Doanh nghiệp bất động sản kỳ vọng thị trường “sáng cửa” trong năm 2024

Năm 2024, thị trường bất động sản được dự đoán sẽ có tín hiệu tích cực hơn so với năm 2023, tuy nhiên sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc về thời điểm hồi phục. Theo đó, các phân khúc phục vụ nhu cầu phát triển công nghiệp cũng như nhà ở phục vụ cho nhu cầu ở thực, phù hợp với các điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước, các phân khúc nhà ở cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng cũng sẽ có sự hồi phục chậm hơn. 

Vào ngày 19/3, Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnam Report) đã chính thức công bố TOP 10 công ty bất động sản năm 2024 và kết quả khảo sát của chuyên gia cùng các doanh nghiệp bất động sản về triển vọng cũng như thời điểm hồi phục của các phân khúc trên thị trường này.

Dần đầu chu kỳ hồi phục là bất động sản công nghiệp

Theo kết quả khảo sát của Vietnam Report cho thấy, trong năm vừa qua có ba động lực lớn nhất đóng góp vào kết quả kinh doanh đó chính là uy tín, thương hiệu của công ty ở trên thị trường (83,3%); đội ngũ nhân sự giỏi về chuyên môn, giàu kinh nghiệm và có kỹ thuật cao (63,9%); rà soát và cắt giảm, sử dụng chi phí hiệu quả (63,9%). Có nhiều doanh nghiệp đã tận dụng những động lực đó cùng với các biện pháp thắt lưng buộc bụng đã duy trì được hoạt động, mong chờ một thị trường có sự khởi sắc hơn trong năm 2024.

Và các doanh nghiệp cũng đặt kỳ vọng kết quả kinh doanh trong năm 2024 sẽ được thúc đẩy bởi ba yếu tố quan trọng đó là kinh tế dần hồi phục; mặt bằng lãi suất giảm; ứng dụng thành công việc chuyển đổi số trong quá trình quản lý, vận hành. Theo khảo sát, các chuyên gia cùng với doanh nghiệp cũng đều nhận định thị trường bất động sản năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn so với năm 2023 tuy nhiên sẽ có sự phân hóa giữa các phân khúc.

Chi tiết, đối với phân khúc nhà ở, chung cư giá rẻ và trung cấp luôn có cầu vượt cung. Thời gian sắp tới, những chính sách tháo gỡ và thúc đẩy thị trường sẽ là điều kiện để có thể tăng nguồn cung cũng như đưa thị trường nhộn nhịp trở lại. Và điểm nhấn ở trong phân khúc này chính là đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội ở trong giai đoạn 2021-2030, kết hợp cùng với các quy hoạch quỹ đất, ưu đãi cho chủ đầu tư cũng như điều chỉnh chính sách chào bán sẽ chính là cơ hội để có thể tăng nguồn cung từ đó giúp cho đối tượng thu nhập thấp có thể tiếp cận được với nhà ở xã hội. Cũng theo khảo sát, phần lớn số doanh nghiệp cho rằng phân khúc này sẽ hồi phục trong 6 tháng cuối năm 2024.

Hiện nay, văn phòng cho thuê và bất động sản khu công nghiệp đang có nhiều yếu tố thuận lợi từ vị trí địa lý và đầu tư công cho cơ sở hạ tầng. Dòng vốn FDI cũng chảy mạnh vào thị trường Việt Nam bởi tác động của các Hiệp định thương mại tự do mới được ký kết, chiến lược “Trung Quốc +1” và môi trường kinh tế - chính trị ổn định cùng với lợi thế cạnh tranh khi mà giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp hơn so với các nước ở trong khu vực. Và những yếu tố này cũng tiếp tục tạo lực đẩy phát triển và sức hấp dẫn đầu tư đối với phân khúc văn phòng cho thuê cùng với bất động sản khu công nghiệp. Có 34,5% số doanh nghiệp đánh giá bất động sản khu công nghiệp sẽ có sự khởi sắc ngay từ đầu năm 2024. Đối với thị trường văn phòng cho thuê, có 35,7% số doanh nghiệp dự báo sẽ hồi phục vào thời điểm 6 tháng cuối năm 2024. 

Còn đối với các phân khúc nhà ở và bất động nghỉ dưỡng thì đa số các ý kiến đánh giá kém lạc quan hơn so với các phân khúc còn lại bởi lượng cung đang dư thừa sau một thời gian có sự tăng trưởng nóng, người dân chưa quá mặn mà trong việc đầu tư vào các phân khúc này.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển minh bạch, an toàn hơn

Ngoài việc khảo sát về thời điểm hồi phục của thị trường, Vietnam Report cũng ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và doanh nghiệp đối với sự chuyển biến của ba trụ cột của thị trường bất động sản, trong đó bao gồm nguồn vốn, quỹ đất và chính sách.

