Vướng mắc về pháp lý bất động sản chiếm 70% khó khăn của cả thị trường

HoREA nhận định, Chính phủ đã thành lập Tổ công tác để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn trong việc thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương và doanh nghiệp. Việc này là rất kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả khả quan. Qua đó, nhiều tỉnh thành trực thuộc Trung ương cũng đã thành lập “Tổ công tác của địa phương” làm việc chặt chẽ với Tổ công tác của Chính phủ và cấp có thẩm quyền nhằm cố gắng tháo gỡ khó khăn và vướng mắc cho doanh nghiệp.

Đáng chú ý, Tổ công tác đặc biệt của UBND TP.HCM đã chỉ đạo phân loại cho các nhóm vướng mắc của 148 dự án bất động sản và giao cho Giám đốc các Sở, ngành liên quan chịu trách nhiệm cân nhắc đề xuất để giải quyết như “nhóm vướng mắc về giao, thuê đất, định giá đất, cấp Giấy chứng nhận” do Sở Tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm; “nhóm vướng mắc về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chuyển nhượng dự án, cổ phần hóa” do Sở Kế hoạch Đầu tư chịu trách nhiệm; “nhóm vướng mắc về thẩm định dự án, thẩm định thiết kế cơ sở, thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở, cấp Giấy phép xây dựng, xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn” do Sở Xây dựng chịu trách nhiệm; hay nhóm vướng mắc về thẩm định giá đất, quyết định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung” do Sở Tài chính và Cục Thuế chịu trách nhiệm…

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại trên cả nước bị vướng mắc, trong đó TP.HCM có hơn 148 dự án bị vướng mắc pháp lý bất động sản nên không thể thực hiện hoặc không thể triển khai các thủ tục đầu tư. Thế nhưng, đến nay cả nước đã tháo gỡ được khó khăn cho 100 dự án bất động sản, nhà ở nhờ các Tổ công tác hoạt động tích cực. Ngoài ra, TP.HCM cũng đã tháo gỡ được khó khăn cho 30% trên tổng số 148 dự án bị mắc kẹt.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo quyết liệt tháo gỡ các khó khăn của các văn bản dưới Luật thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ trong thời gian qua, như ban hành Nghị định số 12/2023/NĐ-CP về cơ bản tháo gỡ được “vướng mắc” trong công tác định giá đất, thẩm định giá đất, quyết định giá đất nhằm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất các dự án nhà ở thương mại, dự án bất động sản hay ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP bước đầu tạo điều kiện để cấp “sổ hồng” cho khoảng 100.000 căn hộ du lịch (condotel).

Nhờ đó, hàng trăm ngàn người mua nhà đã sớm được cấp sổ hồng. Ngoài ra còn có Thông tư 02/2023/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước cho phép ngân hàng thương mại được tái cơ cấu nợ, gia hạn thời gian trả nợ, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất thấp hơn 1,5-2% lãi suất cho vay thương mại thông thường nhằm hỗ trợ cho chủ đầu tư, người mua nhà ở các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo lại nhà chung cư…

Ông Châu cho biết, một số quy định của Luật đã gây nên một số bất cập cho các dự án bất động sản, nhà ở. Chẳng hạn như khó khăn tại khoản 1, khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và điểm b khoản 1, khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 có quy định doanh nghiệp chỉ được phép thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở”, hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở” hoặc “đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác” để triển khai dự án nhà ở thương mại.

Ông Châu cho biết Hiệp Hội hoan nghênh việc Chính phủ được Quốc hội giao xây dựng dự thảo “Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình lên Quốc hội xem xét ban hành cho phép thí điểm triển khai dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hay đang có quyền sử dụng đất khác quy định của Luật là điều cần thiết, phù hợp với pháp luật và thực tiễn. Hiệp hội yêu cầu bổ sung thêm quy định về trường hợp được thí điểm này, khi đó nhà đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại. 

Bởi lẽ, quy định tại điểm b khoản 3 Điều 122 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép trường hợp nhà đầu tư đang “có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác” được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chưa quy định trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở.

Vướng mắc pháp lý bất động sản trong việc triển khai dự án cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) sẽ được giải quyết khi Quốc hội xem xét thông qua.

Bên cạnh đó, một số khó khăn khác là do một số quy định của văn bản dưới luật, như thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định về việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch”.

Bởi vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi điều này như sau: Nội dung thẩm định phải có nhận xét về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung đối với quy hoạch đô thị. Nếu quy hoạch chi tiết chưa phù hợp với quy hoạch phân khú và quy hoạch chung, sẽ cho phép triển khai việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy hoạch theo quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và chỉ tiêu về hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng theo quy định về nhà ở. Trước khi lập Báo cáo nghiên cứu về sự khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định./.