Chung cư Hà Nội tăng chóng mặt, dự báo phân khúc cao cấp dẫn dắt thị trường

Theo chia sẻ của anh M. (32 tuổi, Hà Nội), anh đang có ý định chuyển đổi từ nhà đất sang chung cư. Đến khi tìm hiểu, anh mới tá hỏa khi giá chung cư cao ngất ngưởng, liên tục tăng lên. Vì thế, anh cũng chần chừ mãi chưa dám xuống tiền.

Hồi tháng 11/2022, anh M. có tìm mua căn hộ 2 ngủ, diện tích 71 m2 tại khu vực Kim Giang, quận Thanh Xuân. Khi đó, căn hộ này được báo giá 3,1 tỷ đồng đã bao gồm các loại thuế phí. Khi đó, nhận thấy thị trường bất động sản cả nước đang trầm lắng, anh M. cho rằng chờ đợi thêm một thời gian nữa thì giá chung cư sẽ hạ nhiệt. Thế nhưng, giá phân khúc này lại tăng liên tục bất chấp việc đất nền, biệt thự, shophouse… liên tục giảm giá và cắt lỗ. 

Đến tháng 12/2023, vẫn dự án đó và căn hộ tiêu chí như cũ, giá căn hộ đã lên mức 3,4 tỷ đồng, tương đương tăng hơn 9% sau hơn 1 năm. 

Liên quan đến vấn đề này, một môi giới chung cư tại quận Thanh Xuân chia sẻ, những dự án chung cư mới mở bán thời điểm hiện tại có giá khá cao, dao động trong khoảng 50-65 triệu đồng/m2. Chính vì thế, nhiều khách hàng chuyển sang tìm kiếm những căn hộ thuộc các dự án đã đi vào hoạt động được 3-5 năm, mức giá 40-50 triệu đồng/m2. Dù giá những căn hộ này đã tăng hơn 30% so với khi mở bán, nhiều khách hàng vẫn chấp nhận xuống tiền ngay lập tức. 

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, giá căn hộ bình quân đều tăng trưởng 2 chữ số trong những năm qua. Chỉ tính riêng trong năm 2023, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội thời điểm cuối năm đã tăng mạnh 16 điểm % so với hồi đầu năm.

Dữ liệu này còn nhấn mạnh, các dự án căn hộ ở những thành phố lớn liên tục thiết lập lên những mặt bằng giá mới. Đồng thời, giá thuê căn hộ cả cũ lẫn mới ở các khu dân cư cũng leo dốc không ngừng. Đặc biệt, giá cả tăng liên tục từ giai đoạn giữa năm 2022, khi mà những hợp đồng thuê nhà đang trong giai đoạn đỉnh dịch - đáo hạn, nếu 2 bên tiếp tục có nhu cầu sẽ được gia hạn. So sánh với giai đoạn đỉnh dịch, nhiều căn hộ đã tăng giá đến 40%, và tăng khoảng 20% so với hồi giữa năm 2022. 

Kịch bản thị trường chung cư Hà Nội sẽ tương tự TP.HCM 3-5 năm trước

Theo báo cáo của Savills về thị trường căn hộ chung cư Hà Nội, tính đến quý IV/2023, giá mở bán căn hộ trung bình ở thị trường này đã tăng 20 quý liên tiếp. Cụ thể, giá bán sơ cấp trung bình là 58 triệu đồng/m2 thông thủy, tương ứng mức tăng 7% theo quý và 12% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lượng căn hộ sơ cấp được ghi nhận là 11.911 căn, tương ứng với mức giảm 40% theo quý và 41% theo năm.

Trong một diễn biến khác, kết quả nghiên cứu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, chung cư chính là phân khúc dẫn dắt sự hồi phục của thị trường bất động sản trong năm 2023. Lượng tiêu thụ chủ yếu tập trung tại các dự án và phân khu thuộc đại đô thị trong bối cảnh nguồn cung chiếm tới 60%. Ngoài ra, số lượng bán ra cũng chiếm đến 59% tổng thị trường căn hộ sơ cấp ở khu vực Hà Nội.

