Khơi thông nguồn cung bất động sản bình dân sẽ mở đường cho thị trường phát triển

Cần bổ sung nguồn cung giá rẻ

Bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và xúc tiến đầu tư Bất động sản, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ khiến toàn bộ các đối tượng tham gia thị trường bất động sản điêu đứng, rã rời mà kéo theo sự trì trệ của nhiều ngành nghề liên quan khác.

Theo bà Miền, xác định đúng vị trí các điểm nghẽn và xử lý theo đúng trình tự vẫn là yếu tố cốt lõi. Bởi lẽ, nếu điểm nghẽn trước chưa thông thì việc thông điểm nghẽn sau về bản chất không giải quyết được vấn đề. Trong đó, việc “khơi thông nguồn cung cho các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với nhu cầu thiết thực của người dân chính là chìa khóa để mở cánh cửa cho thị trường bất động thời điểm này", bà Miền nhấn mạnh.

Tình trạng thiếu vắng nguồn cung nhà ở bình dân trên cả nước.

Thực tế trên thị trường, bất động sản vẫn đang trong tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng trong tất cả phân khúc sản phẩm và cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn mất cân đối, lệch về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền. Cụ thể trong 6 tháng đầu năm, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 06 tháng cuối 2022 và hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6% so với 06 tháng cuối 2022.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho biết, hiện nay đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn nhà ở xã hội với tổng diện tích khoảng 4.8 triệu m² tại Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà xã hội. Con số này dường như cách khá xa so với mục tiêu đề ra, chỉ đạt xấp xỉ 10% mục tiêu.

Cần chung tay giải bài toán nhà ở giá rẻ

Theo Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam - bà Trang Bùi, Việt Nam sẽ đạt mốc 100 triệu dân vào năm 2023, trở thành quốc gia đông dân thứ 3 của khu vực ASEAN, chỉ sau Indonesia, Philippines và xếp thứ 15 trên toàn thế giới. Trong khi đó, tỷ lệ đô thị hóa cả nước đã tăng từ 20% năm 1993, lên hơn gấp đôi vào năm 2022 với tỷ lệ 41,7%.

“Quá trình đô thị hóa nhanh chóng sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nhưng cũng làm gia tăng khoảng cách giàu nghèo. Giá nhà tại Việt Nam hiện cao hơn khoảng 20 lần so thu nhập bình quân đầu người hàng năm, khiến người Việt ngày càng khó sở hữu được nhà ở. Thực trạng đó đặt ra yêu cầu phải có giải pháp tái cân bằng, cụ thể là phát triển nhà ở xã hội như một công cụ bảo đảm an sinh xã hội và thúc đẩy tính bền vững của thị trường bất động sản”, bà Trang nhận định.

Để phát triển được nguồn cung sản phẩm chung cư giá rẻ trên thị trường thì chuyển động chính sách thôi chưa đủ mà cần sự phối hợp từ nhiều đơn vị tổ chức như cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư các dự án và người mua nhà.

Bởi, lần đầu tiên vào năm 2009, chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã xuất hiện nhưng các chủ đầu tư lại thiếu mặn mà khiến nguồn cung phân khúc này trở nên kham hiếm. Sau một thời gian dài đã trở thành hệ lụy và bùng nổ khi thị trường rơi vào khủng hoảng. Tuy vậy, cũng không thể phủ nhận thành quả nhà ở xã hội ở một số địa phương trên cả nước đã thực hiện và hoàn thành tốt giúp nhiều người dân có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp... được cải thiện chỗ ở. Nhưng số lượng này là rất ít so với nhu cầu của người dân.

Bên cạnh những hỗ trợ tích cực từ phía Nhà nước thì chủ đầu tư cũng cần phải tham gia để góp phần cân bằng lại nguồn cung nhà ở.

Cushman & Wakefield Việt Nam chỉ ra, trên thực tế đa phần các dự án nhà ở xã hội được phát triển bởi chủ đầu tư trong nước như: HUD Việt Nam, BIC Việt Nam, Him Lam tại khu vực phía Bắc; khu vực miền trung có Xuân Phú Hải, Saigon Invest Group và Vicoland; phía Nam có Nam Long, Hoàng Quân và Sacomreal và một số chủ đầu tư khác…. Nhóm nghiên cứu này cho rằng đây là cón số quá khiêm tốn nếu so với số lượng các chủ đầu tư đang phát triển nhà ở thương mại trên cả nước. Không chỉ vậy, gần như chưa có sự tham gia của khối ngoại vào thị trường này, dù ai cũng nhận thấy nhu cầu về nhà ở xã hội tại Việt Nam rất cao, đồng nghĩa sức hút của phân khúc này không hề nhỏ.

Điều này có thể nhìn nhận từ việc, thị trường Việt Nam chưa có nhiều quy định bắt buộc về tỷ lệ, độ phân hóa, hay thủ tục hành chính để hoàn thiện nhà ở xã hội.

Tại Hội thảo “Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2023 & Diễn biến thị trường bất động sản quý 2/2023" diễn ra hồi đầu năm, đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá, chúng ta xây dựng nhà ở xã hội nhưng còn có sự bó buộc dẫn đến không ít khó khăn.

Còn về phí người mua nhà, ông Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu kinh tế-tài chính, bất động sản Dat Xanh Services (FERI), cho rằng một trong những giải pháp giúp thúc đẩy nhà ở xã hội là quy định điều kiện đối tượng được mua nhà ở xã hội nên “thoáng” hơn. Ngoài ra, ưu đãi lãi suất cũng phải hợp lý so tình hình thị trường. “Với mức lãi suất áp dụng cho gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng, đối với khách hàng khu vực thành thị là khu vực có nhu cầu nhà ở xã hội lớn, thì vẫn là khá cao. Tính ra, nếu được mua, thu nhập phải ít nhất đạt 30 triệu đồng/tháng sẽ rất khó”.