắc Ninh 120%...

Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, các đại biểu tại Hội thảo cũng đánh giá công tác NƠXH vẫn còn gặp nhiều thách thức, từ thủ tục pháp lý, nguồn vốn đến quỹ đất. Cụ thể, nhiều chủ đầu tư phản ánh các thủ tục pháp lý về chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất và xác định giá đất còn kéo dài, làm tăng chi phí và chậm tiến độ dự án. Bên cạnh đó, việc tiếp cận các gói tín dụng ưu đãi chưa thực sự thuận lợi và định mức lợi nhuận thấp khiến nhiều doanh nghiệp chưa quan tâm đầu tư, dẫn đến nguồn cung tại một số địa phương còn hạn chế. Ngoài ra, nhiều địa phương chưa thực sự quan tâm đến việc phát triển NƠXH cũng như bố trí đầy đủ quỹ đất để phát triển phân khúc này…

Hệ quả là nguồn cung NƠXH hiện nay rất thiếu hụt, khiến các cán bộ, công chức, người lao động và đặc biệt là đối tượng người có công rất khó để mua được nhà. Vấn đề này càng trở nên cấp bách trong năm 2025 khi thực hiện sáp nhập các đơn vị hành chính, nhiều cán bộ và gia đình chính sách phải chuyển đến địa bàn làm việc mới nhưng chưa có chỗ ở ổn định, gây ảnh hưởng lớn đến đời sống và tâm lý công tác.

Nhiều “rào cản” ngăn ước mơ an cư của người có công

Bên cạnh rào cản trong phát triển nguồn cung, về phía cầu, ông Nguyễn Hoàng Long - đại diện Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cho biết đối tượng thụ hưởng NƠXH là người có công hiện cũng gặp một số khó khăn trong tiếp cận tín dụng để hiện thực hóa giấc mơ an cư.

Một là rào cản về độ tuổi và thời hạn vay, đây là rào cản lớn nhất. Người có công đa số là thương binh, bệnh binh kháng chiến đều đã cao tuổi (phần lớn trên 60, thậm chí 70 tuổi). Trong khi đó, về phía quy định của ngân hàng, để đảm bảo khả năng thu hồi nợ, các ngân hàng thường quy định tuổi tối đa của người vay tại thời điểm tất toán khoản vay là 70 hoặc 75 tuổi. Như vậy, nếu một bác thương binh 65 tuổi đi vay, thời hạn vay tối đa chỉ được 5 - 10 năm, đồng nghĩa số tiền gốc, lãi phải trả ngân hàng hàng tháng rất cao, thường quá sức đối với đồng lương hưu và trợ cấp của người có công.

Hai là rào cản về chứng minh nguồn trả nợ. Theo quy định tại Nghị định số 77/2024/NĐ-CP, mức chuẩn trợ cấp ưu đãi người có công là 2.789.000 đồng. Một thương binh hạng nặng có thể nhận 5 - 7 triệu đồng/tháng. Đây là nguồn thu nhập ổn định nhất (được ngân sách đảm bảo). Tuy nhiên, nhiều ngân hàng thương mại khi thẩm định hồ sơ vay thường yêu cầu thu nhập phải đảm bảo hệ số an toàn khoảng 70%. Tức là sau khi trả nợ ngân hàng, người vay phải còn một khoản tiền tối thiểu để sinh sống. Với mức thu nhập 7 triệu, trả nợ 4 - 5 triệu, còn lại 2 triệu thì không đủ chi phí sinh hoạt tối thiểu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Do đó, hồ sơ vay thường bị từ chối hoặc yêu cầu giảm số tiền vay xuống mức rất thấp (không đủ mua nhà).

Ba là rào cản về tài sản đảm bảo (tính pháp lý của dự án). Hiện nay, dù Luật Nhà ở 2023 đã được thực thi một thời gian, nhưng một số dự án NƠXH vẫn chậm trễ trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng) do vướng mắc ở khâu xác định giá đất hoặc nghiệm thu phòng cháy chữa cháy. Khi chưa có Sổ hồng hoặc hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện pháp lý chặt chẽ, các ngân hàng thương mại rất e ngại nhận thế chấp, vì rủi ro tranh chấp pháp lý là rất cao.

Từ thực tế trên, đưa khuyến nghị nhằm tháo gỡ nút thắt tiếp cận tín dụng cho người có công, ông Long đề xuất để người có công đủ khả năng trả nợ cần hạ lãi suất cho vay thông qua cơ chế cấp bù lãi suất. Kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước xem xét cơ chế sử dụng một phần ngân sách để cấp bù lãi suất (khoảng 2 - 3%/năm) trực tiếp cho các khoản vay của người có công tại các ngân hàng thương mại, nhằm mục tiêu đưa lãi suất cho vay thực tế đối với người có công về mức cố định 4.8% - 5%/năm.

Về phía các tổ chức tín dụng, ông Long cho rằng, để giải quyết bài toán “độ tuổi”, các ngân hàng có thể triển khai sản phẩm “Gói vay liên kết thế hệ", tức sản phẩm cho vay đồng trách nhiệm. Theo đó gói vay này sẽ cho phép con đẻ hoặc người giám hộ pháp lý của người có công cùng đứng tên trên hợp đồng tín dụng (người đồng trả nợ). Thời hạn vay sẽ được tính theo độ tuổi của người con (có thể kéo dài lên 25 - 30 năm), điều này giúp chia nhỏ khoản nợ, giảm áp lực trả nợ hàng tháng xuống mức thấp nhất./.