Mô hình TOD - Nơi bất động sản và phát triển đô thị gặp nhau

Như nhiều thành phố ở châu Á - Thái Bình Dương, mức tăng trưởng nhanh của Hà Nội và TP.HCM song hành với các thách thức đô thị như ùn tắc giao thông, thiếu hụt nhà ở, quá tải tiện ích công cộng, thiếu địa điểm giải trí và không gian xanh... Cả hai thành phố đều đang thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development hay TOD) - phương pháp quy hoạch và phát triển đô thị thúc đẩy sử dụng đất cân bằng và hiệu quả bằng cách bố trí nhà ở, tiện ích công cộng, không gian thương mại và giải trí gần các nút giao thông công cộng. 

Cơ hội hợp tác công tư trong đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển dự án

Mô hình TOD đặt mục tiêu kiến tạo các đô thị năng động và đáng sống bằng cách tập trung việc làm, nhà ở, dịch vụ và tiện ích dọc các tuyến đường sắt đô thị (Mass Rapid Transit, MRT) hay xe buýt nhanh (Bus Rapid Transit, BRT). Các dự án phát triển hoặc tái phát triển theo mô hình TOD được quy hoạch theo hướng đa chức năng, kết hợp nhà ở, không gian thương mại (văn phòng, bán lẻ) và địa điểm giải trí để thu hút cư dân, người làm việc, khách mua sắm lẫn khách vãng lai.

Một mặt, TOD thúc đẩy người dân đi lại bằng phương tiện công cộng, gia tăng nhu cầu sử dụng một cách chắc chắn - thước đo quan trọng để dự báo dòng tiền, từ đó có thể thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư cho các dự án cơ sở hạ tầng. Mặt khác, thông qua mô hình TOD các chủ đầu tư bất động sản có thể ước tính quy mô dân số, lưu lượng giao thông, lượt khách hàng cũng như tiềm năng phát triển của khu vực. Ở khía cạnh khác, các dự án TOD giúp tạo ra nguồn doanh thu mới, từ quảng cáo hay thuế ở không gian xung quanh và bên trong nhà ga, và doanh thu này có thể được chia sẻ giữa các bên liên quan.

Từ đây, mở ra cơ hội hợp tác công tư trong đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển dự án. Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết: “Phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai (từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng). Nút thắt quan trọng là tính minh bạch và xây dựng lòng tin giữa các bên liên quan, bên cạnh nguồn lực tài chính, năng lực và cam kết dài hạn”.

Các trường hợp ứng dụng mô hình TOD trong thực tế

Metro Vancouver, British Columbia là một ví dụ khi các dự án TOD phức hợp quy mô lớn hội tụ đủ nhiều sẽ tạo thành “đô thị khép kín” - thành phố bên trong thành phố. Năm 2011, chính quyền liên bang 21 thành phố đã hoạch định một chiến lược phát triển vùng (regional growth strategy, RGS) với tên gọi Metro Vancouver 2040: Shaping Our Future. Kế hoạch này nhấn mạnh việc tập trung phát triển các dự án TOD phức hợp xung quanh các đầu mối giao thông công cộng, xác định vị trí và cung cấp các hướng dẫn về thiết kế và xây dựng, nhất là ở những nơi có quỹ đất hạn chế.

Phát triển TOD đúng cách đòi hỏi tầm nhìn rõ ràng và quy hoạch dài hạn, mức độ phối hợp cao giữa các bên và sự nhất quán trong mọi bước triển khai (từ các cơ quan cấp địa phương cho đến cấp vùng).

Ông David Jackson

Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam

Dựa trên quy hoạch tổng thể này, chính quyền từng thành phố và các nhà phát triển bất động sản đã điều chỉnh chiến lược của họ, tái phát triển các khu đất công nghiệp và thương mại truyền thống thành các cụm phức hợp khép kín mật độ cao gồm nhà ở, bán lẻ, văn phòng và không gian công cộng.

Các dự án này liên kết trực tiếp hoặc nằm gần các nút giao thông công cộng, như các tuyến đường sắt nhanh SkyTrain hay hệ thống xe buýt TransLink. Ngày nay, Metro Vancouver trở thành khu vực đông dân nhất vùng Lower Mainland của British Columbia, có khả năng cung cấp chỗ ở cho hàng triệu cư dân mới mỗi năm nhờ quy hoạch và thiết kế hợp lý dựa trên ba trụ cột: kiến trúc, hạ tầng và tính bền vững.  

