Giá bán bất động sản nhà ở tăng cao nhưng lợi nhuận lại giảm

Dự án mới lập mặt bằng giá mới

Ngay khi bước sang đầu năm 2024, các chủ đầu tư đã bắt đầu tung ra thị trường những dự án mới. Các sàn giao dịch cũng đã hoạt động sôi động, tuyển dụng rất nhiều nhân viên môi giới để phục vụ cho thị trường trong thời gian sắp tới. Mới đây nhất, dự án căn hộ Eaton Park Thủ Đức đang chuẩn bị các bước cuối cùng để đưa sản phẩm ra thị trường. Theo chia sẻ từ những môi giới, dự án này sẽ có mức giá bán từ 5.200 USD/m2, tương đương khoảng 130 triệu đồng/m2 chưa bao gồm thuế VAT.

Dự kiến đến đầu tháng 4/2024, dự án này sẽ chính thức mở bán đợt đầu tiên và nhận nhà vào năm 2027. Dự án này do Gamuda Land mua lại từ Công ty Tâm Lực với quy mô gần 2.000 căn hộ. Nếu như so sánh với các dự án khác nằm trong khu vực thì Eaton Park Thủ Đức đang là dự án có giá bán cao nhất từ trước đến nay.

Theo ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận xét, hiện tại giá bán ra thị trường sẽ được các chủ đầu tư cân nhắc kỹ lưỡng dựa vào nhiều yếu tố khác nhau. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy tại khu vực này không có dự  án mới, quỹ đất cũng gần như cạn kiện nên sản phẩm rất khan hiếm, thế độc quyền cũng khiến cho các chủ đầu tư muốn đẩy giá bán lên cao hơn.

Ông Hiếu cho biết thêm từ khi thông tin về dự án Eaton Park Thủ Đức sắp được mở bán xuất hiện trên thị trường ngay lập tức tạo ra làn sóng mới đối với các giao dịch thứ cấp trong khu vực. Năm 2023, nếu như nhiều người muốn bán căn hộ cũng không ai mua thì đến đầu năm 2024, các giao dịch thứ cấp lại diễn ra tương đối ổn định, giá bán cũng tăng theo.

Ngoài khu vực Thủ Đức, một số dự án tại Bình Dương được công bố gần đây cũng đang xác lập một mặt bằng giá mới khiến nhiều người bất ngờ. Trong buổi chia sẻ về tiến độ triển khai dự án Phú Đông Sky One ở TP. Dĩ An, vị đại diện chủ đầu tư chia sẻ, dự kiến đến quý II/2024 dự án sẽ được đưa ra thị trường. Tổng quy mô của dự án đạt 780 căn hộ có diện tích dao động từ 42-75 m2/căn, giá bán trên 30 triệu đồng/m2, đây là mức cao so với thị trường chung của tỉnh Bình Dương từ trước đến giờ.

Một dự án khác tại Dĩ An đang được công bố ra thị trường là Picity Sky Park, tổng diện tích hơn 1 ha với 1.794 sản phẩm căn hộ. Hiện tại, dự án đang thi công phần móng cọc và hiện tại đã bắt đầu nhận giữ chỗ với giá bán khởi điểm dao động từ 42-45 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Ngoài những cái tên nổi bật kể trên trong thời gian sắp thời, nhiều dự án cũng sẽ được công bố sản phẩm ra thị trường tỉnh Bình Dương, đặc điểm chung của các dự án này đều có giá bán tăng so với thời điểm trước đây do các chi phí liên quan bị đội lên cao.

Trên thực tế trong 2 năm xảy ra dịch bệnh COVID-19 cộng với tình hình suy thoái kinh tế đã khiến cho thị trường bất động sản rơi vào tình trạng lao đao, khó khăn kéo dài, thanh khoản giảm mạnh. Điều này đã ảnh hưởng đến mọi phấn khúc nhưng riêng phân khúc căn hộ lại đi ngược lại tình thế chung khi giá liên tục điều chỉnh tăng mạnh.

