Hà Nội: Nhu cầu nhà ở tiếp tục bị dồn nén khi nguồn cung ít ỏi

Nguồn cầu về nhà ở tiếp tục bị dồn nén

Báo cáo Thị trường Bất động sản Hà Nội quý I/2024 của Savills chỉ ra thị trường căn hộ tại Hà Nội vẫn đang mất cân bằng  cung - cầu trong khi nguồn cung giá phải chăng vẫn còn hạn chế.

Theo ghi nhận của Savills, nguồn cung căn hộ quý I/2024 ghi nhận tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn. Trong đó, nguồn cung sơ cấp trong quý tăng 9% nhưng giảm 34% theo năm đạt 12.928 căn.

Phân khúc căn hộ vẫn tiếp tục tồn tại tình trạng mất cân bằng cung - cầu, ghi nhận sự thiếu hụt sản phẩm có giá dưới 30 triệu đồng/m2 (căn hộ hạng C). Các căn hộ có mức giá này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và đã được bán hết. Từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp của căn hộ hạng C đã giảm 47% mỗi năm.

Trong khi đó, căn hộ hạng B lại chiếm chủ yếu nguồn cung của thị trường với gần 90%. Từ nay tới cuối năm 2024, dù các đạo luật lớn đã được thông qua nhưng nguồn cung mới chưa thể có nhiều cải thiện.

Tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu đối với nhà ở hàng năm vào khoảng 50 nghìn ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra ở riêng của những người trưởng thành và số người trung bình trong 1 nhà giảm. Trong khi đó, con số về nguồn cầu này lại không được đáp ứng bởi sự hạn chế về nguồn cung trong một thời gian dài. Cả hai yếu tố này dẫn tới nhu cầu về nhà ở bị dồn nén. Cùng với đó, các yếu tố vĩ mô như lãi suất ở ngưỡng thấp, thị trường vàng nhiều biến động,… khiến các nhà đầu tư rốt ráo đi tìm kiếm các kênh đầu tư hợp lý và có tính dài hạn. Vô hình trung khiến nhu cầu tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội tăng cao.

Lý do nhiều người lựa chọn căn hộ đó là khi so sánh với các dòng sản phẩm khác như sản phẩm liền thổ, nhà liền kề hay biệt thự thì căn hộ vẫn có giá hợp lý hơn cả, đặc biệt là với người mua có nhu cầu ở thực. Chính vì vậy, căn hộ vẫn là sản phẩm được đánh giá có mức tăng cả về nguồn cầu và giá sơ cấp. Báo cáo của Savills cho thấy giá sơ cấp căn hộ ở Hà Nội đã đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm.

Trong điều kiện giá sơ cấp vẫn neo ở mức cao, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận lượng giao dịch tăng và giá cũng đã nhích lên so với trước đó. Thị trường thứ cấp giai đoạn trước cũng có mặt bằng giá hợp lý hơn so với giá sơ cấp, tuy nhiên nhu cầu về nhà ở ngày một lớn nên giá căn hộ thứ cấp trong những tháng đầu năm 2024 đã ghi nhận mức tăng đáng kể.

Một trong những “điểm nhấn” của thị trường bất động sản trong quý I/2024 đó là tâm lý người mua đã có nhiều chuyển biến. Dường như, quan niệm căn hộ là “tiêu sản” đã thành câu chuyện của ngày trước, hiện nay, quan điểm này đã thay đổi khi người mua/nhà đầu tư nhận thấy rằng dòng sản phẩm căn hộ tại các đô thị lớn cũng là một tài sản. Bên cạnh đó, nếu như trước đây, quyết định mua căn hộ được người mua cân nhắc rất lâu bởi đây cũng được xem là một khoản đầu tư có giá trị lớn thì thời gian trở lại đây, người mua nhà có xu hướng không đợi quá lâu để đưa ra quyết định.

Đây không phải là câu chuyện của toàn bộ thị trường. Đối với các căn hộ giá không đi đôi với chất lượng thì chưa chắc người mua đã có quyết định nhanh chóng. Trong quý I/2024, các dự án thu hút sự quan tâm của thị trường đều là những dự án của các chủ đầu tư uy tín. Sản phẩm tung ra thị trường sẽ có sự đảm bảo nhất định về yếu tố pháp lý cũng như chất lượng dự án. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư này cũng thường sử dụng những thương hiệu hàng đầu từ tư vấn đến thiết kế, thiết kế cảnh quan, thiết kế sản phẩm,… Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn lựa chọn các đơn vị nước ngoài có tên tuổi để nâng tầm của dự án. Những chủ đầu tư uy tín, dự án tốt, pháp lý đảm bảo là những dự án có lượng giao dịch khả quan.

Nguồn cầu đang có sự dịch chuyển

Hiện nay, giá cả leo thang, một số dự án từ đó cũng được đẩy giá vượt quá giá trị thực tế. Vì vậy, người mua cần xem xét kĩ và cân nhắc mức độ hợp lý cũng như giá trị sử dụng của dự án.

Nếu giá còn tăng, người mua cần xem xét bài toán tài chính của mình. Hiện, nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn, nếu giá tiếp tục đẩy lên cao, người mua có thể cân nhắc tới việc thuê chung cư nội đô hoặc chấp nhận dịch chuyển nhu cầu tới các tỉnh lân cận Hà Nội có giá hợp lý hơn.

Hiện, một số địa phương lân cận như Bắc Ninh hay Hưng Yên, vùng Vành đai 4, Vành đai 3,5 có sự phát triển về cơ sở hạ tầng cũng là nguồn cung lớn cho người mua nhà. Có thể nói, hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở. Cơ sở hạ tầng phát triển sẽ giúp “kéo” các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn và giúp người mua nhà có thể giảm thời gian di chuyển. Các tỉnh lân cận hoặc khu vực ngoại ô, phía chủ đầu tư cũng có thể tiếp cận quỹ đất với chi phí thấp hơn và từ đó có thể tạo ra nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn.

Thời gian gần đây, các dự án, căn hộ tại các tỉnh lân cận thành phố Hà Nội ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người mua. Từ năm 2024-2026, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203 nghìn căn hộ. Cùng với đó, các luật sửa đổi vừa được thông qua kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển và mang tới sự cải thiện nhất định đặc biệt cho nguồn cung. Bên cạnh đó, từ năm 2025 trở đi, thị trường sẽ có khoảng 101 dự án sẽ được mở bán với 84.400 căn hộ. Đây cũng là nguồn cung quan trọng cho thị trường trong thời gian tới./.