Một ví dụ khác là dự án tái phát triển ga Shibuya tại Tokyo, Nhật Bản. Nhà ga Shibuya có tám tuyến đường sắt đi qua khu trung tâm và lượng hành khách hàng ngày khoảng 2,1 triệu người. Tuy nhiên, khu vực này thiếu không gian công cộng, ùn tắc, các đường chuyển tuyến phức tạp, thiếu sức chứa và có các tòa nhà xuống cấp. Tỷ lệ văn phòng trống ở Shibuya giảm, đẩy giá thuê văn phòng trung bình tăng nhanh hơn 5 quận trung tâm của Tokyo. Bên cạnh các thách thức kể trên là vấn đề ngân sách công hạn chế và nhu cầu sử dụng năng lượng bền vững. Vì vậy, việc tái phát triển nhà ga Shibuya cần hạn chế tác động đến ngân sách công.

Mô hình TOD được áp dụng cho dự án tái phát triển Shibuya và đang được hoàn thành theo từng giai đoạn với sự tham gia của cả khu vực công và tư gồm: Tập đoàn Tokyu, Tập đoàn Tokyo Land, Công ty Đường sắt Đông Nhật Bản và Công ty Tàu điện ngầm Tokyo. Việc tái phát triển nhà ga thành phố theo hướng tích hợp giúp cư dân và du khách dễ dàng tiếp cận nhiều không gian đô thị khác nhau, đồng thời biến các nhà ga không chỉ thành đầu mối giao thông công cộng mà còn là không gian đô thị tích hợp.

Gần hơn với Việt Nam là ví dụ về mô hình TOD hiệu quả tại Singapore. Đảo quốc này đã tích hợp phát triển giao thông đô thị với thiết kế và quy hoạch không gian, tạo thành một cụm các khu đô thị vệ tinh bao quanh vùng lõi trung tâm, với mạng lưới đường sắt nối các khu đô thị này với các khu công nghiệp và trung tâm thành phố. Các khu đô thị vệ tinh này có đầy đủ tiện ích công cộng chung trong phạm vi đi bộ để giảm nhu cầu di chuyển tới khu vực khác cho các hoạt động hàng ngày của người dân.

Việc áp dụng mô hình TOD của Singapore cũng gồm nhà ở xã hội giá hợp lý tại các khu vực kết nối tốt. Các dự án phát triển chung xuất phát từ nỗ lực của cơ quan nhà nước và đối tác chính trong chuỗi giá trị của TOD như doanh nghiệp bất động sản, các bên cấp vốn, các đơn vị tư vấn pháp lý và xây dựng. Công tác quy hoạch đô thị và TOD chặt chẽ giúp tạo dựng lòng tin để các đơn vị phát triển và nhà đầu tư, cũng như nhà cung cấp công nghệ và đơn vị vận hành tham gia.

Dự án TOD phức hợp tập trung vào sự bền vững

Bản chất của mô hình TOD, nếu được quy hoạch và triển khai hợp lý, có thể hạ thấp rào cản sử dụng giao thông công cộng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, góp phần tạo ra những cộng đồng và thành phố đáng sống. Điều này đồng thời hiện thực hóa mục tiêu phát triển bền vững trong bất động sản: Tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải và khuyến khích lối sống lành mạnh. “Như vậy, lồng ghép mô hình TOD trong phát triển dự án bất động sản có thể tạo ra những cộng đồng bền vững, cân bằng lợi ích giữa con người, môi trường và nền kinh tế”, ông David Jackson bổ sung.

Trong trường hợp Metro Vancouver nêu trên, không chỉ có chức năng hỗn hợp, khu vực này cũng ưu tiên tính bền vững trong các dự án phát triển, với một số ví dụ đáng chú ý sau:

Về quan niệm dự án bất động sản xanh thường làm tăng chi phí đầu tư phát triển, câu trả lời có thể tìm thấy trong báo cáo The Business Case for Green Building, A Review of the Costs and Benefits for Developers, Investors, and Occupants (tạm dịch: Công trình Xanh ở Góc độ Kinh Doanh: Đánh giá các Chi phí và Lợi ích cho Nhà phát triển, Nhà đầu tư và Khách thuê) của Hội đồng Công trình xanh Thế giới năm 2013. Trong báo cáo này, các tác giả đã phân tích năm khía cạnh liên quan đến lợi ích kinh doanh khi phát triển công trình xanh. Cụ thể:

- Chi phí thiết kế và thi công: Xây dựng công trình xanh không nhất thiết đắt đỏ hơn nếu các chiến lược về chi phí, môi trường và quản lý dự án được tích hợp vào quy trình phát triển ngay từ đầu.

