Giá chung cư TP Hồ Chí Minh tăng đều qua từng năm

Chuyên gia đánh giá, thực trạng giá nhà liên tục tăng, vượt xa sức chi trả của người dân là hệ quả của cả quá trình phát triển dài hàng thập kỷ. Nếu trước năm 2020, số lượng sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc tầm trung chiếm tỷ trọng cao thì sau giai đoạn này, số lượng sản phẩm tầm trung giảm rất nhanh và sản phẩm bình dân không còn xuất hiện, tỷ trọng cao nằm ở phân khúc cao cấp.

Ảnh minh họa.

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường của Batdongsan.com.vn, thời điểm 2019, giá chào bán trung bình chung cư tại TP Hồ Chí Minh là vào khoảng 36,5 triệu đồng/m2. Trong đó, căn hộ bình dân có giá từ 28- 30 triệu đồng/m2; trung cấp là 43-46 triệu đồng/m2 còn loại hình cao cấp ở khoảng 55-64 triệu đồng/m2.

Giai đoạn 2020, giá chung cư TP Hồ Chí Minh có biến động mạnh, trung bình rơi vào khoảng 40 triệu đồng/m2. Theo đó, căn hộ cao cấp rơi vào khoảng 65 – 80 triệu đồng/m2; căn hộ trung cấp giá khoảng 45 – 47 triệu đồng/m2; căn hộ bình dân khoảng 31 – 33 triệu đồng/m2. Loại hình có giá thấp hơn thì hầu như đã biến mất khỏi thị trường.

Trong năm 2020, tại TP Hồ Chí Minh không có dự án nào bán dưới 25 triệu đồng/m2. Tại đây cũng có nhiều dự án đầu tư xây dựng chất lượng cao nhưng lượng tiêu thụ không nhiều.

Giai đoạn 2021 – 2022, giá chung cư TP Hồ Chí Minh bước vào thời kỳ bùng nổ. Theo đó, giá trung bình vào khoảng 48 triệu đồng/m2. Phân khúc căn hộ cao cấp rơi vào từ 83- 96 triệu đồng/m2, trung cấp ở vào khoảng 48 -63 triệu đồng/m2 còn loại hình được xem là nhà ở “bình dân” đều tiệm cận mức thấp nhất từ 38 -40 triệu đồng/m2.

Trong giai đoạn hai năm vừa qua, giá bán trên thị trường bất động sản đã được đẩy lên mạnh, mặt bằng giá tăng trung bình 30-40%.

Trong quý II/2023, giá chung cư tại TP Hồ Chí Minh có động thái giảm nhẹ nhưng vẫn được đánh giá là quá cao, vượt tầm tay nhiều người mua ở thực.

Nghiên cứu của các chuyên gia Viện Đất đai đô thị (ULI) đã chỉ ra chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP HCM cao hơn Bắc Kinh, Thượng Hải, Hong Kong. Với giá nhà trung bình tại TP HCM là 296.000 USD (hơn 7 tỷ đồng) và thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở mức 9.120 USD/năm (khoảng 220 triệu đồng); giá thuê trung bình một căn hộ là 592 USD/tháng (hơn 14 triệu đồng), các chuyên gia cho rằng thị trường này chủ yếu phù hợp với nhóm lao động trẻ có thu nhập cao hoặc nhóm chuyên gia nước ngoài làm việc tại Việt Nam.

Thống kê từ năm 2019 đến nay cho thấy, tất cả các các phân khúc căn hộ tăng giá đều đặn qua các năm với tốc độ tăng bình quân 8%/năm. Trong đó, căn hộ trung cấp tăng bình quân 9%/năm, căn hộ cao cấp tăng bình quân 7%/năm, căn hộ hạng sang tăng 2%/năm và hạng bình dân tăng 1%/năm. Chỉ riêng giao điểm 2022-2023 có một giai đoạn giá bán căn hộ trên thị trường giảm nhẹ.

Ở quận 2 cũ (nay là TP Thủ Đức), một dự án đang được chào bán với giá 155-160 triệu đồng/m2, tương ứng một căn hộ diện tích nhỏ nhất trong dự án là 60 m2 có giá bán khoảng 9,3-9,6 tỷ đồng.

Dự án căn hộ mới ở quận Thủ Đức cũ có giá chào bán mềm hơn, dao động 60-73 triệu đồng/m2. Căn hộ một phòng ngủ rộng 52 m2 có giá bán 3,2-3,8 tỷ đồng/căn. Căn sudio với diện tích nhỏ hơn 34-39 m2 có giá bán 2,2-2,6 tỷ đồng/căn.

Ở Hóc Môn, một dự án chung cư đang được chào bán với giá 30-37 triệu đồng/m2. Một số dự án khác sắp mở bán ở huyện Bình Chánh, quận Bình Tân dao động 45-55 triệu đồng/m2.

Những khu vực trước đây được định danh thuộc phân khúc tầm trung thì với mức giá chào bán hiện nay, các dự án này lần lượt được xếp vào phân khúc cao cấp. Và theo xu hướng này, trong tương lai khu vực trung tâm và lân cận trung tâm sẽ không còn sản phẩm tầm trung và bình dân.

Chuyên gia cho rằng giá nhà ở ngày càng cao làm cho người dân không thể tiếp cận nhu cầu nhà ở thực sự là một trong những vấn đề chính của thị trường bất động sản hiện nay.

Nhận định về mặt bằng giá căn hộ hiện nay, Công ty nghiên cứu thị trường Colliers cho rằng, mức giá bán căn hộ trên thị trường hiện quá cao, không phù hợp với nhu cầu thực của người mua nhà thành phố. Việc giá nhà ở mức cao khiến người có nhu cầu về nhà ở không thể mua được nếu không sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng.

Trong khi đó, theo khảo sát, khi bàn về kì vọng lãi suất vay mua nhà trong năm 2023-2024, đối với những người có thu nhập trung bình thấp cho rằng mức lãi suất cho vay mua nhà dưới 8% là hợp lí để họ có thể xoay sở tài chính và kì vọng lãi suất sẽ giảm xuống mức này trong năm 2024.