Bất động sản cho thuê tập trung vào phân khúc chung cư

Theo Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), chỉ trong một thời gian ngắn, giá mua bán và cho thuê chung cư liên tục tăng và lập đỉnh mới khiến nhiều người phải bỏ qua định kiến về việc “đầu tư chung cư là tiêu sản” như trước đây. Chính điều này đã khiến cho nhu cầu mua bán tiếp tục tăng cao vì nhiều nhà đầu tư đã mua để cho thuê lại với giá cao nên giá chung cư vẫn đang tiếp tục đà tăng giữa lúc thị trường khan hiếm nguồn cung.

Nghiên cứu mới công bố của VARS cho thấy, trong vài năm trở lại đây giá chung cư tăng trưởng bình quân hai chữ số mỗi năm. Riêng trong năm ngoái, tại thị trường Hà Nội chỉ số giá chung cư đã tăng 16% so với thời điểm đầu năm 2023. Tại TP.HCM, chỉ số này cũng bước vào chu kỳ tăng mới từ quý III/2023, nhờ vào việc các dự án chung cư cao cấp đang hạ nhiệt trên thị trường thứ cấp.

Tính trung bình, giá bán chung cư sơ cấp trên cả nước vẫn đang ở mức cao khi dao động từ mức 40 triệu đồng/m2 trở lên. Đây là mức giá được cho là cao kỷ lục và nhiều khả năng vẫn sẽ tăng trong năm nay nếu như nguồn cung không được khai thông. Giữa lúc giá bán chung cư tăng mạnh nằm ngoài khả năng sở hữu của người có nhu cầu ở thực thì họ đã chuyển hướng sang việc thuê chung cư để ở. Đặc biệt tại những thành phố lớn, xu hướng thuê chung cư đã trở nên phổ biến và được ưa chuộng hơn rất nhiều.

Tuy nhiên, khi nhu cầu trên thị trường tăng cao thì cũng đã đẩy giá thuê tăng mạnh từ giữa năm 2022. Theo ghi nhận của VARS, nhiều chung cư đã tăng giá thuê lên đến 40% so với giai đoạn đỉnh điểm dịch bệnh và khoảng 20% so với giữa năm 2022. Trong đó, căn hộ 1 phòng ngủ tăng giá thuê mạnh nhất mang đến tỷ suất sinh lời cao gấp đôi so với những căn hộ có diện tích lớn 2-3 phòng ngủ. Ví dụ tại một số dự án cao cấp nằm ở vị trí trung tâm quận Long Biên, theo khảo sát cho thấy căn hộ 1 phòng ngủ đang được cho thuê với giá 7-8 triệu đồng/tháng, tăng 10-15% so với cùng kỳ năm trước. Căn hộ 2 phòng ngủ, đầy đủ nội thất được cho thuê với giá từ 10-11 triệu đồng/ tháng tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Tại quận Nam Từ Liêm, chung cư 1 phòng ngủ ở một số dự án cao cấp đang cho thuê với mức giá 10 triệu đồng/tháng đầy đủ nội thất, những căn hộ 2 phòng ngủ đủ nội thất đang được cho thuê với giá từ 14-16 triệu đồng, tăng khoảng 15% so với cùng kỳ. Mặc dù giá tăng cao nhưng tỷ lệ lấp đầy cũng tương đối ổn định do nhu cầu ở tăng cao trong thời gian qua, đối với những người không đủ khả năng chi trả sẽ chọn dịch chuyển ra vùng ven nhưng vẫn lựa chọn hình thức thuê chung cư là chủ yếu.

Tương tự, tại TP.HCM, giá thuê chung cư tại khu vực trung tâm cũng có xu hướng tăng nhẹ dao động trong khoảng từ 500.000-1 triệu đồng/tháng. Trong khi đầu năm 2023, giá cho thuê vẫn giữ nguyên và còn giảm nhẹ ở một số chung cư sở hữu diện tích lớn. Ví dụ, giá thuê căn chung cư một phòng ngủ tại dự án chung cư nằm trên đường Tôn Đức Thắng, phường Bến Nghé, quận 1 đã bất ngờ tăng giá khiến nhiều người thuê bất ngờ. Cụ thể ngay khi hợp đồng cũ vừa chấm dứt chủ mới đã tăng giá từ 15 triệu đồng lên thành 20 triệu đồng/tháng. Một số chung cư có vị trí xa hơn cũng tăng giá nhẹ chứ không giữ nguyên như thời điểm đầu năm 2023.

Theo đại diện VARS, thời điểm trước đây đa phần mọi người đều đánh giá đầu tư vào căn hộ cho thuê hay để mua bán không thể sinh lời như nhà đất thổ cư hay đất nền. Ở thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư và người mua đã thay đổi tư duy này khi họ nhận ra việc cho thuê căn hộ chung cư sẽ mang đến nguồn thu ổn định. Chính vì thế tại các thành phố lớn, nhiều người đã lựa chọn mua chung cư rồi cho thuê lại để đảm bảo dòng tiền đều đặn hàng tháng mà “lãi suất” cao hơn rất nhiều so với việc gửi tiết kiệm ở thời điểm hiện tại.

Theo dự báo của VARS, mức giá cho thuê căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới nhưng sẽ diễn ra với tốc độ chậm hơn so với thời gian trước đây. Triển vọng của thị trường căn hộ đang ngày càng trở nên triển vọng hơn khi hoạt động sản xuất, kinh doanh dần hồi phục, chính điều này khiến cho nhu cầu thuê tại các thành phố lớn càng tăng mạnh. Bên cạnh đó, lượng người đến đây sinh sống và làm việc cũng tăng lên hàng năm nên nhu cầu thuê rất cao.

Theo VARS, hiện tại thị trường vẫn còn rất nhiều thách thức khi giá thuê tăng cao thì người thuê cũng cần phải đưa ra những lựa chọn và quyết định sáng suốt nếu muốn thuê dài hạn. Đối với những người có mức thu nhập ổn định hay thế hệ trẻ sẽ lựa chọn việc mua căn hộ theo các chính sách trả góp hợp lý, an toàn. Đối với những người không có khả năng kinh tế thì sẽ lựa chọn việc thuê chung cư ở các khu vực vùng ven để giảm thiểu chi phí.

Hiện tại, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã mở bán dự án mới, bên cạnh đó, họ cũng đưa ra những chính sách ưu đãi để kích cầu người mua, tăng tính thanh khoản. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng đã tận dụng cơ hội này để mua chung cư rồi cho thuê lại với giá cao. Do đó, trên thị trường lúc này đã có rất nhiều lựa chọn cho những người có nhu cầu ở thực./.