Chia sẻ thêm, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate khẳng định, nguồn cung thị trường căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2023 đã tăng trưởng đến 98%, chủ yếu từ khu Đông và khu Tây thành phố. Trong đó, loại hình căn hộ cao cấp đã cao gấp 2,3 lần so với 6 tháng đầu năm. Bên cạnh nguồn cung, lượng tiêu thụ căn hộ sơ cấp so với nửa đầu năm cũng đã bật tăng 104%. 

Theo như dự báo, nguồn cung căn hộ mở mới trong năm 2024 sẽ đạt khoảng 16.000-18.000 căn hộ, vượt qua con số được ghi nhận trong năm 2023. Chiếm tới 90% nguồn cung toàn thị trường sẽ đến từ khu Tây và khu Đông. Phần lớn nguồn cung mở mới trong năm nay đến từ phân khúc cao cấp; ngoài ra cũng có sự xuất hiện nguồn cung lớn thuộc phân khúc hạng sang. 

Thực tế cho thấy, quỹ đất đang ngày càng hạn chế, cộng thêm việc các chủ đầu tư chú trọng phát triển những phân khúc sản phẩm mới thường sẽ định vị dòng sản phẩm cao cấp, giá bất động sản trong thời gian tới vẫn tiếp tục tăng. Đồng thời, nguồn cung của những sản phẩm cao cấp ngày càng dồi dào, trong khi những sản phẩm trung cấp và bình dân ngày càng khan hiếm, thiếu hụt. 

Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho rằng, dự báo phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường trong giai đoạn 2024-2025. Đáng chú ý, xu hướng này đã diễn ra ở TP.HCM 3-5 năm trước. Vì thế, kịch bản thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội sẽ đi đúng xu hướng của TP.HCM. 

Cung cầu ngày càng chênh lệch

Theo nhìn nhận của ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch VARS, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua đang thực sự khan hiếm. Những năm gần đây, số lượng dự án ngày càng hạn chế, trong khi nhu cầu của khách hàng và đặc biệt là những gia đình trẻ còn lớn. 

Ông Đính cũng cho biết, nguyên nhân còn bởi cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối, khiến cho giá căn hộ chung cư tại phân khúc sơ cấp và thứ cấp tiếp tục bị đẩy lên cao. Đồng thời, những người có nhu cầu ở thực ngày càng khó tiếp cận với những sản phẩm vừa túi tiền. 

Xét trong ngắn hạn, ông Đính dự báo, giá cả căn hộ ở những trung tâm thành phố lớn vẫn sẽ tiếp tục đà tăng, đặc biệt là ở phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi đó, giá mua đi bán lại của những dự án cao cấp hạng sang cũng có thể sẽ ghi nhận mức giảm nhẹ. 

Còn theo chuyên gia đầu tư bất động sản Phạm Hoàng Tùng, hạ tầng đô thị trong thời gian qua liên tục phát triển, hàng loạt dự án cao tốc, đường vành đai và những cây cầu vượt sông Hồng… đều được đầu tư xây dựng đã đẩy mạnh khả năng kết nối giữa những khu vực này với trung tâm thêm thuận lợi, từ đó đẩy giá bất động sản tăng lên. 

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội bổ sung, thị trường bất động sản những năm gần đây đã và đang chứng kiến sự mất cân đối nghiêm trọng giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ ở khu vực Hà Nội, đặc biệt là các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. 

Cụ thể, vị này cho biết: “Phân khúc nhà ở trong thời gian tới vẫn tiếp tục đà tăng trưởng về giá cả, chủ yếu là do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cộng thêm cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Việc hạn chế về nguồn cung trên thị trường trong tương lai vẫn còn tiếp tục, điều này khiến cho giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường vẫn tiếp tục tăng cao”./.