Giải quyết vướng mắc pháp lý bất động sản sẽ khơi thông nguồn cung chung cư

Thời gian qua giá chung cư đã tăng nóng trên cả nước nhất là ở hai đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM. Một số khu vực có khu đô thị và hạ tầng đầu tư cũng chứng kiến sự tăng giá đột biến của các căn hộ cũ mới. Theo chuyên gia bất động sản, giá căn hộ tăng là vì lãi suất ngân hàng hiện nay đang điều chỉnh mức rất thấp, người dân sẽ tìm một kênh đầu tư khác để trú ẩn sinh lời cao và an toàn hơn. Mặc dù thị trường bất động sản vẫn chưa thật sự phục hồi nhưng các nhà đầu tư cũng đã chuyển hướng để đón sóng đầu tư trong tương lai khi thị trường tăng bật trở lại.

Tại TP.HCM sau thời gian phát triển nóng thì số lượng căn hộ chung cư cung cấp ra thị trường đã nhiều hơn so với nhu cầu thực tế của người dân. Do đó, trong 2-3 năm gần đây ngay cả khi thị trường này không có dự án mới thì nguồn cung căn hộ tại đây vẫn khá dồi dào từ những dự án cũ. Còn tại thị trường Hà Nội, trong 2 năm qua đã có khoảng 40 dự án chung cư được thực hiện xây dựng trong khi nhu cầu của người mua lại tăng cao không đủ để đáp ứng nguồn cầu, hễ có dự án nào được mở bán là sẽ nhanh chóng hết hàng.

Chính việc thiếu hụt nguồn cung trầm trọng đã khiến cho các giao dịch chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp, giá chung cư cũng tăng mạnh. Tại quận Long Biên, Hoàng Mai hay Nam Từ Liêm những căn hộ từng có giá khoảng 35 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên khoảng 50 triệu đồng/m2. Không thể phủ nhận sức nóng của phân khúc chung cư trong thời gian qua đã khiến nhiều người phải từ bỏ giấc mơ sở hữu một ngôi nhà riêng của mình. Tuy nhiên, đây không hẳn là hiện tượng “ngáo giá” như nhiều người đánh giá vì rõ ràng vẫn có những người sẵn sàng bỏ tiền ra mua căn hộ ở mức giá cao như hiện tại.

Để có thể ổn định lại thị trường, bình ổn giá thì cách duy nhất chính là khơi thông nguồn cung, hạ giá thành sản phẩm để nhiều người có thể tiếp cận với sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực. Đây là vấn đề hết sức quan trọng và rất khó ở thời điểm hiện tại khi phải đến đầu năm 2025 các luật sửa đổi mới được áp dụng. Bên cạnh đó, chi phí của các nguyên vật liệu đầu vào cũng đang tăng theo giá chung của thị trường.

Ông Nguyễn Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phương Đông chia sẻ hiện nay, lượng cầu đã vượt cung gấp nhiều lần. Những chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được đưa vào khai thác đều là các sản phẩm có tính tiện ích, người mua nhà có thể ở hoặc cho thuê với tính ổn định an toàn cao. Chính sự lệch pha cung cầu này đã tạo đà tăng trưởng cho sản phẩm trên thị trường.

Theo số liệu mới cập nhật của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, số lượt tìm kiếm chung cư tại Hà Nội đang lập đỉnh so với năm 2023. Trong đó, những quận được nhiều người quan tâm nhất là Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy và một số quận trung tâm Thủ đô. Mặc dù nhu cầu của người dân rất cao nhưng giá bất động sản tăng liên tục trong một thời gian ngắn là dấu hiệu bất thường. Bên cạnh chung cư, một số phân khúc bất động sản khác cũng đã rục rịch tăng giá theo.

TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế đánh giá, trên thị trường đang có hiện tượng đầu cơ. Đa phần những biến động này chủ yếu diễn ra tại các vùng có quy hoạch hoặc phát triển đô thị. Trên thực tế, mặc dù kinh tế nước ta đang trên đà phục hồi nhưng đa phần các kênh đầu tư đều đang phải đối mặt với những khó khăn nhất định. TS. Vũ Đình Ánh cho biết thêm, thị trường đang có dấu hiệu đầu cơ khi một số phân khúc đã bất chấp tăng giá như chung cư hay đất nền. Đây là điều khiến cho ông lo lắng vì có thể xảy ra hiện tượng đầu cơ liên quan đến tâm lý chung của nhà đầu tư.

Những chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản nhận định, thời điểm này giá các phân khúc đều đang cao và rục rịch tăng nếu như đầu tư thì sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong đó, vấn đề pháp lý của những sản phẩm này vẫn là vấn đề cần hết sức lưu ý. Nên trong quá trình tham gia giao dịch những người có nhu cầu mua đất nền, đất dự án thì phải tìm hiểu kỹ lưỡng các thông tin liên quan và tránh phụ thuộc vào người môi giới.

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán nhận xé,t giá bất động sản tăng cao trong thời gian qua đã thiết lập một mặt bằng giá mới. Chỉ những doanh nghiệp có những lô đất nợ thế chấp ngân hàng và không có khả năng trả thì mới buộc phải bán tháo hoặc giảm giá để bán. Nhưng số lượng này cũng không làm ảnh hưởng đến số đông trên thị trường còn lại, giá bất động sản vẫn tiếp tục đà tăng cao chưa biết khi nào sẽ dừng lại.

Hiện nay, dù những luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản đã được sửa đổi và Quốc hội cũng đã thông qua và sớm được thực hiện nhưng trên thực tế, hoạt động của những doanh nghiệp đầu tư dự án bất động sản vẫn gặp phải những khó khăn. Bên cạnh việc tiếp cận nguồn vốn khó khăn thì việc quan trọng nhất vẫn là những vướng mắc về pháp lý phổ biến và gặp nhiều hơn cả. Theo số liệu thống kê, nếu như những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ thì thị trường bất động sản Hà Nội sẽ có khoảng 300 dự án sớm được triển khai giúp tăng nguồn cung căn hộ trên thị trường.

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh - Giảng viên Học Viện tài chính nhận định, giải pháp trước mắt là phải hướng đến những dự án, doanh nghiệp có năng lực thật sự để sớm đưa ra những sản phẩm bất động sản uy tín trên thị trường, chắt lọc những doanh nghiệp có năng lực góp phần vào sự phục hồi của nền kinh tế. Việc xem xét tháo gỡ cần phải tập trung vào những dự án sắp hoàn thành, sớm đưa được sản phẩm ra thị trường. Còn đối với những doanh nghiệp đang phải đối mặt với loạt khó khăn, thậm chí có nguy cơ phải dừng hoạt động thì cần đến sự hỗ trợ của những quỹ thuộc các ngành nghề khác chứ không thể phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn vốn của Nhà nước.

Hiện nay, Tổ Công tác của Thủ tướng Chính phủ chuyên rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với việc triển khai thực hiện những dự án bất động sản cho hai thành phố lớn là Hà Nội, TP.HCM cũng như những địa phương, doanh nghiệp khác đang hoạt động hết sức tích cực. Tuy nhiên, để tháo gỡ được những khó khăn này cần phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các địa phương, doanh nghiệp.

Dễ dàng nhận thấy sự vào cuộc của các cấp chính quyền đóng vai trò hết sức quan trọng đối với sự hồi phục của các doanh nghiệp bất động sản. Việc tháo gỡ các vướng mắc này sẽ phải chờ đến khi những Luật mới sửa đổi được áp dụng thực hiện rộng rãi, trong thời gian đó việc hướng dẫn, phổ biến dần những quy định mới hết sức cần thiết để các địa phương không bị bỡ ngỡ./.