Giao dịch sôi động, hơn 4.000 căn chung cư vùng ven TP.HCM được “sang tay” trong một tháng

Số liệu được DKRA Group cho biết tại Báo cáo Thị trường bất động sản TP.HCM và vùng ven, gồm Đồng Nai và Tây Ninh tháng 11/2025 vừa được phát hành.

Theo báo cáo trên, trong tháng vừa qua, thị trường căn hộ tại TP.HCM và vùng ven tiếp tục ghi nhận sự phục hồi rõ rệt khi toàn thị trường xuất hiện 11.272 căn nguồn cung sơ cấp từ 124 dự án. Con số này tăng nhẹ 6% so với tháng trước, dù vẫn thấp hơn 18% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” khi chiếm tới 99% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Trong đó, khu vực Bình Dương (cũ) vươn lên dẫn đầu với khoảng 53% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Thuận An và Dĩ An – hai đô thị vệ tinh đang nổi lên như các điểm nóng phát triển hạ tầng – đô thị phía Đông Bắc TP.HCM.

Cơ cấu nguồn cung cũng ghi nhận sự dịch chuyển đáng kể khi căn hộ hạng B chiếm 44% tổng nguồn cung sơ cấp. Đây là phân khúc được hấp thụ tốt nhất nhờ mức giá vừa túi tiền, phù hợp nhu cầu ở thực và tiềm năng tăng giá ổn định.

Song song với cải thiện về nguồn cung, sức cầu trên thị trường gia tăng rõ rệt. Trong tháng ghi nhận hơn 4.000 giao dịch thành công – tăng 50% so với tháng 10 và gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng đáng kể, phản ánh tâm lý mua nhà đang quay trở lại trong bối cảnh lãi suất duy trì ổn định, các chủ đầu tư tung ra nhiều chương trình ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ vay linh hoạt.

Về giá bán, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng tăng nhẹ, phổ biến tăng từ 3 – 6% so với các đợt mở bán liền kề trước đó. Mức tăng tập trung tại các dự án trung – cao cấp ở khu Đông TP.HCM (cũ), nơi hạ tầng được đầu tư mạnh, đặc biệt là các tuyến đường kết nối và những dự án trọng điểm đang hoàn thiện.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM quý IV/2025 đạt 90 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước và tăng tới 21% so với cùng kỳ. Giá thứ cấp cũng tăng 18%, đạt bình quân 64 triệu đồng/m². Điều này cho thấy cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đều đang trong chu kỳ phục hồi mạnh.

Không chỉ TP.HCM, giá bán tại các địa phương lân cận cũng tăng đáng kể. Trong quý vừa qua, giá mở bán căn hộ ở Bình Dương (trước sáp nhập) tăng khoảng 10%, Đồng Nai tăng 12% và Long An (thuộc Tây Ninh sau sáp nhập) tăng đến 45%. Giá thứ cấp tại các khu vực này đồng loạt tăng 13 – 15%, cho thấy nhu cầu khu vực vùng ven đang mở rộng mạnh mẽ.

Sự tăng giá diễn ra trong bối cảnh nguồn cung mới cải thiện sau thời gian dài khan hiếm. Theo CBRE, tổng nguồn cung mới tại 5 thị trường trọng điểm đạt xấp xỉ 26.000 sản phẩm, gấp đôi năm 2024. Bình Dương (cũ) dẫn đầu với 15.800 căn hộ; Tây Ninh khoảng 2.000 căn; Đồng Nai 600 căn; TP.HCM (cũ) ghi nhận khoảng 7.600 căn, tăng 50% so với năm trước.

Mặc dù nguồn cung tăng, giá nhà vẫn neo cao do phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Riêng thị trường TP.HCM (cũ), 90% giỏ hàng năm 2025 nằm ở nhóm cao cấp – hạng sang; tại Bình Dương (cũ) là khoảng 60%. Long An cũng ghi nhận loạt dự án mới có giá 40 – 60 triệu đồng/m², kéo mặt bằng khu vực lên mức mới.

Dự báo năm 2026, đại diện CBRE Việt Nam cho biết, nguồn cung mới có thể đạt 50.000 sản phẩm, trong đó căn hộ chiếm khoảng 65%. Con số này tăng gần 30% nhờ các tuyến giao thông trọng điểm chuẩn bị hoàn thành. Mặt bằng giá sẽ phân hóa mạnh: TP.HCM tiếp tục duy trì mức cao, trong khi các tỉnh vệ tinh sẽ có biên độ điều chỉnh linh hoạt hơn để thu hút người mua./.