Phân khúc nhà ở xã hội "đuối sức" trong quý I/2024

Tình trạng “vừa thiếu, vừa ế”

Trong quý I/2024, thị trường nhà ở liên tục ghi nhận những tín hiệu tích cực. Nhiều dự án bất động sản đồng loạt được khởi công với quy mô hàng chục ngàn ha, tổng vốn đầu tư hàng tỷ USD. Bản thân các doanh nghiệp cũng tự tin hơn trong kế hoạch mở lại giỏ hàng.

Theo thống kê từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), xét trong giai đoạn quý I/2023 - quý I/2024, phân khúc nhà ở đã đạt 2.600 giao dịch thành công, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ liên tục được cải thiện với kết quả đạt gần 31%, tương đương tăng lần lượt 5% và 19% so với quý IV/2023 và quý I/2023. Đáng chú ý, các căn hộ chung cư giá bán dưới 50 triệu đồng/m2 bán hết 100% khi ra hàng. 

Tuy nhiên, đối với phân khúc nhà ở xã hội, tỷ trọng giao dịch đang có xu hướng giảm vì nguồn cung ngày càng khan hiếm. Tính đến thời điểm hiện tại, cả nước đã hoàn thành 37.868 căn, đạt 8,9% kế hoạch 2021-2025, tăng 4,3 so với thống kê gần nhất vào cuối năm 2023. Có 127 dự án đã khởi động với quy mô 107.896 căn, 301 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư mới, quy mô 265.486 căn. Với những con số này, nếu không có những đột phá về cơ chế chính sách thì đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội rất khó đạt mục tiêu đã đề ra.

Tình trạng “vừa thiếu, vừa ế” của nhà ở xã hội vẫn chưa được khắc phục. Mặc dù vẫn thiếu nguồn cung tổng thể nhưng một số dự án nhà ở xã hội vẫn chật vật trong khâu bán hàng. Dự kiến, trong thời gian tới, khi một số quy định trong luật mới chính thức có hiệu lực sẽ góp phần giải toả một số nút thắt, tạo đà cho phân khúc này phát triển mạnh mẽ hơn. 

Theo ông Troy Griffiths - Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, không chỉ có loại hình nhà ở giá rẻ mà tất cả các phân khúc nhà ở đều đang sụt giảm nghiêm trọng. Nguyên nhân đầu tiên của sự sụt giảm này là do thu nhập của dân số ngày càng tăng và vốn tăng trưởng lớn. Tiếp đến là do quỹ đất để phát triển nhà ở tại cả hai thành phố ngày càng khan hiếm, đắt đỏ hơn, các chủ đầu tư phải theo đuổi mức giá bán cao hơn để có thể đạt được lợi nhuận. Cuối cùng là do những vướng mắc, chậm trễ liên quan đến thủ tục hành chính, điều này đồng nghĩa với việc chỉ có những dự án đã được phê duyệt mới được phát triển và đưa ra thị trường.

Cần có hành động quyết liệt hơn

Theo thông tin từ VARS, hiện tại, các chủ đầu tư, người dân đều gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng ưu tiên phát triển nhà ở xã hội. Hiện tại, gói tín dụng này mới giải ngân được 646 tỷ đồng, tương đương 0,5% cam kết tín dụng với số tiền khoảng 7.000 tỷ đồng. Cho nên, thị trường nhà ở vẫn rất cần một gói tín dụng dành riêng cho phân khúc này, dưới dạng “gói cứu trợ”, không chỉ đơn thuần xuất phát từ sự tự nguyện hỗ trợ mà không có yêu cầu cụ thể về tiến độ giải ngân như hiện tại.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa cũng cho rằng, về gói tín dụng ưu tiên phát triển nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng là do các ngân hàng thương mại đề xuất để hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung, trong đó có dự án nhà ở xã hội. Các ngân hàng không có trách nhiệm cung cấp vốn mới.

Ở Singapore, việc người dân vay mua nhà ở xã hội được  thực hiện qua ngân hàng, còn Chính phủ đứng ra chịu trách nhiệm. Ví dụ, người dân đất nước này có thể vay mua nhà với kỳ hạn từ 30-60 năm, lãi suất cố định 2%/năm. Nếu lãi suất có chênh lệch lên thì Chính phủ sẽ tài trợ. Cách thực hiện này rất hiệu quả nhưng chúng ta lại đang làm ngược lại, cho vay thời hạn quá ngắn, người mua nhà có ít tiền thì khó mua nổi.

“Lâu nay, phần lớn các chính sách dùng ngân hàng là người thực hiện đều khó có kết quả. Cho nên, tôi cho rằng, đã đến lúc cần có một gói tín dụng riêng, đặc thù, mang tính chất trợ cấp để đạt mục tiêu, khó trông chờ từ các ngân hàng thương mại”, ông Nghĩa nói.

Đưa ra giải pháp để phát triển nguồn cung nhà ở xã hội, việc phát triển cơ sở hạ tầng ra vùng ngoại ô sẽ giúp các chủ đầu tư có thể tiếp cận với những quỹ đất giá rẻ, từ đó có thể phát triển nhà ở phải chăng hơn do chi phí đất thấp hơn. Điển hình như, Hà Nội và TP.HCM không có sự phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh thành lân cận đang được kéo lại gần hơn với các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng và phát triển.

“Với hạ tầng phát triển, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ tiếp cận hơn với vùng trung tâm của các thành phố. Nhờ đó, có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ. Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố trung tâm. Bình Dương và Bắc Ninh là hai ví dụ minh chứng rõ ràng cho điều này. Đây đều là hai tỉnh thành có mức giá nhà ở phải chăng, trung bình khoảng 1.500 USD/m2 nhà ở/ căn hộ”,  ông Troy Griffiths nói.

Đưa ra dự báo về thị trường bất động sản trong thời gian tới, giới chuyên giá của VARS nhận định, quý I/2024 là bước đệm nhẹ để thị trường giữ nhịp, trước khi nhảy sang một bước tiến mới với những kỳ vọng về kết quả phục hồi rõ nét hơn ở những quý sau. Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục diễn biến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích cực trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hoá.

Kết quả phục hồi vẫn có sự phân hoá theo phân khu và khu vực tương tự như quý I/2024. Sau khi trải qua giai đoạn khó khăn, các chủ thể còn tồn tại sẽ có được sức kháng thể. Dòng tiền từ các kênh khác khả năng cao sẽ tìm về thị trường bất động sản với số lượng nhiều hơn cùng khả năng tiếp cận thuận lợi hơn. Số lượng các chủ thể sẵn sàng tái nhập cuộc sẽ tăng lên./.