Mua nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý quy định về đặt cọc và thanh toán như thế nào?

Quy định mới về đặt cọc

Theo khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người dân khi đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai chỉ phải đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình khi những dự án này đáp ứng đầy đủ điều kiện kinh doanh. Các điều kiện bao gồm có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công xây dựng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ các thông tin quan trọng như giá bán, giá thuê mua của nhà ở sẽ hình thành trong tương lai và diện tích sàn xây dựng trong công trình. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và quyền lợi của người mua trong quá trình giao dịch bất động sản.

Cùng với quy định về tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng đưa ra những quy định mới về việc thanh toán tiền mua bán và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, các bên sẽ thực hiện thanh toán nhiều lần, nhưng lần thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc (trong khi quy định cũ không tính tiền đặt cọc vào lần thanh toán đầu tiên).

Những lần thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng của dự án, nhưng tổng cộng không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng cho đến khi nhà được bàn giao cho khách hàng. So với quy định cũ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình để đảm bảo quyền lợi của bên mua.

Đối với bên bán là tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng cho đến khi hoàn tất bàn giao nhà.

Nếu bên mua hoặc thuê mua chưa được cấp sổ hồng, thì tổng số tiền thu không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng; phần giá trị còn lại sẽ được thanh toán khi người mua chính thức nhận được sổ hồng.

So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã có những bổ sung quan trọng và đáng chú ý. Theo quy định mới, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được phép thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Điều này áp dụng khi nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đáp ứng đủ các điều kiện để đưa vào kinh doanh. Những thay đổi này nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và thuê mua, đồng thời tạo ra sự rõ ràng hơn về các điều kiện thu tiền của chủ đầu tư.

Quy định về thanh toán 

Bên cạnh đó, luật mới cũng bổ sung quy định về việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai được thực hiện theo nhiều đợt. Đợt thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng cho đến khi nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng được bàn giao cho bên mua. Trong trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, tổng số tiền thanh toán trước không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

Đối với việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình hình thành trong tương lai, quá trình này cũng được thực hiện theo nhiều đợt. Đợt thanh toán đầu tiên không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các đợt thanh toán tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng cho bên thuê mua, nhưng tổng số tiền thanh toán trước không được vượt quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua. Số tiền còn lại sẽ được tính thành tiền thuê và trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Việc chi tiết hóa các quy định thanh toán theo tiến độ và giới hạn tỷ lệ thanh toán trước giúp ngăn ngừa rủi ro tài chính và đảm bảo rằng các dự án sẽ được hoàn thành đúng tiến độ, mang lại sự an tâm cho người mua và thuê mua.

Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Như vậy, theo quy định mới, các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các đơn vị cung cấp dịch vụ bất động sản bắt buộc nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua các tài khoản ngân hàng được chỉ định. Điều này áp dụng cho các hợp đồng kinh doanh bất động sản và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản nhằm bảo đảm an toàn trong quản lý tài chính. Quy định này cũng nhằm đảm bảo tính chính xác và dễ dàng theo dõi về việc thu chi, từ đó giảm thiểu rủi ro và nâng cao niềm tin của khách hàng đối với các doanh nghiệp trong ngành bất động sản./.