Thời điểm cách đây 3 năm, hầu hết những dự án tại Bình Dương đều có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2, tuy nhiên đến thời điểm hiện tại đa phần đều vượt ngưỡng 35 triệu đồng/m2. Còn tại TP.HCM, đến thời điểm hiện tại cũng không còn những dự án có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2. Không chỉ dự án mới mà cả những sản phẩm trên thị trường thứ cấp cũng liên tục tăng giá khiến người mua không khỏi ngỡ ngàng. Hàng loạt các dự án trên thị trường thứ cấp cũng có giá tăng mạnh từ 60-70%, thậm chí cao hơn trong 5 năm qua.

Thị trường khởi sắc là cơ hội để giá leo thang

Trong 2 tháng đầu năm 2024, thị trường địa ốc phía Nam bao gồm TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An đã ghi nhận sự trở lại của nhiều dự án, hoạt động giao dịch cũng đã tăng lên đáng kể so với thời điểm cuối năm 2023. Theo thông tin từ Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố, tại TP.HCM trong 2 tháng đầu năm số lượng hồ sơ nhà đất làm thủ tục bán đạt 67.750 hồ sơ, tăng 38,4% (18.801 hồ sơ) so với cùng kỳ năm trước (48.949 hồ sơ).

Mặc dù thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu tích cực nhưng những vấn đề về giá leo thang vẫn đang khiến cho người mua và khách hàng cảm thấy lo lắng, nguyên nhân chính ở đây vẫn là tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường đã diễn ra trong một thời gian dài, trong khi nhu cầu ở thực tăng cao nên khiến cho những chủ đầu tư có “hàng” trong thời điểm này sẽ tận dụng để tăng giá bán bù lại giai đoạn dịch bệnh không đẩy được hàng.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), mặc dù là siêu đô thị đứng đầu cả nước nhu cầu ở rất lớn và tăng cao, nhưng trong vòng 3 năm qua những dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM lại tương đối khiêm tốn. Cụ thể, năm 2021 có 7 dự án được phê duyệt, năm 2022 có 2 dự án và năm 2023 cũng chỉ có thêm 2 dự án được phê duyệt.

Như vậy sau 3 năm kể từ khi Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 10 dự án được khởi công xây dựng khi đáp ứng đủ các quy định. Chính những khó khăn trong thủ tục pháp lý đã khiến cho các dự án bị vướng mắc, thời gian trì hoãn kéo dài làm cho chi phí bị đội lên cao. Do đó, các chủ đầu tư muốn bán sản phẩm giá rẻ cũng không được vì sẽ lỗ.

Ông Trần Hiếu nhấn mạnh, ở bối cảnh hiện tại không thể trông đợi các dự án tại thị trường TP.HCM giảm giá khi các yếu tố liên quan như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, chi phí nhân công, chi phí lãi vay, tiền đất… đều đang tăng cao. Theo ông Hiếu, để làm được dự án lúc này là rất khó khăn, mặc dù các doanh nghiệp vẫn đang tích cực tìm quỹ đất để phát triển dự án nhưng điều này không hề dễ. Ngay cả khi tìm được đất nhưng công tác giải phóng mặt bằng, đền bù cũng gặp khó khăn khi không thể thỏa thuận với người dân.

Trong khi việc giải phóng mặt bằng và đền bù mới chỉ là khâu để tạo quỹ đất sạch, còn từ đất sạch chuyển sang dự án đầy đủ pháp lý là cả một quá trình dài và chi phí thì cao gấp 3-4 lần là chuyện bình thường. Thủ tục kéo dài, chi phí tăng cao khiến cho các chủ đầu tư cũng phải tìm cách để khơi thông dòng tiền triển khai dự án, những chi phí này đều được cộng dồn vào giá bán về sau.

Thực tế TP.HCM đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng trong khi nhu cầu vẫn tăng cao khi lượng người đổ về đây sinh sống và làm việc mỗi năm rất lớn. Vì thế, trong thời gian tới rất có thể mức giá bán căn hộ tại TP.HCM sẽ còn lập những mặt bằng giá mới./.