Theo đó, xét về nguồn vốn, để có thể ứng phó với việc thiếu hụt dòng tiền thì việc vay từ các ngân hàng thương mại vẫn đang là lựa chọn hàng đầu khi có đến 52,8% doanh nghiệp lựa chọn. Lựa chọn phát hành trái phiếu chứng kiến được sự sụt giảm mạnh vào tháng 2/2023 hiện nay đã có tín hiệu ấm dần. Bên cạnh đó, giải pháp giảm chi phí hoạt động như là tối ưu quá trình vận hành cũng như tinh gọn bộ máy nhân sự, cơ cấu mức lương chi trả cho người lao động cũng có xu hướng tăng.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, bất động sản chính là một trong hai lĩnh vực ghi nhận được mức tăng trưởng dương trong thời gian 2 tháng đầu năm 2024 mặc dù mức tăng vẫn còn khá khiêm tốn. Đến thời điểm hiện tại, có nhiều dự án gặp phải vướng mắc về mặt pháp lý đã được tháo gỡ và cũng bắt đầu tiếp cận được với những khoản vay mới nhằm tái khởi động. 

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định: “Thị trường bất động sản đang trong tiến trình phục hồi”.

Còn đối với thị trường trái phiếu doanh nghiệp quy định xếp hạng tín nhiệm bắt buộc cũng có hiệu lực trở lại từ ngày 1/1/2024 và cũng được kỳ vọng giúp cho thị trường có thể phát triển an toàn, lành mạnh, tạo niềm tin trong mắt các nhà đầu tư. Trong thời gian 2 tháng đầu năm 2024 đã có 13 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp với tổng giá trị gần 7.500 tỷ đồng, so với cùng kỳ năm trước gấp 8,2 lần, trong đó nhóm doanh nghiệp bất động sản và xây dựng chiếm tỷ trọng cao nhất, ghi nhận hơn 73%. Mặc dù vậy thì bên cạnh niềm tin cho trái phiếu doanh nghiệp có tích cực thì áp lực việc thanh toán trái phiếu đáo hạn vẫn còn tương đối cao trong năm 2024, nhất là đối với các khoản nợ trái phiếu được phép đàm phán gia hạn trong năm 2023. VnDirect ước tính, nhóm bất động sản chiếm 59,3% tổng giá trị trái phiếu của doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2024, so với năm 2023 tăng 23,7%. 

Còn về quỹ đất, ở thời điểm hiện tại, một trong những điểm nghẽn mà doanh nghiệp đang phải đối diện đó chính là quy định dự án cần phải có đất ở, đây chính là điều kiện khó có thể thực hiện và làm hạn chế đi sự hình thành những dự án quy mô lớn. Và theo đó, Quốc hội đã cho phép Chính phủ xây dựng Đề án trình Quốc hội ban hành Nghị quyết về việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc là đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, đất khác hoặc là đất khác không phải là đất ở, hay sẽ tháo gỡ vướng mắc đối với những thị trường nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở để sớm triển khai thực hiện dự án.

Và trụ cột thứ ba đó là chính sách, hành lang pháp lý cũng như định hình thị trường bất động sản. Nếu như trước đây, ngành bất động sản bị vướng bởi ma trận luật pháp chồng chéo thì những nỗ lực trong việc cải cách chính sách thời gian gần đây được xem là xung lực mạnh mẽ để có thể vực dậy thị trường sau một thời gian trầm lắng. Cũng theo đó, Luật Đất đai được Quốc hội thông qua vào ngày 18/01/2024 đã bỏ “khung giá đất” cũng như quy định “bảng giá đất” tại Điều 159. Theo đó, quy định trên được đánh giá sẽ đẩy nhanh quá trình thu hồi đất và giải phóng mặt bằng khi mà giá trị bồi thường được tính toán dựa trên cơ chế thị trường, những giao dịch chuyển nhượng đất được tính thuế dựa trên bảng đất mới sẽ mang đến nguồn thu lớn hơn cho ngân sách. Ngoài ra, một số bộ Luật khác cũng được sửa đổi như là Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (được thông qua ngày 28/11/2023), Luật Nhà ở sửa đổi (được thông qua ngày 27/11/2023), Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi (được thông qua ngày 18/01/2024) cũng đã bước đầu tác động tích cực đến tâm lý của những chủ thể từ đó tạo sức bật cho thị trường bất động sản sớm hồi phục.

Cùng với xu hướng đó, đa số chuyên gia cùng với các doanh nghiệp đều cho rằng trong những năm tiếp theo, khi mà Luật sửa đổi chính thức có hiệu lực thì chắc chắn thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững hơn. Đáng chú ý, những quy định theo hướng tháo gỡ khó khăn cho nhà đầu tư và người mua nhà ở xã hội trong những Luật mới khi chính thức có hiệu lực sẽ có thể thu hút doanh nghiệp tham gia vào việc phát triển, thúc đẩy nguồn cung xã hội từ đó giúp cho người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư, lạc nghiệp./.