Khi dòng vốn và niềm tin cùng trở lại, thị trường địa ốc Việt Nam dần sáng đèn

Theo báo cáo Nghiên cứu thị trường bất động sản quý III/2025 của Avison Young Việt Nam, trong 9 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Việt Nam tiếp tục hồi phục trên nền tảng tăng trưởng GDP và các chỉ số vĩ mô được củng cố. Việc hơn 4.000 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới cùng các cải cách chính sách ban hành trong năm nay đã mở rộng khả năng tiếp cận thị trường và củng cố tâm lý nhà đầu tư.

Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định: “Quyết định nâng hạng thị trường Việt Nam từ “Cận biên” lên “Mới nổi” của FTSE Russell đánh dấu sự tín nhiệm lớn vào tiến trình phát triển kinh tế đất nước. Việc nâng hạng sẽ có hiệu lực từ tháng Chín năm 2026 sau đợt rà soát vào tháng Ba, nhưng tác động thực sự sẽ tích cực hơn nữa nếu và khi MSCI (Morgan Stanley Capital International) đưa ra động thái tương tự.

Dù vậy, đây vẫn là cột mốc quan trọng, phản ánh những cải cách liên tục của Việt Nam về tính minh bạch, khả năng tiếp cận thị trường và thu hút đầu tư nước ngoài. Việt Nam đang tiến tới kỷ niệm 40 năm Đổi Mới vào năm 2026, và do đó, sự kiện này có thể mở ra chặng đường mới – “Đổi Mới 2.0” – giai đoạn hội nhập quốc tế sâu rộng và thu hút mạnh mẽ hơn các dòng vốn FDI”. 

Nhà ở phục hồi, hướng đến giá trị thực và phát triển bền vững

Nguồn cung căn hộ và nhà liền thổ tại TP.HCM tăng trở lại trong quý III. Nhiều dự án mới như Trellia Cove (Mizuki Park), The Privé, Lumière Midtown, Kieu by KITA hay Gladia By The Waters được tung ra thị trường. Giá bán căn hộ mới tăng 5–8% so với quý trước, đặc biệt khu Nam Rạch Chiếc đang xác lập mặt bằng giá mới với dự án Eaton Park đạt khoảng 8.400 USD/m². Giá cao khiến người mua ở thực và nhà đầu tư ngắn hạn tỏ ra thận trọng; trong khi chủ đầu tư tung ra chính sách bán hàng để kích cầu.

Ở phía Tây Nam thành phố, các dự án quy mô lớn như Vinhomes Green City, Eco Retreat, Kinghill Residence và LA Home được xem là nhân tố kích hoạt một “cực phát triển mới”, nhờ giá cả phù hợp và nguồn cung đa dạng.

Hà Nội cũng ghi nhận hơn 2.000 căn hộ mới, tập trung chủ yếu ở phía Đông. Điển hình là các dự án Vinhomes Ocean Park, Masteri Lakeside với giá dao động 2.350–3.350 USD/m², trải đều các phân khúc trung cấp đến cao cấp. Người mua chủ yếu có nhu cầu ở thực hoặc đầu tư dài hạn, hạn chế vay dù lãi suất hạ dù bối cảnh lãi suất vay đã hạ nhưng tâm lý vẫn thận trọng.

Tại Đà Nẵng, hơn 500 căn hộ chào bán từ các dự án như Masteri Rivera hay M Landmark Residence ra mắt với nhiều chương trình ưu đãi lãi vay và chiết khấu, phản ánh cạnh tranh bằng khuyến mại thay vì tăng giá.

Theo các chuyên gia, nhu cầu ở thực và dòng vốn đầu tư lớn tiếp tục củng cố nền tảng cho bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, bảng giá đất 2026 cùng những thay đổi về thuế và thủ tục sẽ làm tăng chi phí phát triển. Do đó, yếu tố minh bạch và tuân thủ, uy tín nhà phát triển, vị trí kết nối hạ tầng và giá trị sử dụng thực trở thành các tiêu chí hàng đầu mà cả người mua để ở và nhà đầu tư cân nhắc trước khi quyết định.  

Phân khúc lưu trú – thương hiệu và trải nghiệm dẫn dắt phục hồi

Phân khúc lưu trú cho thấy sức hồi phục rõ nét. Tại TP.HCM, nhu cầu thuê dài hạn tăng mạnh, đặc biệt với căn hộ 2–3 phòng ngủ. Nhiều quỹ căn như Nikko Saigon đã đạt công suất cho thuê gần như kín.

Nguồn cung khách sạn mở rộng với việc Sheraton Saigon Grand Opera khai thác lại 120 phòng nâng cấp. Sau khi sáp nhập địa giới, TP.HCM mới được định vị như trung tâm du lịch, hội nghị và sự kiện quốc tế lớn – tạo ra nhu cầu đa dạng nhưng cũng phân mảnh theo vùng: TP.HCM/Bình Dương thiên về lưu trú công vụ - thương mại; Vũng Tàu, nhất là Hồ Tràm và Côn Đảo, giữ vị thế nghỉ dưỡng cao cấp với mức giá thuê vượt trội.

