“Mấu chốt” để thị trường bất động sản nhà ở phục hồi

Nhu cầu thực lớn nhưng nguồn cung lại hạn hẹp

Theo thông tin thị trường bất động sản quý III/2023 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới trên thị trường sơ cấp Hà Nội tăng gần 7% theo quý và 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2. Nguyên nhân việc giá bán căn hộ có xu hướng tăng là do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo, với hơn 90%, bởi một số chủ đầu tư đã quyết định mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn.

Trong khi đó, loại hình căn hộ bình dân lại ngày càng khan hiếm trong khi nhu cầu thực của người dân với loại hình này thì ngày càng lớn.

Mặc dù thực tế hiện nay, “Căn hộ bình dân” hay “căn hộ giá rẻ” chưa được định nghĩa cụ thể trong các văn bản quy phạm của nhà nước, tuy nhiên phân khúc này thường được xác định dựa theo giá bán trên thị trường.

Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, tiêu chí ban đầu xếp loại chung cư là dựa theo giá bán trên thị trường, dưới 25 triệu đồng/m2 là chung cư thu nhập thấp, trên 40 triệu/m2 là chung cư cao cấp. Nhưng hiện nay, trong báo cáo thị trường mới nhất, Bộ điều chỉnh xếp loại dựa theo tình hình mới, căn hộ bình dân có giá 25-35 triệu đồng mỗi m2.

Trong báo cáo thị trường, một số đơn vị nghiên cứu nhiều năm đã xếp loại căn hộ bình dân có giá bán dưới 25 triệu đồng/m2. Nhưng gần đây, một số bên đã phải nâng tiêu chí của phân khúc bình dân lên dưới 35 triệu đồng/m2.

Dù có mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 hay lên tới dưới 35 triệu đồng/m2 thì trong những năm gần đây, loại hình căn hộ bình dân nói chung ghi nhận nguồn cung cực kỳ hạn chế, nếu không muốn nói là “tuyệt chùng”.

Theo số liệu được CBRE Việt Nam công bố cho thấy, giai đoạn 2017-2018, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đạt đỉnh với sự đa dạng trong các phân khúc. Loại hình trung cấp (25-50 triệu đồng/ m2) chiếm phần lớn với hơn 70%, còn căn hộ bình dân chiếm gần 20%, đáp ứng được nhu cầu của nhóm người mua trung bình khá.

Tuy nhiên, nguồn cung ba năm nay bước vào chu kỳ sụt giảm trầm trọng, 9 tháng đầu năm nay không có căn hộ giá dưới 25 triệu đồng một m2. Thay vào đó, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm lĩnh khi tỷ trọng tăng trưởng từ 9% lên gần 70% sau 5 năm.

Trong khi đó, dữ liệu của Savills Việt Nam cũng chỉ ra căn hộ hạng C (bình dân) từng chiếm hơn một nửa nguồn cung tại Hà Nội năm 2015 nhưng đến nay, tỷ lệ này chỉ còn khoảng 5%. Trong khi đó, mức độ lệch pha rơi vào căn hộ hạng B (trung cấp), chiếm áp đảo 92% trong quý III/2023.

Theo các chuyên gia, việc căn hộ bình dân ngày càng khan hiếm chủ yếu là quỹ đất eo hẹp, nguồn cung hạn hẹp, giá đất cao, chi phí đầu tư tăng và chủ đầu tư không xem phân khúc này là ưu tiên.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, cho rằng nguồn cung nhỏ giọt, trong khi nhu cầu rất lớn đã thổi bùng cơn khát căn hộ bình dân trong vài năm trở lại đây.

Cần giải quyết bài toán “căn hộ bình dân”

TP Hồ Chí Minh và Hà Nội là hai thành phố đông dân hàng đầu với mật độ dân số cao hơn cả nước lần lượt 15 lần và 8 lần, theo dữ liệu của Tổng cục Thống kê. Số dân tăng thêm bình quân mỗi năm tại Hà Nội bằng dân số một quận nội thành. Mật độ dân số liên tục tăng kéo theo nhu cầu nhà ở leo thang.

Tuy nhiên, rất ít dự án mới được ra mắt hai năm nay khiến tỷ trọng căn hộ bình dân cũng sụt giảm theo. Thay vào đó, tỷ lệ phân khúc trung và cao cấp ngày càng áp đảo. Chủ đầu tư trải qua giai đoạn khó khăn để tung rổ hàng mới thời điểm này nên những phân khúc mang đến lợi nhuận cao hơn, góp phần xây dựng thương hiệu sẽ được họ ưu tiên.

Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất trên thị trường hiện nay lại đến từ phân khúc căn hộ bình dân, vừa túi tiền, phù hợp với thu nhập của người dân. Nếu giải quyết được vấn đề này, thanh khoản của thị trường sẽ được cải thiện, đồng nghĩa với việc thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội để phục hồi hơn.

Thị trường vắng căn hộ bình dân trong khi nhu cầu với phân khúc này lại rất lớn.

Ông Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, để thúc đẩy phân khúc nhà ở giá rẻ cần tăng mạnh nguồn cung, đặc biệt là ở các thành phố lớn.

“Muốn vậy, sự hỗ trợ của Chính phủ cho phân khúc nhà ở giá rẻ không được làm ảnh hưởng đến động lực lợi nhuận của nhà đầu tư phát triển dự án. Mặt khác, chính sách hỗ trợ phải hướng trực tiếp đến người mua nhà, bao gồm cả chính sách tín dụng cũng như đối tượng thụ hưởng chính sách”, ông Nghĩa nói.

Có như vậy, nhà ở xã hội mới tăng nhanh và khủng hoảng cơ cấu phân khúc sẽ sớm khắc phục. Trên nền tảng đó, bất động sản có một mặt bằng giá mới, không bị đầu cơ và mặt bằng giá này sẽ tái cấu trúc thị trường, tránh tình trạng nới lỏng tín dụng, tháo gỡ riêng được một phân khúc nhà cao cấp. Vì thị trường bất động sản phục hồi trên nền tảng cũ, nghĩa là giá cả do đầu cơ tăng cao và nhà mua rồi bỏ hoang, trong khi người cần nhà đồng thời có khả năng thanh toán hợp lý thì không có nhà ở.