Lỗ 800 triệu đồng sau 2 năm đầu tư căn hộ cho thuê

“Vỡ mộng” cho thuê căn hộ chung cư

Đầu năm 2022, anh Nguyễn Việt Long (32 tuổi, TP.HCM) mua lại hai căn hộ chung cư ở quận 9 (nay thuộc TP. Thủ Đức, TP.HCM) với giá 35 triệu đồng/m2. Đây là một căn hộ cũ, anh phải đầu tư thêm 250 triệu đồng để sửa sang và khai thác cho thuê.

Ban đầu, anh ước tính doanh thu sẽ đạt khoảng 50 triệu đồng/tháng, trừ đi chi phí quản lý vận hành khoảng 10-15 triệu đồng thì còn lãi ròng khoảng 40 triệu đồng. Cảm thấy tiềm năng nên anh đã quyết định vay 2 tỷ đồng để đầu tư, dự định sẽ khai thác cho thuê và bán ra khi giá nhà lên. 

Tuy nhiên, trong quá trình vận hành khai thác cho thuê, anh liên tục có nhiều khoản chi phí phát sinh không tên nên lợi nhuận thu về chỉ 20-32 triệu đồng/tháng. Trừ đi chi phí quản lý vận hành hàng tháng, anh lỗ đều 10-20 triệu đồng mỗi tháng.

Cảm thấy công việc đầu tư không ổn nên hai tháng trước, anh Long đã quyết định bán rao bán hai căn hộ đang vận hành cho thuê này. Nếu tính số tiền mua ban đầu, cộng thêm khoản tiền lãi từ khoản vay ngân hàng trong 2 năm, anh lỗ gần 800 triệu đồng.

“Thực tế, nếu công việc kinh doanh thuận lợi, tôi có thể tiếp tục giữ lại tài sản để chờ thị trường phục hồi và bán theo giá hiện tại, khi đó lợi nhuận vẫn tốt. Tuy nhiên, do kinh doanh gặp khó khăn, thu nhập của tôi giảm gần 50% so với trước đây, cộng thêm áp lực từ khoản nợ, nên tôi quyết định bán ra để giảm bớt gánh nặng”, anh Long chia sẻ.

Không đến mức thua lỗ như anh Long nhưng chị Thu Hiền, người đứng ra cho thuê một căn chung cư nằm ở mặt tiền đường Võ Văn Kiệt (quận Bình Tân, TP.HCM) cũng chỉ kiếm được 10-12 triệu đồng/tháng sau khi đã trừ hết các khoản chi phí.

“Hàng tháng, tôi phải tốn hơn 5 triệu đồng chi phí cố định như bảo trì thang máy, internet, dọn rác... chưa kể các khoản chi phí sửa chữa lặt vặt khi căn hộ xảy ra vấn đề. Chi phí mua nhà ban đầu là 3,5 tỷ đồng, 400 triệu đồng tiền cải tạo trang thiết bị nội thất, cộng thêm các khoản khấu hao hàng tháng, số tiền lời thu về không còn bao nhiêu”, chị Hiền cho biết.

Cần tính toán kỹ bài toán lợi nhuận

Trao đổi với phóng viên, bà Cao Thị Thanh Hương - Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho biết, những năm trước, thị trường căn hộ cho thuê khá dễ thở vì ít đối thủ cạnh tranh. Tuy nhiên, hiện nay, với sự gia nhập ồ ạt của nhiều nhà đầu tư cá nhân, thị trường trở nên phức tạp hơn.

Ngày nay, việc mua được căn hộ ngày càng khó khăn cho người dân vì tốc độ tăng thu nhập không theo kịp với giá nhà leo thang. Trong tương lai, giá bán căn hộ sơ cấp sẽ còn tăng cao do các chủ đầu tư cần tối ưu hóa lợi nhuận khi chi phí đầu vào ngày càng đắt đỏ. Điều này giải thích phần nào xu hướng nhiều gia đình trẻ chọn thuê nhà thay vì mua. Dù vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định mua nhà để chờ tăng giá hay cho thuê trong thời điểm hiện tại.

Bên cạnh đó, hiện nay, các chính sách bán hàng của chủ đầu tư rất hấp dẫn, nhưng người mua nhà cần lưu ý đến uy tín của chủ đầu tư. Việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Thực tế đã có nhiều trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà vì nhiều lý do khác nhau.

Để hạn chế rủi ro, bà Hương khuyên các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường căn hộ cho thuê, nhà đầu tư nên ưu tiên các chung cư đã bàn giao và có sổ hồng để dễ dàng vay ngân hàng. Nếu mua căn hộ mới, cần có nhiều tính toán hơn, có thể ưu tiên việc chuyển cọc để kiếm lời, sau đó mới tính đến việc cho thuê và chờ tăng giá.

Hiện tại là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, vì trong 3-5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì vậy, sau một thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, đồng thời có thêm dòng tiền từ việc cho thuê.

Đồng quan điểm, ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), cho rằng việc vay ngân hàng để mua nhà cần được tính toán kỹ lưỡng dựa trên khả năng tài chính của người vay. Lãi suất cho vay thấp chỉ là một yếu tố; khi vay, người vay tham gia vào một giao dịch kéo dài từ 3-5 năm, thậm chí lên đến 20-25 năm. Do đó, nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng tài chính và khả năng trả nợ trước khi vay.

“Khi quyết định ký vào một khế ước vay nợ, cần có tầm nhìn dài hạn, không nên chỉ dựa vào mức lãi vay thấp tại một thời điểm cố định,” ông Tiến nhấn mạnh.

Ngoài việc lưu ý khả năng trả nợ khi vay tiền mua nhà, ông Tiến còn khuyên nhà đầu tư cần xem xét khả năng sinh lời của tài sản. Bởi khi mua tài sản bằng tiền vay, nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực trả nợ, nên cần tính toán khả năng mang lại lợi nhuận đều đặn cũng như tính thanh khoản của tài sản trong tương lai./.