Cũng trong quý III/2025, Hà Nội đón nhận dự án căn hộ dịch vụ Parkroyal Serviced Suites với 122 căn hộ, còn năm 2026 sẽ có thêm 2.800 phòng khách sạn mới, 74% trong số đó đạt chuẩn 5 sao. Đà Nẵng dự kiến bổ sung gần 700 phòng từ Saigontourist và Fivitel Nam Hội An – Fivires Resort.

Công suất phòng ở hai thị trường đều tăng so với cùng kỳ nhờ kỳ nghỉ lễ Quốc khánh và mùa du lịch nội địa. Sau sáp nhập, Đà Nẵng mới trở thành thị trường lưu trú trung - cao cấp quy mô lớn với lợi thế hạ tầng và tài nguyên du lịch lớn.

Khách quốc tế dự báo tiếp tục tăng nhờ chính sách visa nới lỏng và mở rộng miễn thị thực, kéo theo nhu cầu cho sản phẩm lưu trú có thương hiệu vận hành chuyên nghiệp. Chính sách thuê linh hoạt và khả năng đa dạng hóa trải nghiệm (F&B, MICE, tiện ích) là chiến lược để tối ưu công suất thuê và nâng giá phòng trung bình (ADR). 

Văn phòng – cấu trúc lại theo hướng linh hoạt và hiệu quả

Tại TP.HCM, hai dự án mới Saigon Marina IFC và DATC Building gia nhập thị trường, kéo tỷ lệ lấp đầy văn phòng hạng A lên 91%. Giá thuê hạng B tăng khoảng 3% so với quý II, đạt 32,5 USD/m²/tháng, phản ánh sức hút của các tòa nhà có giá thuê hợp lý và vận hành tốt tại vị trí thuận lợi.

Sau khi sáp nhập, cơ cấu nguồn cung tại TP.HCM mới nghiêng rõ về văn phòng hạng B (gần 1,6 triệu m²), phù hợp với nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ, công ty khởi nghiệp hay các tổ chức cần không gian linh hoạt. 

Hà Nội và Đà Nẵng đều ghi nhận các dự án văn phòng mới tái khởi động, như tòa nhà Giảng Võ hay Trung tâm Tài chính Quốc tế Đà Nẵng, dự kiến vận hành cuối năm nay. Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường không thay đổi nhiều so với quý trước. 

Avison Young dự báo, văn phòng hạng B tại TP.HCM (mới) sẽ duy trì đà tăng tích cực do lợi thế chi phí và tính linh hoạt; trong khi hạng A tiếp tục là lựa chọn cho khách thuê cao cấp và tập đoàn đa quốc gia. Xu hướng văn phòng tích hợp tiện ích (office hub) kỳ vọng rõ nét hơn khi nguồn cung tương lai mở rộng ra ngoài trung tâm – nơi có nhiều không gian hơn để phát triển các mô hình mới.

Bán lẻ – chuyển từ “điểm mua sắm” sang “điểm đến trải nghiệm”

Phân khúc bán lẻ tiếp tục ổn định nhờ lực cầu mạnh từ các thương hiệu F&B, giải trí và thời trang. Các tên tuổi như Oh!Some! (Thiso Mall), KKV (AEON Tân Phú), flagship Pop Mart (Vạn Hạnh Mall) mở rộng điểm bán; trong khi Muji tại Parkson Đồng Khởi, khu F&B Vincom Đồng Khởi và khối đế thương mại Metrolink An Phú nâng cấp không gian để tăng trải nghiệm.

Sau sáp nhập, tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tăng, với loại hình trung tâm thương mại (TTTM) tăng cao nhất. Khu lõi trung tâm giữ vững vị thế nhờ mật độ dân cư, sức mua cao và hệ hạ tầng thương mại hoàn thiện.

Hà Nội có dự án mới TTTM Westlake Square (43.000 m²) tại khu đô thị Starlake, còn Đà Nẵng chuẩn bị đầu tư trung tâm thương mại tại Ngũ Hành Sơn và Lotte Duty Free mở rộng hoạt động. Tuy nhiên, kinh nghiệm thực tế từ VV Mall (tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 25%) cho thấy chiến lược bán lẻ cần ưu tiên trải nghiệm ẩm thực, nghỉ dưỡng hơn là chỉ mua sắm hàng miễn thuế, để đáp ứng tốt hơn nhu cầu của du khách và người tiêu dùng địa phương. 

Theo Avison Young, mô hình bán lẻ chú trọng trải nghiệm (F&B, giải trí hay không gian sự kiện) sẽ quyết định công suất và lưu lượng khách, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung tăng và cạnh tranh với thương mại điện tử. Nghiên cứu hành vi mua sắm, chọn lọc ngành hàng và ưu tiên mặt bằng có khả năng chuyển đổi công năng là là điều kiện tiên quyết để dự án BĐS bán lẻ vận hành hiệu quả trong giai đoạn tới.