- Giá trị tài sản: Vì nhà đầu tư và khách thuê ngày càng quan tâm đến tác động của dự án đối với môi trường và xã hội, công trình đạt chứng chỉ xanh có thanh khoản và giá trị tài sản cao hơn.

- Chi phí vận hành: Công trình xanh tiết kiệm chi phí vận hành và bảo trì trong dài hạn nhờ sử dụng tối thiểu năng lượng và lượng nước.

- Năng suất và sức khỏe tại nơi làm việc: Thiết kế và môi trường trong nhà của công trình xanh có thể cải thiện sức khỏe và tinh thần người làm việc, từ đó tăng năng suất, mang lại lợi ích cho doanh nghiệp. 

- Kiểm soát rủi ro: Kiểm soát rủi ro hiệu quả có thể ảnh hưởng đáng kể lên giá thuê và giá trị của bất động sản trong tương lai, qua đó tác động lên tỷ suất lợi nhuận trên đầu tư (ROI).

Gợi ý cho Việt Nam

Hà Nội và TP.HCM từ lâu là 2 “thỏi nam châm” kinh tế, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất Việt Nam. Đây cũng là hai thành phố đông dân nhất cả nước, trong đó TP.HCM dẫn đầu với khoảng 9,5 triệu người và mật độ dân số 4.513 người/km2; Hà Nội đứng thứ hai với dân số hơn 8,5 triệu người và mật độ dân số 2.556 người/km2. Nếu lấy tiêu chí 10 triệu dân làm chuẩn cho một siêu đô thị, TP.HCM sẽ trở thành siêu đô thị đầu tiên của cả nước và Hà Nội sẽ ​​sớm theo sau. Áp lực về quản lý đất đai và phát triển hạ tầng vì vậy sẽ chỉ tăng lên nếu không được giải quyết thỏa đáng.

Là một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững, mô hình TOD đang được Hà Nội và TP.HCM ứng dụng với ưu tiên xây dựng các tuyến đường sắt đô thị để đảm bảo nhu cầu đi lại và giải quyết ùn tắc giao thông. Theo quy hoạch, đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 08 tuyến metro, 03 tuyến monorail và 08 tuyến BRT. Hiện tại, tuyến 2A (Cát Linh - Hà Đông) và tuyến số 3 (đoạn Nhổn - ga Hà Nội) đã vận hành. Trong khi đó, TP.HCM cũng dự định phát triển 08 tuyến metro, 01 tuyến tramway và 02 tuyến monorail đến năm 2030; trong đó tuyến số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) với 03 ga ngầm và 11 ga trên cao gần đi vào hoạt động.

Bên cạnh bài toán tài chính, điểm chung trong phát triển đô thị ở các nước đang phát triển, phải được giải quyết, một số kinh nghiệm có thể rút ra từ các trường hợp thực tế đề cập ở trên. Ngoài ra, ví dụ ở Singapore cho thấy TOD có thể đóng góp vào quá trình đô thị hóa ngoại vi. Một mặt, việc mở rộng mạng lưới đường sắt đô thị cải thiện tính kết nối, tăng khả năng tiếp cận và giúp đi lại thuận lợi hơn. Mặt khác, nó giúp định hình các cộng đồng vệ tinh, có thể hiểu là những khu trung tâm mới ở ngoại ô.

Với các chủ đầu tư, chi phí phát triển ở vùng ngoại ô thường không quá cao, vì vậy họ có thể cung cấp ra thị trường các sản phẩm bất động sản ở mức giá phải chăng hơn. Giá bất động sản thường có xu hướng tăng khi cơ sở hạ tầng và tính kết nối cải thiện, điều này thu hút sự quan tâm từ cả các nhà phát triển và nhà đầu tư. Tuy nhiên, để hiện thực hóa những điều đã đề cập ở trên, cần có kế hoạch và triển khai đồng bộ.

Ngoài ra, cần có dự báo kỹ lưỡng về doanh thu và cam kết dài hạn để kêu gọi sự tham gia của các chủ đầu tư bất động sản, nhà đầu tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng, đơn vị cung cấp công nghệ, đơn vị vận hành… "Hơn thế nữa, điều quan trọng nhất là đảm bảo truyền thông minh bạch để kết nối tất cả các bên liên và đảm bảo sự đồng thuận và cùng tham gia của họ trong suốt quá trình", ông David Jackson kết luận./.